Fizibilite raporu
Nea Smyrni Yeni Yapı Rezidansları
Bu rapor, Nea Smyrni semtindeki on iki konutluk A+ yeni yapı binayı ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi. Rapor, satışta kalan tek ünite olan M1 dubleksine odaklanır.
01Yönetici özeti
A0306, Atina'nın tarihi merkezi ile Atina Rivierası sahili arasında yer alan yerleşik konut semti Nea Smyrni'de, yedi konut katına yayılan A+ enerji sınıflı yeni yapı bir konut binasıdır. Bina toplam on iki konuttan oluşur: dokuz adet 2+1 daire ve dördüncü–beşinci katlarda üç adet iki katlı 1+1 dubleks.
Rapor tarihinde on iki konutun onu satılmış, biri (2.2) rezerve durumdadır; satışta kalan tek ünite M1 dubleksidir. M1, yaklaşık 66,5 m² iç alan ve 22,3 m² balkon ile iki kata yayılır; bir yatak odası ve iki banyo sunar ve €365.000 fiyatla listelenmiştir. Bu tablo, projenin pazar tarafından hızla emildiğini gösterir; buna karşılık yatırımcı açısından seçim alanı yoktur — karar tek bir ünite üzerinden verilir.
Yatırım açısından belirleyici üç unsur şunlardır: konum (merkeze ~3,8 km, sahile ~2,6 km), yakın teslim (2026'nın 4. çeyreği; sermayenin getirisiz kaldığı süre kısa) ve ürün tipi (iki banyolu, geniş balkonlu ve depolu bir 1+1 dubleks). M1 için otopark bilgisi geliştirici belgelerinde çelişkilidir ve teklif aşamasında yazılı olarak teyit edilmelidir.
- Referans
- A0306 · Nea Smyrni · Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek bina · yedi konut katı
- Envanter
- 12 konut — 9 adet 2+1 daire, 3 adet iki katlı 1+1 dubleks
- Müsaitlik
- 1 müsait (M1) · 1 rezerve (2.2) · 10 satıldı
- İç alan
- 61,00 – 70,94 m²
- Balkonlar
- 17,3 – 55,0 m² (üst kat 7.1: 55 m²)
- Müsait ünite
- M1 · 4.–5. kat · 66,5 m² iç + 22,3 m² balkon · 1 yatak odası · 2 banyo · depo
- Fiyat
- M1 €365.000 (geliştirici sunumu, 28.09.2026) · 2.2 €315.000 (rezerve)
- €/m² iç
- M1 5.489 · 2.2 5.164
- Enerji ve tesisat
- A+ enerji sınıfı · çatıda fotovoltaik · doğalgazlı bağımsız ısıtma
- Donanım
- İtalyan mutfak · Grohe vitrifiye · elektrikli araç şarj prizleri
- Otopark
- 1.–2. kat dairelerinde yok · M1 için teyit edilecek
- Depo
- M1 dahil 10 ünitede var
- Teslim
- 2026 4. çeyrek
- Alan toleransı
- %3'e kadar
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Nea Smyrni'nin sakin bir konut sokağında, yedi konut katına yükselen tek bir kütledir. Mimari dil çağdaş ve sadedir: beyaz cephe, her katta derin balkonlar ve bu balkonların önünü yumuşatan bitkili saksılar. Asansör çekirdeği ve merdiven binanın arka tarafında toplanır; daireler sokağa ve arka cepheye açılan iki yönlü balkonlarla ışık alır. Dördüncü ve beşinci katlar, iç merdivenle bağlanan üç iki katlı dubleks olarak kurgulanmıştır.
Tip Dağılımı
| Tip | Adet | Katlar | İç alan bandı | Balkon bandı | Müsait | Yayımlanan fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2+1 daire (1 banyo) | 9 | 1, 2, 3, 6, 7 | 61,00 – 65,20 m² | 17,3 – 55,0 m² | 0 | €315.000 (2.2, rezerve) |
| 1+1 dubleks (2 banyo) | 3 | 4–5 | 66,45 – 70,94 m² | 22,3 – 23,6 m² | 1 | €365.000 (M1) |
| Bina toplamı | 12 | 1–7 | 61,00 – 70,94 m² | 17,3 – 55,0 m² | 1 |
Kat Kurgusu
- 1.–3. katlar. Her katta iki adet 61 m² 2+1 daire (tip plan). Yatak odaları cephelere, mutfak-salon ve banyo çekirdeğe yakın yerleşir; her dairenin iki cephede balkonu vardır.
- 4.–5. katlar. Üç iki katlı dubleks (M1, M2, M3). Alt katta mutfak-yemek, salon ve banyo; üst katta yatak odası ve ikinci banyo yer alır. M1 planında alan dağılımı yaklaşık 38,50 m² (alt kat) + 28,00 m² (üst kat) olarak verilmiştir.
- 6.–7. katlar. 6. katta iki adet 61 m² 2+1 daire; 7. katta 65,2 m² iç alan ve 55 m² dış alanlı tek bir 2+1 üst kat dairesi.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo geliştirici sunumundaki 12 ünitenin tamamını içerir. Satılmış ünitelerin fiyatı yayımlanmamıştır; durumlar rapor tarihindeki sunuma göredir ve teyide tabidir.
Tüm Üniteler
| Daire | Kat | İç m² | Balkon m² | Yatak / Banyo | Otopark | Depo | Liste Fiyatı | €/m² iç | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | 1. Kat | 61,00 | 17,30 | 2 / 1 | Yok | Var | — | — | Satıldı |
| 1.2 | 1. Kat | 61,00 | 17,50 | 2 / 1 | Yok | Var | — | — | Satıldı |
| 2.1 | 2. Kat | 61,00 | 17,30 | 2 / 1 | Yok | Yok | — | — | Satıldı |
| 2.2 | 2. Kat | 61,00 | 17,50 | 2 / 1 | Yok | Var | €315.000 | 5.164 | Rezerve |
| 3.1 | 3. Kat | 61,00 | 17,30 | 2 / 1 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| 3.2 | 3. Kat | 61,00 | 17,50 | 2 / 1 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| M1 | 4.–5. Kat | 66,50 | 22,30 | 1 / 2 | Var* | Var | €365.000 | 5.489 | Müsait |
| M2 | 4.–5. Kat | 66,45 | 23,60 | 1 / 2 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| M3 | 4.–5. Kat | 70,94 | 22,35 | 1 / 2 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| 6.1 | 6. Kat | 61,00 | 20,30 | 2 / 1 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| 6.2 | 6. Kat | 61,00 | 18,15 | 2 / 1 | Var | Var | — | — | Satıldı |
| 7.1 | 7. Kat | 65,20 | 55,00 | 2 / 1 | — | — | — | — | Satıldı |
| Bina (12 ünite) | 61,00 – 70,94 | 17,30 – 55,00 | €315.000 – €365.000 | 1 müsait | |||||
Fiyatlandırma Okuması
- Tek müsait ünite, tek fiyat. M1'in €365.000'lik fiyatı iç alan üzerinden yaklaşık 5.489 €/m²'ye karşılık gelir. Balkonlar dahil 88,8 m² toplam alan üzerinden bu değer yaklaşık 4.110 €/m²'dir.
- Dubleks primi. Rezerve 2.2 dairesi (61 m², 2+1) €315.000 ile 5.164 €/m² seviyesindedir. M1'in ~%6'lık metrekare primi; ikinci banyo, daha geniş balkon, üst kat konumu ve iki katlı kurguya karşılık gelir.
- Satış hızı. 12 konutun 10'u satılmış, 1'i rezervedir. Satılmış ünitelerin fiyatı yayımlanmadığı için proje içi fiyat bandı tam okunamaz; ancak emilim hızı, fiyat seviyesinin piyasaca kabul gördüğünü gösterir.
- Pazarlık alanı sınırlı. Son müsait ünitede geliştiricinin fiyat esnekliği genellikle düşüktür; değer, fiyat indiriminden çok otopark ve teslim koşullarının netleştirilmesinde aranmalıdır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Bina A+ enerji sınıfında tasarlanmıştır ve çatısında fotovoltaik paneller bulunur. Isıtma doğalgazlı bağımsız sistemle sağlanır; her konut kendi tüketimini ayrı öder. Bu kurgu, Atina konut stoğunun büyük bölümünü oluşturan eski binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kira piyasası açısından etkisi doğrudandır: kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir.
Donanım
- Mutfak. İtalyan mutfak — teslimde kullanıma hazır, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye. Dubleks üniteler (M1 dahil) iki banyoludur; daireler tek banyoludur.
- Isıtma. Doğalgazlı bağımsız ısıtma. Soğutma sistemi sunumda belirtilmemiştir; teknik şartnamede teyit edilmelidir.
- Elektrikli araç. Bina elektrikli araç şarj prizlerine hazırdır.
- Dış mekân. Tüm katlarda derin balkonlar; M1'de yaklaşık 22,3 m².
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark (M1) | Belgeler çelişkili | Ünite tablosunda işaretli, ünite kartında "N/A". Nea Smyrni'de sokakta park güçtür; otoparkın dahil olup olmadığı hem kira fiyatlamasına hem yeniden satışa doğrudan yansır. |
| Depo (M1) | Var | Tablo ve ünite kartı uyumludur. 1+1 üründe depo, kiracı açısından belirgin bir artıdır. |
| Alan toleransı | %3'e kadar | 66,5 m² iç alanlı M1'de yaklaşık ±2 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: M1, satıştaki tek ünite; 2.2, yayımlanmış fiyatı olan tip 2+1 daire (rezerve, yalnız karşılaştırma amaçlı).
| Kalem | M1 | 2.2 (referans) |
|---|---|---|
| İç alan | 66,50 m² | 61,00 m² |
| Dış alan (balkon) | 22,30 m² | 17,50 m² |
| Liste fiyatı | €365.000 | €315.000 |
| €/m² iç | 5.489 | 5.164 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €394.200 | ≈ €340.200 |
| Gösterge aylık kira | €950 – €1.200 | €900 – €1.100 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €11.400 – €14.400 | €10.800 – €13.200 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,1 – %3,9 | %3,4 – %4,2 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,9 – %3,7 | %3,2 – %3,9 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,3 – %2,8 | %2,5 – %3,0 |
Yorum
Rakamlar, Atina'nın merkeze yakın yerleşik konut semtlerinde beklenen bandın içindedir. Nea Smyrni, kısa dönem turizm talebinden çok uzun dönem yerleşik kiracıya dayanan bir semttir; getiri ölçülüdür, buna karşılık boşluk riski ve mevsimsellik düşüktür. İki banyolu 1+1 kurgusu, ev arkadaşı paylaşımına veya evden çalışan çiftlere uygun olmasıyla standart 1+1'e göre daha geniş bir kiracı profiline hitap eder.
Kira garantisi başlığında: geliştirici sunumunda kira garantisi yer almamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. İki katlı dubleks üniteler de tek bir bağımsız bölüm olarak tanımlanır; alıcı, bağımsız bölümün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2026 yılı 4. çeyreği.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık bir çeyreklik süre bulunmaktadır. Sermayenin getirisiz kaldığı dönem kısadır; bu, projenin getiri hesabında olumlu bir unsurdur.
- Ek süre: Geliştirici sunumunda ek süre tanımı yer almamaktadır; teslim takvimi ve olası ek süre yazılı olarak alınmalıdır.
- Alan toleransı: %3'e kadar. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde ünite için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yakın projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve teslim/tapu aşamasına bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. M1 için otopark yerinin varlığı, hukuki niteliği ve tahsisi · 2. Depo biriminin tapudaki tanımı · 3. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 4. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 5. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 6. Soğutma sistemi ve teknik şartnamenin yazılı teyidi · 7. Ortak alan aidat tahmini, enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- Nea Smyrni konumu: merkeze ~3,8 km, sahile ~2,6 km, toplu taşımaya ~370 m
- A+ enerji sınıfı ve çatıda fotovoltaik: kiracı açısından düşük fatura yükü
- İki banyolu 1+1 dubleks — standart 1+1'e göre daha geniş kiracı profili
- Yaklaşık 22,3 m² balkon ve ünite ile birlikte depo
- Yakın teslim (2026 Q4): sermayenin getirisiz kaldığı süre kısa
- Teslimde kullanıma hazır donanım: İtalyan mutfak, Grohe vitrifiye
- 12 konutun 11'i yerleşmiş — fiyat seviyesinin pazarca kabulü
Zayıf Yönler
- Tek müsait ünite — yatırımcı için seçim alanı yok
- M1 otopark bilgisi belgelerde çelişkili
- Tek yatak odası; aile talebine yanıt vermez
- Soğutma sistemi sunumda belirtilmemiş
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,3 – %2,8)
- Satılmış ünite fiyatları yayımlanmadığından proje içi karşılaştırma sınırlı
Fırsatlar
- Merkez ile Riviera arasındaki güney aksında yeni yapı arzının inceliği
- Riviera'daki büyük dönüşüm projelerinin güney semtlerde talebi desteklemesi
- Enerji sınıfı yüksek stoğa yönelen kiracı tercihi, teslimde fiyatlama gücü yaratabilir
- İki banyolu kurgu, paylaşımlı kiralamada birim kirayı destekler
- Yakın teslim sayesinde kira gelirinin 2027 başında başlaması
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski — sunumda ek süre tanımı yok
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
- Otoparksız çıkması halinde kira ve yeniden satışta görece dezavantaj
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Seçici · Tek Ünite
A0306, Atina'nın merkeze ve sahile yakın yerleşik bir semtinde, A+ enerji sınıflı ve teslime yakın bir yeni yapıdır. Binanın on iki konutundan on biri yerleşmiştir; satışta kalan M1 dubleksi, iki banyosu, geniş balkonu ve deposuyla standart bir 1+1'in üzerinde bir ürün sunar. Karar tek bir ünite üzerinden verilir ve belirleyici başlık otoparktır.
Konum ve Ürün
Merkeze ~3,8 km, sahile ~2,6 km mesafede, iki banyolu 1+1 dubleks. Ürün, tek kişi, çift ve paylaşımlı kiracı profillerinin tamamına hitap eder.
Zamanlama
2026'nın 4. çeyreğinde planlanan teslim, sermayenin getirisiz kaldığı süreyi kısaltır; kira geliri erken başlar.
İşletme Profili
A+ enerji sınıfı ve fotovoltaik, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; teslimde kullanıma hazır donanım ek yatırım gerektirmez.