Fizibilite raporu
Pire Liman Yakını 1+1 Daire
Bu rapor, Pire merkezinde limana 100 metre mesafedeki dokuz seviyeli yeni yapı konut binasını ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, müsait tek ünitenin fiyat okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0314, Pire merkezinde, limana 100 metre mesafede sakin ve az yoğun bir sokakta yer alan dokuz seviyeli yeni yapı bir konut binasıdır. Binada 15 konut bulunur: 14 adet 1+1 daire ve üst iki katta 1+1 bir dubleks. Ürün karması bilinçli olarak tektir — bina, liman ve şehir merkezine yürüme mesafesinde küçük metrekareli bir kira ürünü üretmek üzere kurgulanmıştır.
Satış hızı projenin en güçlü göstergesidir: 15 konuttan 14'ü satılmıştır ve müsait tek ünite zemin kattaki I.1 dairesidir. Bu daire iki yönden ayrışır. Birincisi dış alan: yaklaşık 18 m² ön ve arka özel kullanım alanı, üst katlardaki 8 m²'lik balkonların iki katından fazladır. İkincisi otopark ve depo: binada otopark ve depo yalnızca bu üniteye tahsislidir (P2 ve SR12); Pire merkezinde küçük bir dairede ikisinin birlikte bulunması nadirdir.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: teslim tarihi sunum belgesinde yer almamaktadır ve zemin kat konumu manzara ve mahremiyet açısından üst katlardan farklı bir ürün profili üretir. Her iki başlık teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir.
- Referans
- A0314 · Pire · liman aksı
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · dokuz seviye (zemin + 8)
- Envanter
- 15 konut — 14 adet 1+1 daire, 1 adet 1+1 dubleks
- Müsaitlik
- 1 müsait (I.1, zemin kat) · 14 satıldı
- Net iç alan
- 49,70 m² (I.1) · binada 41,20 – 49,70 m²
- Toplam alan
- 67,70 m² (I.1, özel kullanım alanı dahil)
- Dış alanlar
- I.1: ~18 m² ön ve arka özel kullanım alanı · üst katlarda 8 – 36 m² balkon/teras
- Fiyat
- €275.000 (geliştirici listesi, 28.09.2026 itibarıyla)
- €/m² net
- 5.533 · toplam alan üzerinden 4.062
- Enerji ve tesisat
- A enerji sınıfı · ısı pompalı ısıtma-soğutma
- Donanım
- Avrupa üretimi mutfak · Grohe vitrifiye
- Otopark
- I.1'e dahil (P2)
- Depo
- I.1'e dahil (SR12)
- Teslim
- Sunum belgesinde belirtilmemiştir — teyit edilecek
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Pire merkezinde liman ile şehir merkezi arasındaki dar şeritte, sakin bir sokakta yükselir. Mimari dil çağdaş ve aydınlıktır: beyaz cepheler, cam korkuluklar ve bitkilendirilmiş balkonlar. Zemin katta, bina kütlesinin altında otopark yerleri ve ortak giriş; aynı seviyede ön ve arka cepheye açılan tek bir daire (I.1) yer alır. Üst katlarda her seviyede bir veya iki 1+1 daire, en üstte ise iki katlı bir dubleks ve teraslı bir daire bulunur.
Konum ve Mesafeler
| Nokta | Mesafe | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Pire limanı | 100 m | Denizcilik şirketleri, feribot terminalleri ve liman ekonomisi kaynaklı kiracı tabanı |
| Mağaza ve restoranlar | 350 m | Günlük ihtiyaçlar yürüme mesafesinde |
| Okul | 400 m | Uzun süreli kiracı profili için destekleyici |
| Şehir merkezi | 450 m | Pire'nin ticari ve idari merkezi |
| Metro istasyonu | 500 m | Atina merkezine raylı bağlantı |
| Hastane | 1,1 km | Sağlık personeli kaynaklı ek talep |
| Havalimanı | 36 km | Uluslararası erişim |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Tek daire (I.1), otopark yerleri ve bina girişi. I.1, ön ve arka cephede toplam ~18 m² özel kullanım alanına sahiptir.
- 1.–6. katlar. 1.–5. katlarda ikişer, 6. katta bir adet 1+1 daire; balkonlar 8 m², 6. katta 13 m².
- 6.–8. katlar (üst bölüm). 6.–7. katlarda iki katlı bir dubleks (39 m² dış alan), 7. ve 8. katlarda birer daire; 8. kattaki daire 36 m² terasa sahiptir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo geliştirici sunumundaki 15 ünitenin tamamını içerir. Satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmamıştır; müsaitlik rapor tarihindeki geliştirici bilgisine göredir ve teyide tabidir.
Tüm Üniteler
| Daire | Kat | Tip | Net m² | Balkon / özel kullanım m² | Toplam m² | Yatak / banyo | Otopark | Depo | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I.1 | Zemin | Daire | 49,70 | 18,00 | 67,70 | 1 / 1 | Var | Var | €275.000 | 5.533 | Müsait |
| 1.1 | 1. Kat | Daire | 49,70 | 8,00 | 57,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 1.2 | 1. Kat | Daire | 48,20 | 8,00 | 56,20 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat | Daire | 49,70 | 8,00 | 57,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 2.2 | 2. Kat | Daire | 48,20 | 8,00 | 56,20 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 3.1 | 3. Kat | Daire | 49,70 | 8,00 | 57,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 3.2 | 3. Kat | Daire | 48,20 | 8,00 | 56,20 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 4.1 | 4. Kat | Daire | 48,70 | 8,00 | 56,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 4.2 | 4. Kat | Daire | 48,70 | 8,00 | 56,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 5.1 | 5. Kat | Daire | 48,70 | 8,00 | 56,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 5.2 | 5. Kat | Daire | 48,70 | 8,00 | 56,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 6.1 | 6. Kat | Daire | 48,70 | 13,00 | 61,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| M.1 | 6.–7. Kat | Dubleks | 30,50 + 17,50 = 48,00 | 39,00 | 87,00 | 1 / 2 | — | — | — | — | Satıldı |
| 7.1 | 7. Kat | Daire | 41,20 | 11,00 | 52,20 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| 8.1 | 8. Kat | Daire | 42,70 | 36,00 | 78,70 | 1 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| Toplam 15 ünite | 41,20 – 49,70 | 52,20 – 87,00 | €275.000 | 5.533 | 1 müsait | ||||||
Fiyatlandırma Okuması
- Tek ünite, tek fiyat. Müsait tek ünite I.1'dir; liste fiyatı €275.000, net iç alan üzerinden €5.533/m², özel kullanım alanı dahil toplam alan üzerinden €4.062/m²'dir.
- Fiyatın içinde otopark ve depo var. Binadaki diğer ünitelerde otopark ve depo bulunmaz. Pire merkezinde bir otopark yerinin ve deponun ayrı piyasa değeri düşünüldüğünde, daire bedelinin bir bölümü bu iki eke karşılık gelir; net metrekare fiyatı bu nedenle salt daire bazında olduğundan yüksek görünür.
- Zemin kat primi yerine dış alan primi. Zemin kat daireleri genellikle üst katlara göre indirimli fiyatlanır; I.1'de bu etkiyi ~18 m² özel dış alan ve otopark-depo paketi dengeler.
- Satış hızı bir fiyat kanıtıdır. 15 ünitenin 14'ünün satılmış olması, bina fiyat seviyesinin piyasa tarafından kabul gördüğünü gösterir; ancak satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmadığından ünite bazında karşılaştırma yapılamaz.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina A enerji sınıfında üretilmektedir ve ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır. Pire merkezindeki konut stoğunun büyük bölümü 1960–1980 dönemi binalardan oluşur; bu stoğa karşı yeni yapı ve yüksek enerji sınıfı, kiracının toplam barınma maliyetinde ölçülebilir bir avantaj yaratır.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi mutfak, açık plan salonla bütünleşik.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. Daireler tek banyoludur; dubleks iki banyoludur.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev.
- Dış mekân. I.1'de ön ve arka cephede ~18 m² özel kullanım alanı; üst katlarda 8 – 36 m² balkon ve teras.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | I.1'e dahil (P2) | Pire merkezinde sokakta park yeri bulmak zordur; otoparklı ünite hem kira fiyatlamasında hem yeniden satışta avantajlıdır. |
| Depo | I.1'e dahil (SR12) | Küçük metrekareli dairede depolama ihtiyacını daire dışında karşılar. |
| Zemin kat | Ön ve arka özel kullanım alanı | Dış alan kazancı karşılığında manzara ve mahremiyet üst katlardan farklıdır; perdeleme ve peyzaj çözümleri kiracı algısını belirler. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Ünite Hesabı
Hesap müsait tek ünite I.1 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | I.1 |
|---|---|
| Net iç alan | 49,70 m² |
| Dış alan (özel kullanım) | 18,00 m² |
| Liste fiyatı | €275.000 |
| €/m² net | 5.533 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €297.000 |
| Gösterge aylık kira | €750 – €900 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €9.000 – €10.800 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,3 – %3,9 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,0 – %3,6 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,4 – %2,8 |
Yorum
Rakamlar Pire merkezinde yeni yapı küçük daireler için beklenen bandın içindedir. Liman ekonomisi — denizcilik şirketleri, feribot işletmeleri, liman hizmetleri — ile şehir merkezinin ticari ve idari istihdamı, 1+1 ürününe yıl boyu talep üretir. Otopark ve depo, kiracı seçiminde ünitenin öne çıkmasını sağlar.
Kira garantisi başlığında: geliştirici sunumunda kira garantisine ilişkin bir ifade yer almamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: geliştirici sunumunda belirtilmemiştir; teklif aşamasında yazılı olarak alınmalıdır.
- İnşaat durumu: sunum yalnızca render görselleri içerir; binanın güncel inşaat aşaması yerinde veya belgeyle teyit edilmelidir.
- Nakit bağlama süresi: teslime kadar geçen dönemde sermaye kira üretmez; getiri hesabı teslim tarihi netleştiğinde bu süreyi dikkate almalıdır.
- Alan ölçüleri: geliştirici belgelerine dayanır; teslimdeki tolerans ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde ünite için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 2. Otopark yeri (P2) ve deponun (SR12) hukuki niteliği ve I.1'e tahsisi · 3. Ön ve arka özel kullanım alanlarının tapudaki tanımı · 4. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 5. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 6. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- Limana 100 m, şehir merkezine 450 m, metroya 500 m — Pire'nin en likit kira aksı
- Otopark ve depo fiyata dahil — binada bu paket yalnızca bu ünitede
- ~18 m² ön ve arka özel dış alan: üst katlardaki 8 m² balkonların iki katından fazla
- A enerji sınıfı ve ısı pompası: kiracı açısından düşük fatura yükü
- 15 ünitenin 14'ü satılmış — fiyat seviyesinin piyasada kabul gördüğünün göstergesi
- Avrupa üretimi mutfak ve Grohe vitrifiye
Zayıf Yönler
- Teslim tarihi sunum belgesinde yer almıyor
- Zemin kat: manzara ve mahremiyet üst katlardan farklı
- Tek banyo, tek yatak odası — aile talebine yanıt vermez
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,4 – %2,8)
- Satılmış ünite fiyatları paylaşılmadığından bina içi karşılaştırma yapılamıyor
Fırsatlar
- Liman ekonomisi ve kruvaziyer trafiği kaynaklı yıl boyu kiracı talebi
- Pire merkezinde yeni yapı ve yüksek enerji sınıflı küçük daire arzının inceliği
- Pire sahil şeridi ve eski sanayi alanlarında süren kentsel dönüşüm projeleri
- Otoparklı ünitenin yeniden satışta ayrışan likiditesi
Tehditler
- Teslim takviminin belirsizliği ve olası gecikme
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Liman çevresinde trafik ve gürültü algısı
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Kira Odaklı · Tek Ünite
A0314, Pire'nin liman ve merkez aksında otoparklı ve depolu küçük bir kira ürünü arayan yatırımcı için tutarlı bir fırsattır. Binanın neredeyse tamamı satılmıştır; müsait tek ünite, zemin kat konumunu özel dış alan, otopark ve depo ile dengeleyen, binanın en donanımlı paketidir.
Konum Likiditesi
Limana 100 m, metroya 500 m. Pire'nin kira talebi turizme değil liman ekonomisine ve şehir merkezinin istihdamına dayanır; talep yıl boyu sürer.
Paket Değeri
Otopark ve depo fiyata dahildir; binada bu paket yalnızca bu ünitede bulunur. Özel dış alan zemin kat dezavantajını dengeler.
İşletme Profili
A enerji sınıfı ve ısı pompası, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; eski stoğa karşı kira rekabet gücü sağlar.