Fizibilite raporu
Pire A+ 1+1 Yeni Daire
Bu rapor, Pire'nin sakin bir konut bölgesinde yükselen sekiz konutluk butik yeni yapıyı ve binadaki son müsait daireyi inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0315, Pire'nin sakin ve az yoğun bir konut bölgesinde, köşe parsel üzerinde yükselen altı seviyeli butik bir yeni yapıdır. Binada yalnızca sekiz konut bulunur: altı adet 1+1 daire ve iki adet 1+1 dubleks. Sekiz konutun yedisi satılmıştır; rapor konusu olan 2.1 numaralı daire binadaki son müsait ünitedir.
Daire 2. kattadır; yaklaşık 49,70 m² iç alana ve 18,00 m² balkona sahiptir (toplam 67,70 m²). Liste fiyatı €260.000'dir. Rapor iki hususu baştan kayda geçirir: bu dairede otopark yeri bulunmamaktadır ve depo tanımlı değildir. Buna karşılık metro istasyonu yaklaşık 400 m, liman yaklaşık 900 m mesafededir; bu konum otoparksız bir 1+1 için kira tarafında belirleyici avantajdır.
- Referans
- A0315 · Pire · Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · zemin + 5 kat
- Envanter
- 8 konut — 6 adet 1+1 daire, 2 adet 1+1 dubleks
- Müsaitlik
- 1 müsait (2.1) · 7 satıldı
- Müsait daire
- 2. kat · 1 yatak odası · 1 banyo
- Net iç alan
- 49,70 m²
- Toplam alan
- 67,70 m² (18,00 m² balkon dahil)
- Liste fiyatı
- €260.000 (geliştirici listesi, 28.09.2026)
- €/m² net
- 5.231 · toplam alan üzerinden 3.840
- Enerji ve tesisat
- A+ enerji sınıfı · ısı pompası · çatıda fotovoltaik
- Donanım
- Avrupa ankastre mutfak · Grohe vitrifiye · elektrikli araç şarj prizi
- Otopark
- 2.1 için yok
- Depo
- Tanımlı değil
- Teslim
- 2026 4. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Pire'nin sakin bir konut dokusunda, köşe parsel üzerinde konumlanır. Mimari dil çağdaş ve sadedir: beyaz sıvalı kütleler, cam korkuluklu derin balkonlar ve bitkilendirilmiş teraslar. Her katta sınırlı sayıda ünite bulunması, butik ölçekli ve sakin bir ortak yaşam sağlar. Zemin katta iki araçlık otopark alanı yer alır.
Bina Dağılımı
| Bina | Daire | Dubleks | Toplam ünite | Net alan bandı | Fiyat | €/m² net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tek bina | 6 | 2 | 8 | 47,70 – 51,70 m² | €260.000 (2.1) | 5.231 |
| Proje toplamı | 6 | 2 | 8 | 47,70 – 51,70 m² | 1 müsait | 5.231 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Tek daire (I.1) — 48,70 m² iç alan ve 27,00 m² münhasır kullanım alanı; ayrıca iki araçlık otopark.
- 1.–4. katlar. Her katta bir standart 1+1 daire (49,70 m² + 18,00 m² balkon) ve iki katlı dubleks kurgusu: M1 1.–2. katlarda, M2 3.–4. katlarda (her biri 28,00 + 19,70 = 47,70 m² iç alan, 11,00 m² balkon).
- 5. kat. Tek daire (5.1) — 51,70 m² iç alan ve 45,00 m² dış alan; 4.1 ile birlikte kısmi deniz manzaralı olarak işaretlenmiştir.
- Müsait daire. 2.1, 2. kattaki standart plan tipidir: ön balkona açılan açık plan salon-mutfak, bir yatak odası ve bir banyo.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo geliştiricinin ünite tablosundaki 8 satırın tamamını içerir. Fiyat yalnız müsait ünite için listelenmiştir; durumlar 28.09.2026 tarihli listeye göredir ve teyide tabidir.
Tüm Üniteler
| Daire | Kat · Tip | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I.1 | Zemin · Daire | 48,70 | 75,70 | — | — | Satıldı |
| 1.1 | 1. Kat · Daire | 49,70 | 67,70 | — | — | Satıldı |
| M1 | 1.–2. Kat · Dubleks | 47,70 | 58,70 | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat · Daire | 49,70 | 67,70 | €260.000 | 5.231 | Müsait |
| 3.1 | 3. Kat · Daire | 49,70 | 67,70 | — | — | Satıldı |
| M2 | 3.–4. Kat · Dubleks | 47,70 | 58,70 | — | — | Satıldı |
| 4.1 | 4. Kat · Daire | 49,70 | 67,70 | — | — | Satıldı |
| 5.1 | 5. Kat · Daire | 51,70 | 96,70 | — | — | Satıldı |
| Toplam (8) | 47,70 – 51,70 | €260.000 | 5.231 | 1 müsait | ||
Fiyatlandırma Okuması
- Emilim hızlı. Sekiz konutun yedisi teslimden önce satılmıştır. Bu, ürün tipinin (metroya yakın, yeni yapı, küçük metrekareli 1+1) bölgede güçlü alıcı karşılığı bulduğunu gösterir.
- Net metrekare fiyatı. 2.1 için net iç alan üzerinden €/m² 5.231, balkon dahil toplam alan üzerinden 3.840'tır. 18 m²'lik balkon, iç alanın yaklaşık üçte biri büyüklüğünde bir dış yaşam alanı ekler.
- Karşılaştırma sınırlı. Satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmadığından bina içi kat primi ölçülememektedir; fiyat okuması tek ünite üzerinden yapılmıştır.
- Otoparksızlık fiyatın içinde okunmalı. 2.1'e otopark yeri dahil değildir; bu, hem giriş fiyatında hem de yeniden satışta hesaba katılması gereken bir unsurdur.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina A+ enerji sınıfı için tasarlanmıştır; ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır ve çatıda fotovoltaik paneller bulunur. Bu unsurlar, Pire konut stoğunun büyük bölümünü oluşturan eski binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; fatura yükü düşük bir ünite nominal kirada rekabet gücü kazanır.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi ankastre mutfak — teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye ve armatürler; dairede tek banyo.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev.
- Elektrikli araç. Binada elektrikli araç şarj prizi altyapısı.
- Dış mekân. 2.1'de 18,00 m² ön balkon.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | 2.1 için yok | Binadaki iki otopark yeri dubleks ünitelere aittir. Metro istasyonunun yaklaşık 400 m mesafede olması, otoparksız bir 1+1 için kiracı tarafında dezavantajı büyük ölçüde dengeler. |
| Depo | Tanımlı değil | Küçük metrekareli dairelerde depolama talebi yüksektir; daire içi gömme dolap çözümleriyle kısmen telafi edilir. |
| Alan toleransı | ±%3 | 49,70 m² net bir ünitede yaklaşık ±1,49 m²'lik sapma anlamına gelir. Tolerans ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap binadaki tek müsait ünite olan 2.1 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | 2.1 |
|---|---|
| Net iç alan | 49,70 m² |
| Dış alan (balkon) | 18,00 m² |
| Liste fiyatı | €260.000 |
| €/m² net | 5.231 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €280.800 |
| Gösterge aylık kira | €700 – €850 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €8.400 – €10.200 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,2 – %3,9 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,0 – %3,6 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,3 – %2,8 |
Yorum
Pire, liman, üniversite ve hastane kaynaklı istihdamla yıl boyu kiracı talebi üreten bir kent merkezidir. Metroya ve limana yürüme mesafesindeki yeni bir 1+1, tek kişi ve çift kiracı tabanına doğrudan hitap eder. Teslimin 2026 4. çeyreğinde planlanması, sermayenin kısa sürede kira üretmeye başlaması anlamına gelir.
Kira garantisi başlığında: geliştirici belgesinde kira garantisi yer almamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2026 yılı 4. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yalnızca birkaç ay bulunmaktadır; sermaye kısa sürede kira üretmeye başlayabilir.
- Alan toleransı: ±%3. Tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde ünite için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yakın projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve tapu devrinde kapanan dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Otopark ve depo bulunmadığının bağımsız bölüm tanımında teyidi · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme dilimlerinin tapu devri ve teslimle eşleştirilmesi · 5. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 6. Teslimde verilecek A+ enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı · 7. Fotovoltaik sistemin ortak giderlere katkısının paylaştırılması.
08Swot
Güçlü Yönler
- Metro istasyonu ~400 m, liman ~900 m, hastane ~350 m, okul ~300 m
- A+ enerji sınıfı, ısı pompası ve çatıda fotovoltaik: düşük fatura yükü
- Sekiz konutluk butik bina — sakin ortak yaşam
- 18 m² balkon: iç alanın yaklaşık üçte biri büyüklüğünde dış yaşam alanı
- Teslimde kullanıma hazır donanım: Avrupa ankastre mutfak, Grohe ıslak hacim
- Teslim 2026 4. çeyrek — kısa nakit bağlama süresi
- 7/8 satış: ürün tipinin alıcı karşılığı kanıtlanmış
Zayıf Yönler
- Dairede otopark yeri yok
- Depo tanımlı değil
- Tek yatak odası ve tek banyo — çocuklu aile talebine yanıt vermez
- Satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmadığından bina içi karşılaştırma yapılamıyor
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,3 – %2,8)
Fırsatlar
- Pire'de liman, üniversite ve hastane kaynaklı yıl boyu kiracı talebi
- Bölgede yeni yapı ve yüksek enerji sınıflı küçük daire arzının inceliği
- Enerji verimli stoğa yönelen kiracı tercihi, teslimde fiyatlama gücü yaratabilir
- Liman aksı ve sahil bandındaki kentsel yenileme projelerinin bölge algısına etkisi
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Kira Odaklı · Giriş Segmenti
A0315, Pire'de metroya ve limana yürüme mesafesinde, kısa sürede kira üretmeye başlayacak yeni bir 1+1 arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Binanın yedi ünitesinin teslimden önce satılmış olması ürün tipinin talep gördüğünü gösterir. Otopark ve depo yokluğu fiyat içinde okunmalıdır; konumun ulaşım avantajı bu eksikliği kiracı tarafında büyük ölçüde dengeler.
Konum
Metro ~400 m, liman ~900 m, hastane ~350 m: araçsız yaşayan kiracı için eksiksiz bir günlük yaşam çevresi.
Kira Dayanıklılığı
Liman, üniversite ve hastane kaynaklı talep, 1+1 ürününü doğrudan arayan istikrarlı bir kiracı tabanı oluşturur.
İşletme Profili
A+ enerji sınıfı, ısı pompası ve fotovoltaik, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; teslimde kullanıma hazır donanım ek yatırım gerektirmez.