Fizibilite raporu
Pire Liman Yakını 1+1 Zemin Kat Daire
Bu rapor, Pire merkezinde limana ve metroya yürüme mesafesindeki yeni yapı konut binasını ünite düzeyinde inceler: binanın 18 konutluk envanteri, tek müsait ünitenin fiyat okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0309, Yunanistan'ın en büyük limanı ve denizcilik sektörünün merkezi Pire'de, şehir merkezinin hemen yanında sakin bir sokakta yükselen zemin + 8 katlı yeni yapı bir konut binasıdır. Binada toplam 18 konut bulunur: 13 adet 1+1 daire ve 5 adet iki katlı dubleks. Konutların 17'si satılmıştır; rapor tarihinde müsait tek ünite, zemin kattaki I.1 dairesidir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi giriş bileti: €170.000'lık fiyat, Pire merkezinde yeni yapı ve A enerji sınıflı bir konuta erişimin alt bandındadır. İkincisi konum: yolcu limanı yaklaşık 170 m, metro istasyonu yaklaşık 200 m, dükkân ve restoranlar kapının önündedir. Üçüncüsü işletme profili: A enerji sınıfı ve ısı pompalı sistem, kiracının fatura yükünü düşürerek ürünü semtteki eski stoğa karşı farklılaştırır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: I.1 dairesinde otopark ve depo bulunmamaktadır ve daire zemin kattadır — 9,5 m² özel kullanım alanı bir kazanım olmakla birlikte, zemin kat konumunun manzara ve mahremiyet açısından üst katlardan farklı olduğu daire seçiminde gözetilmelidir.
- Referans
- A0309 · Pire · liman aksı
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · zemin + 8 kat
- Envanter
- 18 konut — 13 adet 1+1 daire, 5 adet iki katlı dubleks
- Müsaitlik
- 1 müsait (I.1) · 17 satıldı
- Müsait ünite
- I.1 · zemin kat · 1+1 · 1 banyo
- Net iç alan
- 35,00 m²
- Toplam alan
- 44,50 m² (9,50 m² özel kullanım alanı dahil)
- Fiyat
- €170.000 (geliştirici listesi, 28.09.2026)
- €/m² net
- 4.857
- Enerji ve tesisat
- A enerji sınıfı · ısı pompalı ısıtma-soğutma
- Donanım
- Avrupa ankastre mutfak · Grohe vitrifiye · asansör
- Otopark
- Yok
- Depo
- I.1'de yok
- Teslim
- 2026 4. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Pire merkezinin hemen yanında sakin bir sokakta yer alır. Mimari dil çağdaştır: beyaz sıvalı cephe, her katta cam korkuluklu ve bitkilendirilmiş balkonlar, üst katlarda geri çekilerek kademelenen yeşil teraslar. Zemin katta ortak giriş ve arka tarafta özel kullanım alanlı tek bir daire yer alır; üst katlar daireler ve iki katlı dubleksler arasında paylaşılır.
Ürün Dağılımı
| Tip | Adet | Satıldı | Müsait | Net alan bandı | Toplam alan bandı | Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 daire | 13 | 12 | 1 | 35,00 – 46,00 m² | 44,50 – 54,50 m² | €170.000 (I.1) |
| İki katlı dubleks | 5 | 5 | 0 | 42,50 – 59,70 m² | 50,50 – 83,70 m² | — |
| Bina toplamı | 18 | 17 | 1 | 35,00 – 59,70 m² | 44,50 – 83,70 m² | €170.000 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Ortak giriş, asansör ve merdiven çekirdeği ile tek daire (I.1); dairenin arka tarafında yaklaşık 9,5 m² özel kullanım alanı bulunur.
- 1.–6. katlar. Her katta iki adet 1+1 daire (yaklaşık 42 – 46 m² net, 6 – 8,5 m² balkon) ve katlar arasına yerleşen üç iki katlı dubleks (M.1 · M.2 · M.3).
- 7.–8. katlar. Binanın tepesinde, 24 m² dış alanlı iki adet 2+1, iki banyolu dubleks (M.4 · M.5).
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar geliştiricinin daire tablosundaki 18 satırın tamamını içerir. Satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmamıştır; müsaitlik durumu rapor tarihindeki listeye göredir ve teyide tabidir.
Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I.1 | Zemin | 35,00 | 44,50 | €170.000 | 4.857 | Müsait |
| 1.1 | 1. Kat | 45,50 | 45,00 | — | — | Satıldı |
| 1.2 | 1. Kat | 46,00 | 54,50 | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat | 45,00 | 53,50 | — | — | Satıldı |
| 2.2 | 2. Kat | 45,50 | 54,00 | — | — | Satıldı |
| 3.1 | 3. Kat | 45,00 | 53,50 | — | — | Satıldı |
| 3.2 | 3. Kat | 45,50 | 54,00 | — | — | Satıldı |
| 4.1 | 4. Kat | 45,00 | 53,50 | — | — | Satıldı |
| 4.2 | 4. Kat | 45,50 | 54,00 | — | — | Satıldı |
| 5.1 | 5. Kat | 43,60 | 52,10 | — | — | Satıldı |
| 5.2 | 5. Kat | 43,90 | 52,40 | — | — | Satıldı |
| 6.1 | 6. Kat | 42,00 | 48,00 | — | — | Satıldı |
| 6.2 | 6. Kat | 42,00 | 48,00 | — | — | Satıldı |
| Daireler (13) | 35,00 – 46,00 | €170.000 | 4.857 | |||
Dubleksler
Beş dubleksin üçü (M.1 · M.2 · M.3) orta katlarda iki kata yayılan 1+1 ünitelerdir; M.4 ve M.5 binanın en üst iki katında 24 m² dış alanlı, iki yatak odalı ve iki banyolu ünitelerdir. Dubleks ünitelerin tamamı satılmıştır.
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M.1 | 1.–2. Kat | 45,50 | 52,00 | — | — | Satıldı |
| M.2 | 3.–4. Kat | 48,00 | 52,00 | — | — | Satıldı |
| M.3 | 5.–6. Kat | 42,50 | 50,50 | — | — | Satıldı |
| M.4 | 7.–8. Kat | 57,70 | 81,70 | — | — | Satıldı |
| M.5 | 7.–8. Kat | 59,70 | 83,70 | — | — | Satıldı |
| Dubleksler (5) | 42,50 – 59,70 | — | — | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Satış hızı güçlü. 18 konutun 17'si teslimden önce satılmıştır. Bu oran, binanın ürün tipi ve konumunun piyasada karşılık bulduğunu gösterir.
- Tek ünite, tek fiyat. I.1 için €170.000, net iç alan üzerinden 4.857 €/m², özel kullanım alanı dahil toplam alan üzerinden 3.820 €/m²'ye karşılık gelir.
- Daire binanın en küçük ünitesidir. 35 m² net alanla I.1, üst kat dairelerinin (42 – 46 m²) altında kalır; buna karşılık balkon yerine yaklaşık 9,5 m² özel kullanım alanına sahiptir.
- Karşılaştırma verisi sınırlı. Satılmış ünitelerin fiyatları paylaşılmadığından bina içi kat primi veya €/m² bandı hesaplanamamaktadır; fiyat okuması bu nedenle semt düzeyindeki yeni yapı fiyatlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina A enerji sınıfında üretilmektedir ve ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır. Pire merkezindeki konut stoğunun büyük bölümü eski binalardan oluştuğundan, bu iki unsur ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kira piyasası açısından etkisi doğrudandır: kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi ankastre mutfak — teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. I.1 tek banyoludur.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev.
- Dikey ulaşım. Tüm katlara hizmet veren asansör.
- Dış mekân. I.1'de salona açılan yaklaşık 9,5 m² özel kullanım alanı; üst katlarda 6 – 8,5 m² balkonlar, en üst dublekslerde 24 m² dış alan.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Binada otopark yeri yok | Pire merkezinde kiracı profili ağırlıkla toplu taşıma kullanıcısıdır; metroya ~200 m mesafe bu eksikliği büyük ölçüde telafi eder. |
| Depo | I.1'de depo yok | Küçük metrekareli dairelerde depolama talebi yüksektir; daire içi gömme dolap çözümleriyle karşılanır. |
| Alan toleransı | ±%3 | 35 m² net bir ünitede yaklaşık ±1,05 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap, binanın müsait tek ünitesi I.1 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | I.1 |
|---|---|
| Net iç alan | 35,00 m² |
| Dış alan (özel kullanım) | 9,50 m² |
| Liste fiyatı | €170.000 |
| €/m² net | 4.857 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €183.600 |
| Gösterge aylık kira | €650 – €800 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €7.800 – €9.600 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %4,6 – %5,6 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %4,2 – %5,2 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %3,3 – %4,1 |
Yorum
Rakamlar, Atina'nın liman aksındaki küçük metrekareli yeni yapılarda beklenen bandın içindedir. Düşük giriş bileti, getiri oranını Kuzey Atina'nın yerleşik semtlerine kıyasla yukarı taşır. Kiracı tabanı çeşitlidir: liman ve denizcilik ofisleri, üniversite ve Atina merkezine metroyla ulaşan çalışanlar.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Zemin kattaki özel kullanım alanı, bu düzenleme içinde münhasır kullanım hakkı olarak tanımlanır.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2026 yılı 4. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yalnızca birkaç ay vardır; sermaye kısa sürede kira üretmeye başlar.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yakın projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve tapu devri aşamalarına bölünür; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Özel kullanım alanının hukuki tanımı ve kullanım koşulları · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme takvimi · 5. Eşya ve beyaz eşya kapsamı · 6. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- €170.000'lık giriş bileti — Pire merkezinde yeni yapı için düşük eşik
- Yürüme mesafesinde her şey: liman ~170 m, metro ~200 m, okul ~140 m
- A enerji sınıfı ve ısı pompalı sistem: düşük fatura yükü, düşük bakım
- Yaklaşık 9,5 m² özel kullanım alanı — küçük dairede ek yaşam alanı
- 18 konutun 17'si satılmış: ürün piyasada karşılık bulmuş
- Teslime birkaç ay — kısa nakit bağlama süresi
Zayıf Yönler
- Otopark ve depo yok
- Zemin kat konumu: manzara ve mahremiyet üst katlardan sınırlı
- 35 m² net alan — binanın en küçük ünitesi
- Satılmış ünite fiyatları paylaşılmadığından bina içi karşılaştırma yapılamıyor
- Tek banyo, tek yatak odası: aile talebine yanıt vermez
Fırsatlar
- Liman aksında süren kentsel yenilenme ve kruvaziyer trafiği
- Denizcilik ofisleri ve üniversite kaynaklı sürekli kiracı talebi
- Semtte yeni ve enerji verimli küçük daire arzının sınırlı olması
- Metro ile Atina merkezine doğrudan bağlantı — merkeze göre daha düşük giriş fiyatı
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kısa dönem kiralama kurallarındaki olası sıkılaştırmalar
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Giriş Segmenti · Kira Odaklı
A0309, Pire merkezinde düşük giriş bileti ve kısa teslim süresiyle kira geliri arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Dairenin gücü konum ve işletme profilindedir: limana ve metroya yürüme mesafesi, A enerji sınıfı, teslimde kullanıma hazır mutfak ve küçük dairede ek yaşam alanı sağlayan özel kullanım alanı.
Giriş Verimliliği
€170.000'lık fiyat, Pire merkezinde yeni yapı ve A enerji sınıfı için düşük bir eşiktir; gösterge brüt getiri %4,6 – %5,6 bandındadır.
Kira Dayanıklılığı
Liman, denizcilik ofisleri, üniversite ve metro bağlantısı, 1+1 ürününü doğrudan talep eden bağımsız kiracı kaynaklarıdır.
Zamanlama
Teslim 2026 4. çeyrekte planlanmıştır; sermaye kısa sürede kira üretmeye başlar ve bekleme maliyeti sınırlıdır.