Fizibilite raporu
Pire Zea Marinası Bahçeli Daire
Bu rapor, Pire'de Zea Marinası'na 140 metre mesafedeki yedi konutlu butik yeni yapı binasını ve binanın müsait son ünitesi olan zemin kat bahçeli daireyi inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0307, Pire'nin merkezine bitişik sakin bir sokakta, Zea Marinası'na yalnızca 140 metre mesafede yükselen sekiz seviyeli, yedi konutlu butik bir yeni yapıdır. Bina altı adet 1+1 daire ve en üst iki katta 1+1 bir dubleksten oluşur. Yedi konuttan altısı satılmıştır; müsait tek ünite, yaklaşık 30 m² özel kullanımlı bahçeye açılan zemin kat I.1 dairesidir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum: Pire, Akdeniz'in yolcu trafiğine göre en büyük limanı ve Yunan denizcilik sektörünün merkezidir; marina, okul, mağaza ve restoranlar birkaç yüz metre içindedir. İkincisi ürün: A enerji sınıfı, ısı pompası ve kullanıma hazır donanımla teslim edilen yeni yapı bir 1+1, Pire'nin ağırlıkla eski konut stoğu içinde ayrışır. Üçüncüsü dış alan: 45,20 m² iç alana eklenen 30 m² özel kullanımlı bahçe, şehir merkezinde nadir bulunan bir kullanım kazancıdır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: dairenin otopark yeri ve deposu yoktur ve net metrekare fiyatı (€6.084) Pire için üst banttadır — fiyatın önemli bir kısmı bahçe alanını ve yeni yapı niteliğini karşılar. Bu iki başlık, kira fiyatlaması ve ikincil el likiditesi açısından karar aşamasında gözetilmelidir.
- Referans
- A0307 · Pire · Zea Marinası çevresi
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · zemin + 7 seviye
- Envanter
- 7 konut — 6 adet 1+1 daire, 1 adet 1+1 dubleks (6.–7. kat)
- Müsaitlik
- 1 müsait (I.1) · 6 satıldı
- Net iç alan
- I.1: 45,20 m² (binada 45,20 – 60,00 m²)
- Toplam alan
- I.1: 75,20 m² (binada 66,20 – 87,00 m²)
- Dış alanlar
- I.1: 30 m² özel kullanımlı bahçe · üst katlarda balkonlar 10 – 18 m² · dubleks 27 m²
- Fiyat
- €275.000 (liste, 28.09.2026)
- €/m² net
- 6.084 · toplam alan üzerinden 3.657
- Enerji ve tesisat
- A enerji sınıfı · ısı pompası
- Donanım
- Avrupa üretimi mutfak · Grohe vitrifiye
- Otopark
- Yok
- Depo
- Yok
- Teslim
- 2027 2. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Pire'nin merkezine bitişik sakin bir konut sokağında yer alır. Mimari dil çağdaş ve sadedir: beyaz sıvalı kütle, cam korkuluklu derin balkonlar ve bitkilendirilmiş teraslar. Her katta tek daire bulunan kurgu, binayı butik ölçekte tutar; ortak alan kullanımı sınırlı, komşu sayısı azdır. Zemin kattaki I.1 dairesi, binanın arka cephesindeki özel kullanımlı bahçeye açılır; üst katlar ise balkonları üzerinden geliştirici verisine göre kısmi ya da tam deniz manzarası alır. Sahil yürüyüş hattı metro istasyonundan limanı, Deniz Harp Okulu'nu, Peiraiki'yi ve Zea Marinası'nı izleyerek Mikrolimano'ya uzanır.
Tip Dağılımı
| Tip | Adet | Müsait | Satıldı | Net alan bandı | Toplam alan bandı | Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 daire | 6 | 1 | 5 | 45,20 – 57,20 m² | 66,20 – 75,20 m² | €275.000 (I.1) |
| 1+1 dubleks | 1 | 0 | 1 | 60,00 m² | 87,00 m² | — |
| Bina toplamı | 7 | 1 | 6 | 45,20 – 60,00 m² | 66,20 – 87,00 m² |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. I.1 dairesi — 45,20 m² iç alan, 30 m² özel kullanımlı bahçe; açık plan salon, yemek alanı ve mutfak, çift kişilik yatak odası, banyo. Binanın müsait tek ünitesidir.
- 1.–5. katlar. Her katta birer adet 1+1 daire; iç alanlar 48,70 – 57,20 m², balkonlar 10 – 18 m². Tamamı satılmıştır.
- 6.–7. katlar. 36,50 + 23,50 m² iç alanlı, iki banyolu 1+1 dubleks ve 27 m² dış alan. Satılmıştır.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo geliştiricinin fiyat ve müsaitlik tablosundaki yedi satırın tamamını içerir. Fiyat 28.09.2026 tarihli listedir; müsaitlik rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir.
Bina — Tüm Üniteler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I.1 | Zemin | 45,20 | 75,20 | €275.000 | 6.084 | Müsait |
| 1.1 | 1. Kat | 56,20 | 66,20 | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat | 57,20 | 69,20 | — | — | Satıldı |
| 3.1 | 3. Kat | 57,20 | 69,20 | — | — | Satıldı |
| 4.1 | 4. Kat | 57,20 | 69,20 | — | — | Satıldı |
| 5.1 | 5. Kat | 48,70 | 66,70 | — | — | Satıldı |
| M.1 | 6.–7. Kat | 60,00 | 87,00 | — | — | Satıldı |
| Bina (7) | 45,20 – 60,00 | €275.000 | 6.084 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Tek ünite, tek fiyat. Karşılaştırma bina içinde değil, semt ölçeğinde yapılmalıdır. €275.000'lik liste fiyatı 45,20 m² iç alan için €6.084/m²'ye karşılık gelir; bu değer Pire'nin yeni yapı 1+1 ürünü için üst banttadır.
- Bahçe fiyatın parçasıdır. 30 m² özel kullanımlı bahçe dahil toplam alan 75,20 m²'dir; toplam alan üzerinden metrekare fiyatı €3.657'ye iner. Üst kat dairelerinde dış alan 10 – 18 m² ile sınırlıdır — I.1, binanın en geniş dış alanlı dairesidir.
- Satış hızı talebi gösterir. Yedi konuttan altısının teslimden önce satılmış olması, bu konum ve ürün tipine olan talebin somut bir göstergesidir.
- Zemin kat okuması. Zemin kat daireler genellikle üst katlara göre manzara ve mahremiyette geride kalır; bu dairede bahçe alanı bu farkı büyük ölçüde telafi eder. Geliştirici tablosu I.1 için kısmi deniz manzarası belirtir; yerinde teyit edilmelidir.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina A enerji sınıfında üretilmektedir ve ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır. Bu iki unsur birlikte, Pire konut stoğunun büyük bölümünü oluşturan eski binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kira piyasası açısından etkisi doğrudandır: kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; yeni yapı ve yüksek enerji sınıfı bu toplamı düşürür.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi mutfak — teslimde kullanıma hazır, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. Daireler tek banyoludur; dubleks iki banyoludur.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev.
- Dış mekân. I.1'de 30 m² özel kullanımlı bahçe; üst katlarda 10 – 18 m² balkon; dublekste 27 m² dış alan.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Yok | Pire merkezinde sokak parkı sınırlıdır; araçlı kiracı için dezavantajdır. Buna karşılık metro 850 m, marina ve çarşı yürüme mesafesindedir; hedef kiracı profili araçsız yaşamaya uygundur. |
| Depo | Yok | Küçük metrekareli dairelerde depolama talebi yüksektir. Bahçe alanı kısmen bu ihtiyaca yanıt verebilir; daire içi gömme dolap çözümleri ayrıca değerlendirilmelidir. |
| Alan toleransı | ±%3 | 45,20 m² net bir ünitede yaklaşık ±1,36 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap binanın müsait tek ünitesi olan I.1 üzerinden kurulmuştur.
| Kalem | I.1 |
|---|---|
| Net iç alan | 45,20 m² |
| Dış alan (özel kullanımlı bahçe) | 30,00 m² |
| Liste fiyatı | €275.000 |
| €/m² net | 6.084 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €297.000 |
| Gösterge aylık kira | €750 – €950 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €9.000 – €11.400 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,3 – %4,1 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,0 – %3,8 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,4 – %3,0 |
Yorum
Rakamlar, Pire merkezinde yeni yapı küçük daire için beklenen bandın içindedir. Liman ve denizcilik sektörü, üniversite ve hastane kaynaklı kiracı tabanı yıl boyu talep üretir; marina çevresi ayrıca kısa süreli iş ve turizm konaklaması talebi görür. Getirinin üst bandı, bahçenin kira fiyatına ne ölçüde yansıtılabildiğine bağlıdır.
Geliştirici belgelerinde bu daire için bir kira garantisi yer almamaktadır; hesaplar serbest piyasa kira varsayımına dayanır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlardaki payına sahip olur; zemin kat bahçesi gibi özel kullanım alanları bu düzenlemede ayrıca tanımlanır.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2027 yılı 2. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık dokuz ay bulunmaktadır. Bu süre boyunca sermaye kira üretmez; getiri hesabı bu gecikmeyi dikkate almalıdır.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde bu daire için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Özel kullanımlı bahçenin hukuki niteliği ve sınırları · 2. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 5. Enerji sınıfı sertifikasının (ΠΕΑ) teslimde sunulması · 6. Bina aidatı ve ortak gider paylaşımı.
08Swot
Güçlü Yönler
- Zea Marinası'na 140 m; okul 150 m, mağaza ve restoranlar 300 m
- 30 m² özel kullanımlı bahçe — şehir merkezinde nadir dış alan
- A enerji sınıfı ve ısı pompası: düşük fatura yükü, düşük bakım
- Butik bina: her katta tek daire, az komşu
- Teslimde kullanıma hazır donanım: Avrupa üretimi mutfak, Grohe ıslak hacim
- Yedi konuttan altısının satılmış olması talebi doğrular
Zayıf Yönler
- Otopark yeri ve depo yok
- Net metrekare fiyatı (€6.084) Pire için üst bantta
- Zemin kat: üst katlara göre manzara ve mahremiyet sınırlı
- Tek yatak odası, tek banyo — aile talebine yanıt vermez
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,4 – %3,0)
Fırsatlar
- Liman, denizcilik şirketleri ve üniversite kaynaklı yıl boyu kiracı tabanı
- Pire sahil şeridinde süren kentsel yenilenme ve değer artışı eğilimi
- Bahçenin kira fiyatına yansıtılmasıyla getirinin üst banda taşınması
- Teslime yaklaşık dokuz ay — kısa nakit bağlama süresi
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kısa dönem kiralama düzenlemelerinde olası sıkılaşma
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Konum Odaklı · Tek Ünite
A0307, Pire'nin marina aksında yeni yapı, düşük işletme giderli ve dış alanlı bir 1+1 arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Değer önerisi konum ve bahçe üzerine kuruludur: Zea Marinası'na 140 metre, metroya yürüme mesafesi, A enerji sınıfı ve 30 m² özel kullanımlı bahçe. Net metrekare fiyatı üst bantta olsa da toplam alan üzerinden okunduğunda fiyat, bahçenin kullanım değerini karşılar.
Konum
Marina, okul, çarşı ve metro birkaç yüz metre içinde; Pire'nin denizcilik ve liman ekonomisi, yıl boyu kiracı talebinin kaynağıdır.
Ürün Farkı
Ağırlıkla eski konut stoğu içinde yeni yapı, A enerji sınıflı ve bahçeli bir daire; kiracı ve ikincil el alıcısı için belirgin ayrışma.
İşletme Profili
Isı pompası ve A enerji sınıfı kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; kullanıma hazır donanım kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.