Fizibilite raporu
Ano Glyfada Butik Rezidansları
Bu rapor, Ano Glyfada'daki dokuz konutluk butik yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0311, Atina Rivierası'nın sakin konut semti Ano Glyfada'da, beş konut katına yayılan dokuz konutluk butik bir yeni yapı projesidir. İlk üç katın her birinde bir 2+1 ve bir 1+1 daire, en üst iki katta ise üç adet iki katlı dubleks yer alır. Aynı kattaki iki daire birleştirilerek yaklaşık 124 m²'lik tam kat 3+1 konut da oluşturulabilir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi adres: Glyfada, Atina'nın güney sahil şeridinin en çok talep gören semtlerinden biridir ve Ano Glyfada bu adresin sakin, aile odaklı konut katmanıdır. İkincisi ürün kalitesi: A+ enerji sınıfı, ısı pompalı ısıtma-soğutma, Grohe vitrifiye ve Avrupa mutfakları teslimde kullanıma hazır bir ürün sunar. Üçüncüsü tam otopark: dokuz konutun tamamında özel otopark yeri dahildir; bu, Glyfada kira piyasasında doğrudan bir fiyatlama avantajıdır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: 1+1 dairelerde (x.2) depo bulunmamaktadır — depo dokuz konutun altısında vardır — ve net metrekare fiyatı €6.213 – €7.122 bandındadır; bu, Riviera adresinin primini yansıtır ve brüt getiriyi ölçülü tutar.
- Referans
- A0311 · Ano Glyfada · Atina Rivierası
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · beş konut katı
- Envanter
- 9 rezidans — 3 adet 2+1 daire, 3 adet 1+1 daire, 3 adet iki katlı dubleks
- Müsaitlik
- 9 müsait (broşürde durum sütunu yok; teyide tabi)
- Net iç alan
- 49,00 – 82,50 m²
- Toplam alan
- 62,00 – 112,60 m² (balkon ve münhasır kullanım alanları dahil)
- Dış alanlar
- Balkonlar 13 – 25 m² · dublekslerde balkon ve münhasır teras 18,5 – 32,6 m²
- Fiyat aralığı
- €305.000 – €541.000 (liste, 28.09.2026)
- €/m² net
- 6.213 – 7.122 · proje ortalaması 6.470
- Enerji ve tesisat
- A+ enerji sınıfı · ısı pompalı ısıtma-soğutma
- Donanım
- Avrupa ankastre mutfak · Grohe vitrifiye ve armatürler
- Manzara
- Dubleksler deniz manzaralı · 3. kat daireler kısmi deniz manzaralı
- Otopark
- 9 konutun tamamında dahil
- Depo
- 9 konutun 6'sında (1+1 dairelerde yok)
- Teslim
- 2028 2. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Proje, Glyfada'nın sahil merkezinin üzerindeki sakin konut bölgesi Ano Glyfada'da tek bir bina olarak kurgulanmıştır. Mimari dil çağdaş ve aydınlıktır: beyaz sıvalı kütleler, derin ve bitkilendirilmiş balkonlar, merdiven çekirdeğini saran delikli perde cephe. Zemin kat pilotili düzende otoparka ayrılmıştır; konutlar beş kata yayılır ve binada asansör bulunur. Semt okullara, parklara ve mahalle ticaretine yakındır; Glyfada merkezi, plajlar ve sahil yürüyüş yolu kısa bir sürüş mesafesindedir.
Kat Dağılımı
| Katlar | Daire | Dubleks | Toplam ünite | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.–3. katlar | 6 | 0 | 6 | 49,00 – 75,00 m² | €305.000 – €483.000 | 6.419 |
| 4.–5. katlar | 0 | 3 | 3 | 59,50 – 82,50 m² | €390.000 – €541.000 | 6.554 |
| Proje toplamı | 6 | 3 | 9 | 49,00 – 82,50 m² | €305.000 – €541.000 | 6.470 |
Kat Kurgusu
- 1., 2. ve 3. katlar. Her katta iki daire: yaklaşık 75 m² net, 25 m² balkonlu bir 2+1 (x.1) ve yaklaşık 49 m² net, 13 m² balkonlu bir 1+1 (x.2). 3. kat daireler kısmi deniz manzaralıdır.
- Tam kat alternatifi. Aynı kattaki x.1 ve x.2 birleştirilerek 124 m² net, 162 m² toplam alanlı, 3+1 ve iki banyolu tek konut oluşturulabilir; broşürde bunun için ayrı bir plan yer alır.
- 4. ve 5. katlar. Üç adet iki katlı dubleks (M1, M2, M3); üçü de deniz manzaralı ve iki banyoludur. Dış alanlar balkon ve münhasır kullanımlı teraslardan oluşur; M2 32,6 m² ile projenin en geniş dış alanına sahiptir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar geliştirici broşüründeki dokuz konutun tamamını içerir. Fiyatlar 28.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; broşürde durum sütunu bulunmadığından tüm üniteler müsait kabul edilmiştir ve bu durum teyide tabidir.
Daireler — 1., 2. ve 3. Katlar
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | 1. Kat | 75,00 | 100,00 | €466.000 | 6.213 | Müsait |
| 1.2 | 1. Kat | 49,00 | 62,00 | €305.000 | 6.224 | Müsait |
| 2.1 | 2. Kat | 75,00 | 100,00 | €475.000 | 6.333 | Müsait |
| 2.2 | 2. Kat | 49,00 | 62,00 | €310.000 | 6.327 | Müsait |
| 3.1 | 3. Kat | 75,00 | 100,00 | €483.000 | 6.440 | Müsait |
| 3.2 | 3. Kat | 49,00 | 62,00 | €349.000 | 7.122 | Müsait |
| Daireler (6) | 49,00 – 75,00 | €305.000 – €483.000 | 6.419 | |||
Dubleksler — 4. ve 5. Katlar
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M1 | 4.–5. Kat | 82,50 | 101,00 | €541.000 | 6.558 | Müsait |
| M2 | 4.–5. Kat | 80,00 | 112,60 | €524.000 | 6.550 | Müsait |
| M3 | 4.–5. Kat | 59,50 | 78,70 | €390.000 | 6.555 | Müsait |
| Dubleksler (3) | 59,50 – 82,50 | €390.000 – €541.000 | 6.554 | |||
Tam Kat Alternatifi
Broşür, her katta iki dairenin birleştirilmesiyle oluşan tam kat seçeneğini ayrıca fiyatlar. Bu seçenek ayrı bir ünite değildir; fiyatı iki dairenin toplamına eşittir.
| Seçenek | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 + 1.2 | 1. Kat | 124,00 | 162,00 | €771.000 | 6.218 | Müsait |
| 2.1 + 2.2 | 2. Kat | 124,00 | 162,00 | €785.000 | 6.331 | Müsait |
| 3.1 + 3.2 | 3. Kat | 124,00 | 162,00 | €832.000 | 6.710 | Müsait |
Fiyatlandırma Okuması
- Kat primi 2+1'lerde ölçülüdür. 1.1 €466.000 → 2.1 €475.000 → 3.1 €483.000: kat başına yaklaşık €8.000 – €9.000, yani %1,7 – %1,9. Alt katlar, aynı plan için verimli bir giriş noktasıdır.
- 3.2'de manzara primi belirgindir. 1+1'lerde 1.2 €305.000 ve 2.2 €310.000 iken 3.2 €349.000'dir; kısmi deniz manzarası küçük ünitede yaklaşık %12,6'lık bir sıçrama yaratır ve 3.2'yi €7.122 ile projenin en yüksek net metrekare fiyatına taşır.
- Küçük ünite primi yoktur. 1. ve 2. katlarda 1+1 ile 2+1 dairelerin net metrekare fiyatı neredeyse aynıdır (6.213 – 6.333). Giriş bileti küçük dairede düşer, ancak metrekare maliyeti artmaz.
- Dubleksler tutarlı fiyatlanmıştır. Üç dubleksin net metrekare fiyatı 6.550 – 6.558 bandındadır; fiyat iç alana göre kurulmuştur. M2, M1'den €17.000 daha uygundur ancak 14,1 m² daha geniş dış alana sahiptir — dış alan önceliği olan alıcı için M2 belirgin bir değer sunar.
- Tam kat seçeneği fiyat avantajı taşımaz. Tam kat fiyatı iki dairenin toplamıdır; birleştirme, ölçek indirimi değil yaşam alanı ve ikinci banyo kazanımı sağlar.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Proje A+ enerji sınıfında tasarlanmıştır ve ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır. Bu iki unsur birlikte, Atina konut stoğunun büyük bölümünü oluşturan eski binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kira piyasası açısından etkisi doğrudandır: kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; fatura yükü düşük bir ünite, nominal kirada rekabet gücü kazanır.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi ankastre mutfak — teslimde kullanıma hazır, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye ve armatürler. Dubleksler ve tam kat seçeneği iki banyolu; 1+1 ve 2+1 daireler tek banyoludur.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev; ayrı klima yatırımı gerektirmez.
- Dış mekân. Dairelerde 13 – 25 m² balkon; dublekslerde balkon ve münhasır kullanımlı teraslarla 18,5 – 32,6 m² dış alan.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | 9 konutun tamamında dahil | Glyfada'da araçlı kiracı ve alıcı payı yüksektir; tüm ünitelerde otopark bulunması hem kira fiyatlamasında hem yeniden satışta doğrudan avantajdır. |
| Depo | 9 konutun 6'sında; 1+1 dairelerde (1.2, 2.2, 3.2) yok | Depo 2+1 daireler ve dublekslerde vardır. 1+1 dairelerde depolama ihtiyacı daire içi çözümlerle (gömme dolap, balkon dolabı) karşılanır. |
| Alan toleransı | ±%3 | 49 m² net bir ünitede yaklaşık ±1,5 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: 1.2, projenin en düşük giriş bileti; 2.1, orta kat 2+1 standart plan tipi.
| Kalem | 1.2 | 2.1 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 49,00 m² | 75,00 m² |
| Dış alan (balkon) | 13,00 m² | 25,00 m² |
| Liste fiyatı | €305.000 | €475.000 |
| €/m² net | 6.224 | 6.333 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €329.400 | ≈ €513.000 |
| Gösterge aylık kira | €850 – €1.050 | €1.200 – €1.500 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €10.200 – €12.600 | €14.400 – €18.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,3 – %4,1 | %3,0 – %3,8 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,1 – %3,8 | %2,8 – %3,5 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,4 – %3,0 | %2,2 – %2,7 |
Yorum
Rakamlar, Atina Rivierası'nın yerleşik semtlerinde beklenen bandın içindedir. Riviera adresi metrekare fiyatını yukarı taşıdığı için brüt getiri, merkez veya liman aksındaki bazı mahallelere kıyasla daha ölçülüdür; buna karşılık kiracı profili güçlü, boşluk riski düşük ve değer koruma kapasitesi yüksektir. Küçük 1+1 üniteler getiri, deniz manzaralı dubleksler ise sermaye değeri ve yeniden satış likiditesi tarafında öne çıkar.
Kira garantisi başlığında: geliştirici broşüründe kira garantisi yer almamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur. Dubleks teraslarındaki münhasır kullanım hakkı da bu kurgu içinde tanımlanır.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2028 yılı 2. çeyreği.
- Ek süre: Broşürde belirtilmemiştir; sözleşmede tanımlanacak ek süre ve gecikme yaptırımı teyit edilmelidir.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık bir buçuk yıldan uzun bir dönem bulunmaktadır. Bu süre boyunca sermaye kira üretmez; getiri hesabı bu gecikmeyi dikkate almalıdır.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Otopark yerinin hukuki niteliği ve hangi bağımsız bölüme tahsisli olduğu · 2. Dubleks teraslarının münhasır kullanım hakkının tescili · 3. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 4. Teslim tarihi, ek süre ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 5. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 6. Tam kat seçeneği tercih edilirse birleştirmenin plan ve tapu kurgusu · 7. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 8. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- Atina Rivierası adresi: Glyfada'nın sakin, aile odaklı konut katmanı Ano Glyfada
- A+ enerji sınıfı ve ısı pompalı sistem: kiracı açısından düşük fatura yükü, sahip açısından düşük bakım
- 9 konutun tamamında özel otopark yeri — Glyfada'da doğrudan fiyatlama avantajı
- Dublekslerde deniz manzarası, 3. katta kısmi deniz manzarası
- Butik ölçek: 9 konut, düşük ortak alan yoğunluğu
- Teslimde kullanıma hazır donanım: Avrupa ankastre mutfak, Grohe ıslak hacim
- Esnek ürün: aynı katta iki daire birleştirilerek 124 m²'lik tam kat 3+1 seçeneği
Zayıf Yönler
- 1+1 dairelerde (x.2) depo yok
- 1+1 ve 2+1 dairelerde tek banyo
- Net metrekare fiyatı 6.213 – 7.122 bandında; Riviera primi brüt getiriyi ölçülü tutar
- Teslime yaklaşık bir buçuk yıldan uzun süre — sermaye bu dönemde getiri üretmez
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,2 – %3,0)
- Broşürde ödeme planı ve teslim ek süresi tanımlı değil
Fırsatlar
- Ellinikon sahil dönüşüm projesinin çevre semtlerde değer ve talep üzerindeki olası etkisi
- Kat primi ölçülü (2+1'lerde kat başına ~€8.000 – €9.000): alt katlar verimli giriş
- M2, M1'e göre daha düşük fiyatla daha geniş dış alan sunuyor
- Riviera'da yeni ve enerji verimli stoğun sınırlılığı — teslimde rekabet avantajı
- Aile kiracı talebi: okul ve park yakınlığı uzun süreli sözleşme eğilimini destekler
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- İnşaat maliyeti artışının fiyat revizyonu veya kapsam daralması olarak yansıması
- Riviera'da eşzamanlı yeni proje tesliminin kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Adres Odaklı · Değer Koruma
A0311, Atina Rivierası'nda kalıcı bir adreste, küçük ölçekli ve yüksek donanımlı yeni bir konut arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Proje, iddialı bir getiri vaadi üzerine değil, doğru adreste doğru ürün üzerine kuruludur: sakin bir Glyfada semtinde, A+ enerji sınıflı, tüm ünitelerinde otoparklı ve üst katlarında deniz manzaralı dokuz konut. Fiyatlama ünite bazında tutarlı, dubleks €/m² bandı dardır.
Adres ve Değer
Glyfada, Atina'nın en likit konut piyasalarından biridir. Ano Glyfada'daki butik bir yeni yapı, yeniden satışta geniş bir alıcı tabanına hitap eder.
Kira Dayanıklılığı
Aile ve profesyonel kiracı talebi yıl boyu sürer; okul, park ve sahil yakınlığı uzun süreli sözleşmeyi destekler. Otopark her ünitede dahildir.
İşletme Profili
A+ enerji sınıfı ve ısı pompası, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; teslimde kullanıma hazır donanım, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.