Fizibilite raporu
Nikaia Yeni Yapı — 8. Kat 2+1 Daire
Bu rapor, Nikaia merkezindeki dokuz seviyeli yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: 41 dairelik envanterin tamamı, tek müsait dairenin fiyat okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0310, Pire bölgesinin en kalabalık ve en canlı belediyelerinden Nikaia'nın merkezinde, sakin bir sokakta yükselen dokuz seviyeli yeni yapı bir konut binasıdır. Binada toplam 41 daire bulunur: 24 adet 2+1 ve 17 adet 1+1 (en üst kattaki stüdyo dahil). Rapor tarihinde 41 dairenin 40'ı satılmıştır; müsait tek ünite 8. kattaki 79,7 m² net alanlı, iki banyolu 2+1 dairedir (8.4) ve liste fiyatı €405.000'dir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi emilim hızı: teslimden yaklaşık dokuz ay önce binanın %97'sinin satılmış olması, bu konum ve ürün tipine yönelik talebin somut göstergesidir. İkincisi ünite kalitesi: 8.4, üst katların en büyük daire tipidir — iki yatak odası, iki banyo ve 22,5 m² balkon. Üçüncüsü kısa teslim: planlanan teslim 2027'nin 2. çeyreğidir; sermayenin getiri üretmeden bekleyeceği süre görece kısadır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: müsait daireye otopark yeri dahil değildir ve projede depo tanımlı değildir. Ayrıca tek bir fiyat noktası bulunduğundan kat primi veya ünite bazlı fiyat karşılaştırması proje içinden yapılamaz.
- Referans
- A0310 · Nikaia · Pire
- Yapı tipi
- Yeni yapı · dokuz seviye · asansörlü tek bina
- Envanter
- 41 daire — 24 adet 2+1, 17 adet 1+1 (stüdyo dahil)
- Müsaitlik
- 1 müsait (8.4) · 40 satıldı
- Müsait daire
- 8. kat · 79,7 m² net · 22,5 m² balkon · 2 yatak odası · 2 banyo
- Net iç alan (proje)
- 37,0 – 79,7 m²
- Balkonlar
- 6 – 22,5 m² · en üst kattaki stüdyoda 45 m²
- Fiyat
- €405.000 (geliştirici listesi, 28.09.2026)
- €/m² net
- 5.082
- Enerji ve tesisat
- A+ enerji sınıfı · ısı pompası · çatıda fotovoltaik
- Donanım
- Avrupa ankastre mutfak · Grohe vitrifiye · elektrikli araç şarj prizi
- Otopark
- 41 dairenin 30'unda var · müsait dairede yok
- Depo
- Tanımlı değil
- Teslim
- 2027 2. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Proje, Nikaia'nın geniş bölgenin merkezi kabul edilen çekirdeğinde, sakin ve seyrek nüfuslu bir sokakta yer alır. Özgürlük (Eleftherias) Meydanı ve çarşısı — her türlü mağaza, restoran ve hareketli akşam hayatı — yaklaşık 800 metre, günlük alışveriş noktaları 200 metre mesafededir. Bina çağdaş bir dille tasarlanmıştır: beyaz kütle, ahşap kaplamalı derin balkon tavanları, cam korkuluklar ve bitkilendirilmiş balkonlar. Merkezdeki merdiven ve asansör çekirdeği her katta beş daireye hizmet eder.
Kat Dağılımı
| Katlar | 1+1 | 2+1 | Toplam daire | Net alan bandı | Otopark | Müsait |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.–4. Kat | 0 | 20 | 20 | 55,7 – 71,7 m² | 20 / 20 | 0 |
| 5.–8. Kat | 16 | 4 | 20 | 53,7 – 79,7 m² | 10 / 20 | 1 |
| 9. Kat (stüdyo) | 1 | 0 | 1 | 37,0 m² | 0 / 1 | 0 |
| Proje toplamı | 17 | 24 | 41 | 37,0 – 79,7 m² | 30 / 41 | 1 |
Konum ve Ulaşım
- Metro. Metro istasyonu yaklaşık 800 m; 3. hat Pire limanı, Atina merkezi ve havalimanı yönüne doğrudan bağlantı sunar.
- Sosyal altyapı. Okul yaklaşık 250 m, Nikaia Devlet Hastanesi yaklaşık 1,2 km, mağaza ve restoranlar 200 m içinde.
- Bölgesel bağlantı. Pire limanı ve sahil kısa sürüş mesafesinde; havalimanı karayoluyla yaklaşık 42 km.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar geliştirici daire listesindeki 41 satırın tamamını içerir. Satılmış daireler için fiyat yayımlanmamıştır; durumlar rapor tarihindeki listeye göredir ve teyide tabidir.
1.–4. Katlar — 2+1 Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Balkon m² | Tip · Banyo | Otopark | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | 1. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 1.2 | 1. Kat | 55,7 | 16,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 1.3 | 1. Kat | 55,7 | 6,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 1.4 | 1. Kat | 71,7 | 22,5 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 1.5 | 1. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 2.2 | 2. Kat | 55,7 | 16,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 2.3 | 2. Kat | 55,7 | 6,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 2.4 | 2. Kat | 71,7 | 22,5 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 2.5 | 2. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 3.1 | 3. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 3.2 | 3. Kat | 55,7 | 16,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 3.3 | 3. Kat | 55,7 | 6,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 3.4 | 3. Kat | 71,7 | 22,5 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 3.5 | 3. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 4.1 | 4. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 4.2 | 4. Kat | 55,7 | 16,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 4.3 | 4. Kat | 55,7 | 6,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 4.4 | 4. Kat | 71,7 | 22,5 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 4.5 | 4. Kat | 55,7 | 14,0 | 2+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 1.–4. katlar (20) | 55,7 – 71,7 | 6 – 22,5 | 2+1 | 20 / 20 | — | 20 satıldı | ||
5.–8. Katlar — 1+1 ve 2+1 Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Balkon m² | Tip · Banyo | Otopark | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 | 5. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 5.2 | 5. Kat | 53,7 | 16,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 5.3 | 5. Kat | 53,7 | 6,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 5.4 | 5. Kat | 79,7 | 22,5 | 2+1 · 2 | Var | — | — | Satıldı |
| 5.5 | 5. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 6.1 | 6. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 6.2 | 6. Kat | 53,7 | 16,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 6.3 | 6. Kat | 53,7 | 6,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 6.4 | 6. Kat | 79,7 | 22,5 | 2+1 · 2 | Var | — | — | Satıldı |
| 6.5 | 6. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 7.1 | 7. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 7.2 | 7. Kat | 53,7 | 16,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 7.3 | 7. Kat | 53,7 | 6,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 7.4 | 7. Kat | 79,7 | 22,5 | 2+1 · 2 | Yok | — | — | Satıldı |
| 7.5 | 7. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Var | — | — | Satıldı |
| 8.1 | 8. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 8.2 | 8. Kat | 53,7 | 16,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 8.3 | 8. Kat | 53,7 | 6,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 8.4 | 8. Kat | 79,7 | 22,5 | 2+1 · 2 | Yok | €405.000 | 5.082 | Müsait |
| 8.5 | 8. Kat | 53,7 | 14,0 | 1+1 · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
| 5.–8. katlar (20) | 53,7 – 79,7 | 6 – 22,5 | 1+1 · 2+1 | 10 / 20 | €405.000 | 5.082 | 1 müsait | |
9. Kat — Stüdyo
| Daire | Kat | Net m² | Balkon m² | Tip · Banyo | Otopark | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 | 9. Kat | 37,0 | 45,0 | Stüdyo · 1 | Yok | — | — | Satıldı |
Fiyatlandırma Okuması
- Tek fiyat noktası. Listede yayımlanmış tek fiyat 8.4 içindir: €405.000, net iç alan üzerinden 5.082 €/m². Diğer tüm daireler satılmış olduğundan proje içi kat primi veya plan tipi karşılaştırması yapılamaz.
- Üst katların en büyük tipi. 8.4, 5.–8. katlardaki tek iki banyolu 2+1 plan tipidir (79,7 m²) ve en geniş balkon sınıfına (22,5 m²) sahiptir. Aynı tipin 5., 6. ve 7. kattaki karşılıkları satılmıştır.
- Otoparksız fiyat. Fiyat otopark içermez; 7. ve 8. kattaki on dairenin dokuzu otoparksız satılmıştır. Bu durum, üst katlarda otoparkın alıcı kararında belirleyici olmadığını gösterir; buna karşılık kiracı profilinde araçlı hane payı gözetilmelidir.
- Karşılaştırma teyidi. Nikaia ve komşu Pire semtlerinde yeni yapı 2+1 satışlarıyla güncel karşılaştırma, teklif aşamasında emsal verisiyle ayrıca kurulmalıdır; bu rapor emsal endeksine dayanmaz.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Proje A+ enerji sınıfında tasarlanmıştır; ısıtma ısı pompası ile sağlanır ve çatıdaki fotovoltaik paneller binanın enerji ihtiyacını destekler. Bu unsurlar, Pire bölgesinin büyük ölçüde eski binalardan oluşan konut stoğuna karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; fatura yükü düşük bir ünite nominal kirada rekabet gücü kazanır.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi ankastre mutfak, açık plan salonla bütünleşik — teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. 8.4'te iki banyo bulunur; 1+1 daireler tek banyoludur.
- Isıtma. Isı pompalı sistem.
- Elektrikli araç. Binada elektrikli araç şarjına uygun prizler bulunur.
- Dış mekân. Cephe boyunca derin balkonlar; 8.4'te 22,5 m².
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | 8.4'te yok | Projede 41 dairenin 30'u otoparklıdır; müsait daire otoparksızdır. Metroya ~800 m mesafe bu eksikliği kısmen dengeler, ancak araçlı aile kiracısı için kira fiyatlamasında dikkate alınmalıdır. |
| Depo | Tanımlı değil | 2+1 ailede depolama talebi yüksektir; daire içi gömme dolap ve balkon çözümleriyle karşılanması gerekir. |
| Alan toleransı | ±%3 | 79,7 m² net bir ünitede yaklaşık ±2,4 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Ünite Hesabı
Hesap, müsait tek ünite olan 8.4 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | 8.4 |
|---|---|
| Net iç alan | 79,7 m² |
| Dış alan (balkon) | 22,5 m² |
| Liste fiyatı | €405.000 |
| €/m² net | 5.082 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €437.400 |
| Gösterge aylık kira | €950 – €1.200 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €11.400 – €14.400 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %2,8 – %3,6 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,6 – %3,3 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,0 – %2,6 |
Yorum
Rakamlar, ölçülü bir getiri profiline işaret eder. Ürün, iki yatak odası ve iki banyosuyla semtin aile ve paylaşımlı kiracı tabanına hitap eder; hastane, okul ve merkez çarşı yakınlığı uzun süreli sözleşme eğilimini destekler. Bu daire, yüksek getiri arayan bir portföyden çok, yeni yapı kalitesinde, düşük işletme giderli ve metroya yakın bir kira varlığı arayan yatırımcı için anlamlıdır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2027 yılı 2. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık dokuz ay bulunmaktadır. Bu süre boyunca sermaye kira üretmez; getiri hesabı bu gecikmeyi dikkate almalıdır.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Otopark ve depo durumunun yazılı teyidi · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 5. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 6. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı · 7. Teslim kapsamındaki donanım listesi (mutfak, vitrifiye, ısı pompası iç üniteleri).
08Swot
Güçlü Yönler
- Binanın %97'si satılmış — konum ve ürün tipine yönelik talebin somut kanıtı
- Üst katların en büyük plan tipi: 2 yatak odası, 2 banyo, 22,5 m² balkon
- A+ enerji sınıfı, ısı pompası ve fotovoltaik: düşük işletme gideri
- Metro ~800 m, okul ~250 m, hastane ~1,2 km, çarşı ~800 m
- Kısa teslim: 2027 2. çeyrek
- Teslimde kullanıma hazır donanım: ankastre mutfak, Grohe vitrifiye
Zayıf Yönler
- Müsait daireye otopark yeri dahil değil
- Projede depo tanımlı değil
- Tek fiyat noktası — proje içi fiyat karşılaştırması yapılamıyor
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,0 – %2,6)
- Tek ünite — seçenek ve pazarlık alanı dar
Fırsatlar
- Pire bölgesinde yeni yapı ve yüksek enerji sınıflı 2+1 arzının inceliği
- 3. metro hattının Pire limanı, merkez ve havalimanı bağlantısının kira talebini desteklemesi
- Aile ve paylaşımlı kiracı tabanı: iki banyolu plan, uzun süreli sözleşme eğilimi
- Eski stoğa yönelen kiracının enerji verimli ürüne kayması, teslimde fiyatlama gücü yaratabilir
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Bölgede eşzamanlı yeni yapı teslimlerinin kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Son Ünite · Aile Kira Ürünü
A0310, Nikaia merkezinde yeni yapı kalitesinde, iki banyolu bir 2+1 arayan yatırımcı veya kullanıcı için tutarlı bir üründür. Binanın neredeyse tamamının teslimden önce satılmış olması talebin kanıtıdır; müsait daire, üst katların en büyük plan tipidir ve teslim yakındır.
Talep Kanıtı
41 dairenin 40'ı satılmıştır. Bu emilim hızı, konumun ve ürün tipinin alıcı tarafından doğrulandığını gösterir.
Ünite Kalitesi
79,7 m² net, iki yatak odası, iki banyo ve 22,5 m² balkon; aile kiracısı veya kullanıcı için semtte az bulunan bir kombinasyon.
İşletme Profili
A+ enerji sınıfı, ısı pompası ve fotovoltaik, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; teslimde kullanıma hazır donanım ek yatırım gerektirmez.