Fizibilite raporu
Kifisia Havuzlu Dubleksler
Bu rapor, Kifisia merkezindeki ortak havuzlu butik yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0313, Kuzey Atina'nın en seçkin banliyölerinden Kifisia'nın merkezinde, ortak yüzme havuzlu peyzajlı bir bahçenin içinde yükselen on altı konutluk butik bir yeni yapıdır. Bina zemin, birinci kat ve en üstte iki katlı dubleks katlarından oluşur. On altı konuttan on dördü satılmıştır; müsait iki ünite, binanın en üst iki katındaki 2+1, iki banyolu dubleks M.3 ve M.5'tir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi adres: Kifisia, Atina'nın kalıcı olarak üst segmentte konumlanan, arzı sınırlı ve talebi derin semtlerinden biridir; metro, restoranlar ve toplu taşıma yaklaşık 300 m, park yaklaşık 500 m, uluslararası okullar yaklaşık 800 m mesafededir. İkincisi ürün: iki yatak odası ve iki banyolu, çift yükseklikli salonlu, 40 – 47 m² balkonlu dubleksler; ortak havuz ve yeraltı garajında otopark. Üçüncüsü zamanlama: teslim 2026'nın dördüncü çeyreğinde planlanmıştır; sermayenin getiri üretmeden beklediği süre kısadır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: projede depo bulunmamaktadır ve metrekare fiyatı (net iç alan üzerinden €7.000 – €7.134) semtin üst bandındadır; getiri bu nedenle ölçülüdür. Ürün, yüksek kira getirisi değil, seçkin bir semtte kalıcı değer arayan alıcıya hitap eder.
- Referans
- A0313 · Kifisia · Kuzey Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · butik bina · ortak havuzlu peyzajlı bahçe
- Envanter
- 16 konut — zeminde 5 daire + 1 dubleks, 1. katta 5 daire, 2.–3. katlarda 5 dubleks
- Müsaitlik
- 2 müsait (M.3 · M.5) · 14 satıldı
- Net iç alan (müsait)
- 80,00 – 82,70 m² (iki kata yayılı)
- Toplam alan (müsait)
- 120,10 – 129,90 m² (balkonlar dahil)
- Dış alanlar
- Müsait dubleksler 40,10 – 47,20 m² balkon · zemin kat daireleri münhasır kullanımlı bahçeli
- Fiyat aralığı
- €560.000 – €590.000 (geliştirici listesi, 28.09.2026)
- €/m² net
- 7.000 – 7.134
- Enerji ve tesisat
- A+ enerji sınıfı · bağımsız doğalgaz ısıtma · çatıda fotovoltaik
- Donanım
- İtalyan mutfak · Grohe vitrifiye · elektrikli araç şarj prizi
- Otopark
- Her ünitede dahil (yeraltı garajı)
- Depo
- Yok
- Teslim
- 2026 4. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Kifisia merkezinde, arka cephesi ortak yüzme havuzlu peyzajlı bir bahçeye bakan tek kütleli butik bir yapıdır. Mimari dil çağdaştır: beyaz ve taş dokulu cephe panelleri, kademeli çıkmalar, derin bitkili balkonlar ve geniş cam yüzeyler. Zemin kat daireleri münhasır kullanımlı bahçelere açılır; araç erişimi, yeraltı garajına inen rampa ile sağlanır. On altı konutluk ölçek, apartman yoğunluğundan çok villa bahçesi hissi veren bir yaşam kurgusu yaratır.
Kat Dağılımı
| Kat | Daire | Dubleks | Toplam ünite | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 5 | 1 | 6 | 49,40 – 70,80 m² | Satıldı | — |
| 1. Kat | 5 | 0 | 5 | 52,50 – 57,00 m² | Satıldı | — |
| 2.–3. Kat | 0 | 5 | 5 | 53,40 – 82,70 m² | €560.000 – €590.000 | 7.067 |
| Proje toplamı | 10 | 6 | 16 | 49,40 – 82,70 m² | €560.000 – €590.000 | 7.067 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Beş daire ve bir dubleks (M.6); tüm üniteler 60 – 118 m²'lik münhasır kullanımlı bahçelere açılır, ikisi havuza bakar. Katın tamamı satılmıştır.
- Birinci kat. Beş daire, 10,80 – 32,60 m² balkonlu; ikisi havuz manzaralıdır. Katın tamamı satılmıştır.
- İkinci ve üçüncü kat. Beş iki katlı dubleks. Alt katta salon, yemek alanı, mutfak ve bir yatak odası ile banyo; üst katta ikinci yatak odası ve banyo, salonun üzerinde çift yükseklikli boşluk. Müsait M.3 ve M.5 bu kattadır.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar geliştirici listesindeki 16 ünitenin tamamını içerir. Fiyatlar 28.09.2026 tarihli geliştirici listesindendir; satılmış ünitelerin fiyatı yayımlanmamıştır. Müsaitlik rapor tarihindeki listeye göredir ve teyide tabidir.
Zemin Kat
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M.6 | Zemin | 70,80 | 130,80 | — | — | Satıldı |
| I.1 | Zemin | 49,40 | 119,40 | — | — | Satıldı |
| I.2 (havuz manzaralı) | Zemin | 57,00 | 139,00 | — | — | Satıldı |
| I.3 (havuz manzaralı) | Zemin | 57,00 | 158,00 | — | — | Satıldı |
| I.4 | Zemin | 50,00 | 124,00 | — | — | Satıldı |
| I.5 | Zemin | 49,50 | 167,50 | — | — | Satıldı |
| Zemin kat (6) | 49,40 – 70,80 | — | — | |||
Birinci Kat
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | 1. Kat | 53,00 | 63,80 | — | — | Satıldı |
| 1.2 (havuz manzaralı) | 1. Kat | 57,00 | 89,60 | — | — | Satıldı |
| 1.3 (havuz manzaralı) | 1. Kat | 57,00 | 88,60 | — | — | Satıldı |
| 1.4 | 1. Kat | 52,50 | 67,10 | — | — | Satıldı |
| 1.5 | 1. Kat | 53,00 | 83,60 | — | — | Satıldı |
| Birinci kat (5) | 52,50 – 57,00 | — | — | |||
Dubleksler
Beş dubleksin tamamı binanın en üst iki katında (2.–3. kat) yer alır ve iki banyoludur. M.1 ve M.4 tek yatak odalıdır; M.2, M.3 ve M.5 iki yatak odalıdır. Müsait iki ünite, dubleks tipinin geniş (80 m² üzeri) versiyonlarıdır; M.3 ayrıca havuza bakar.
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M.1 | 2.–3. Kat | 54,00 | 138,00 | — | — | Satıldı |
| M.2 (havuz manzaralı) | 2.–3. Kat | 82,00 | 112,80 | — | — | Satıldı |
| M.3 (havuz manzaralı) | 2.–3. Kat | 82,70 | 129,90 | €590.000 | 7.134 | Müsait |
| M.4 | 2.–3. Kat | 53,40 | 96,65 | — | — | Satıldı |
| M.5 | 2.–3. Kat | 80,00 | 120,10 | €560.000 | 7.000 | Müsait |
| Dubleksler (5) | 53,40 – 82,70 | €560.000 – €590.000 | 7.067 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Havuz manzarası primi ölçülebilir. M.3 (82,70 m², havuz manzaralı) €590.000, M.5 (80,00 m²) €560.000'dır. €30.000'lik farkın yaklaşık €19.000'i 2,70 m²'lik ek iç alandan, kalanı havuz cephesi ve 7 m² daha geniş balkondan gelir; net metrekare farkı %1,9'dur.
- Net m² fiyatı semtin üst bandında. €7.000 – €7.134'lük net metrekare fiyatı, Kifisia merkezinde yeni yapı, A+ enerji sınıfı, ortak havuz ve otopark içeren bir ürün için üst segment bandıdır; pazarlık payı sınırlı görülmelidir.
- Toplam alan üzerinden okuma daha ılımlı. 40 – 47 m²'lik balkonlar dahil edildiğinde metrekare fiyatı €4.540 – €4.660 bandına iner. Dış alan, bu dubleksleri aynı semtteki kompakt dairelerden ayıran asıl unsurdur.
- Satış hızı güçlü talebi gösterir. Teslimden önce on altı konuttan on dördünün satılmış olması, semtte bu ölçekte yeni yapı arzının dar ve talebin derin olduğuna işaret eder.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Proje A+ enerji sınıfında üretilmektedir; çatıdaki fotovoltaik paneller ortak alan tüketimini destekler, ısıtma bağımsız doğalgaz sistemiyle sağlanır. Bu kurgu, Kifisia'nın eski stoğunu oluşturan 1970 – 1990 dönemi binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır; kiracı ve kullanıcı açısından fatura yükü daha öngörülebilirdir.
Donanım
- Mutfak. İtalyan üretimi mutfak — açık plan salon ve yemek alanıyla bütünleşik, teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. Dubleksler iki banyoludur; her katta bir banyo.
- Isıtma. Bağımsız doğalgaz — daire bazında sayaç ve kontrol. Soğutma sistemi geliştirici belgesinde ayrıca belirtilmemiştir; teyit edilmelidir.
- Elektrikli araç. Otopark yerlerinde şarj prizi altyapısı.
- Dış mekân. Müsait dubleksler için 40,10 – 47,20 m² balkon; zeminde ortak yüzme havuzu ve peyzajlı bahçe.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Her ünitede dahil | Yeraltı garajında; Kifisia'da araçlı aile kiracı profili baskındır, otopark hem kira hem yeniden satış için belirleyicidir. |
| Depo | Projede depo yok | Aile kullanımına yönelik iki yatak odalı ürünlerde depolama talebi yüksektir. Eksiklik daire içi dolap çözümleri ve geniş balkonlarla kısmen telafi edilir. |
| Alan toleransı | ±%3 | 82,70 m² net bir ünitede yaklaşık ±2,5 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap müsait iki ünite üzerinden kurulmuştur: M.5, projenin giriş bileti; M.3, havuz manzaralı ve daha geniş balkonlu dubleks.
| Kalem | M.5 | M.3 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 80,00 m² | 82,70 m² |
| Dış alan (balkon) | 40,10 m² | 47,20 m² |
| Liste fiyatı | €560.000 | €590.000 |
| €/m² net | 7.000 | 7.134 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €604.800 | ≈ €637.200 |
| Gösterge aylık kira | €1.400 – €1.800 | €1.400 – €1.800 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €16.800 – €21.600 | €16.800 – €21.600 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,0 – %3,9 | %2,8 – %3,7 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,8 – %3,6 | %2,6 – %3,4 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,3 – %3,0 | %2,2 – %2,9 |
Yorum
Rakamlar, Atina'nın kuzey banliyölerindeki üst segment ürün için beklenen bandın içindedir. Getiri, merkez veya liman aksındaki mahallelere kıyasla belirgin biçimde daha düşüktür; buna karşılık kiracı profili (kurumsal çalışanlar, uluslararası okul aileleri, diplomatik ve uzun süreli kiracılar) güçlü, boşluk riski düşüktür. Bu ürün kira getirisinden çok adres değeri ve kalıcı kullanım için anlamlıdır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı (ortak havuz bakımı dahil), sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda (havuz ve bahçe dahil) arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2026 yılı 4. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden planlanan teslime birkaç aylık bir süre vardır; sermayenin getiri üretmeden beklediği dönem kısadır.
- Teslim belgeleri: Enerji kimlik belgesi (A+), yapı kullanım belgeleri ve garanti kapsamı teslimde talep edilmelidir.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yakın projelerde ödeme genellikle ön sözleşmede peşinat ve tapu devrinde bakiye şeklinde kurgulanır; kesin plan daire bazında belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Otopark yerinin hukuki niteliği ve hangi bağımsız bölüme tahsisli olduğu · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme takvimi · 5. Soğutma sistemi ve teslimdeki donanım listesi · 6. Ortak havuz ve bahçe dahil aidat tahmini ve yönetim planı · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- Kifisia merkezi: Atina'nın kalıcı üst segment adreslerinden biri
- Metro, restoranlar ve toplu taşıma ~300 m; park ~500 m; uluslararası okullar ~800 m
- Ortak yüzme havuzu ve peyzajlı bahçe — semtte yeni yapıda seyrek bir donanım
- A+ enerji sınıfı, çatıda fotovoltaik, bağımsız doğalgaz ısıtma
- İki yatak odası + iki banyo; çift yükseklikli salon ve 40 – 47 m² balkon
- Her ünitede otopark ve elektrikli araç şarj altyapısı
- Teslim 2026 4. çeyrek — kısa bekleme süresi
Zayıf Yönler
- Projede depo bulunmuyor
- Net metrekare fiyatı (€7.000 – €7.134) semtin üst bandında; pazarlık payı sınırlı
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,2 – %3,0)
- Seçim yalnız iki üniteyle sınırlı
- Soğutma sistemi geliştirici belgesinde ayrıca belirtilmemiş
Fırsatlar
- Semtte havuzlu, A+ yeni yapı arzının darlığı — ikincil elde fiyat desteği
- Uluslararası okul aileleri ve kurumsal kiracılardan gelen uzun süreli talep
- Kuzey ofis aksına yakınlık: Marousi ve Kifisias Bulvarı iş bölgeleri
- Kısa teslim süresi sayesinde kullanım veya kiraya çıkışın erken başlaması
- Geniş balkonlar, toplam alan bazında metrekare maliyetini €4.540 – €4.660'a indirir
Tehditler
- Teslim takviminin kayma riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Üst segment kira piyasasında faiz ve ekonomik döngüye duyarlılık
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki (havuz bakımı dahil) değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Değer Koruma · Üst Segment
A0313, Kuzey Atina'nın en köklü üst segment semtinde kalıcı değer ve yaşam kalitesi arayan alıcı için tutarlı bir üründür. Proje, iddialı bir kira getirisi vaadi üzerine değil, seçkin bir adreste seyrek bir ürün üzerine kuruludur: metroya yürüme mesafesinde, ortak havuzlu, A+ enerji sınıflı, iki banyolu ve geniş balkonlu dubleksler. On altı konuttan on dördünün teslimden önce satılmış olması talebin derinliğini gösterir.
Adres Değeri
Kifisia, arzı sınırlı ve talebi kalıcı bir semttir. Havuzlu, A+ yeni yapı bu semtte seyrektir; bu seyreklik ikincil elde fiyatı destekler.
Kiracı Kalitesi
Uluslararası okullar, kurumsal çalışanlar ve uzun süreli aile kiracıları; talep turistik konjonktüre bağlı değildir ve boşluk riski düşüktür.
Kısa Bekleme
Teslim 2026 4. çeyrekte planlanmıştır; sermayenin getiri üretmeden beklediği süre birkaç ayla sınırlıdır.