Fizibilite raporu
Nea Ionia Park Rezidansları
Bu rapor, Nea Ionia'da park karşısındaki tam eşyalı 9 üniteli loft tarzı projeyi ünite düzeyinde inceler: ünitelerin tamamı, fiyatlandırma okuması, donanım ve teslim standardı, 2 yıllık net kira garantisi ve garanti sonrası gösterge getiri, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0236, Kuzey Atina'nın canlı semti Nea Ionia'da, Nea Filadelfeia parkının tam karşısında yer alan 9 üniteli, loft tarzı bir konut projesidir. Tüm üniteler zemin kat seviyesindedir: dördü tek seviyeli daire, beşi zemin kat üzerine asma katla genişleyen loft ve dubleks kurgusundadır. Ürün yelpazesi stüdyodan 2 yatak odalı daireye uzanır; tüm daireler tam eşyalı ve beyaz eşyalı teslim edilir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi garantili gelir: geliştirici her daire için 2 yıl süreyle net kira garantisi belirtmektedir; tutarlar yıllık €15.000 – €20.100 arasındadır ve liste fiyatının %6'sına karşılık gelir. İkincisi metrekare maliyeti: 5.503 – 8.766 €/m² bandı (proje ortalaması 6.730), eşya ve beyaz eşya fiyata dahil olmak üzere ölçülü bir giriş maliyeti sunar. Üçüncüsü konum: parka bakan, önü açık cephe ve metroyla Atina merkezine kolay bağlantı.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: rapor tarihinde dokuz dairenin tamamı rezervedir — güncel müsaitlik danışmanınızdan alınır — ve garanti dönemi sonrasında kira piyasa seviyesine döner; gösterge piyasa kirası garanti tutarlarının altındadır. Teslim tarihi geliştirici broşüründe 2027 3. çeyrek, geliştiricinin güncel listesinde 1 Haziran 2027 olarak yer almaktadır; kesin tarih sözleşmede sabitlenmelidir.
- Referans
- A0236 · Nea Ionia · Kuzey Atina
- Yapı tipi
- Zemin + asma kat · loft tarzı iç tasarım · 9 ünite
- Ünite dağılımı
- 2 stüdyo · 2 adet 2 yatak odalı daire · 3 dubleks (zemin + asma) · loft yataklı 1 daire · tek seviyeli 1 daire
- Müsaitlik
- 9 rezerve — güncel durum danışmanınızdan alınır
- Alan
- 28,52 – 56,15 m² (asma kat dahil toplam kullanım alanı)
- Fiyat aralığı
- €250.000 – €335.000 (liste 23.09.2026)
- €/m²
- 5.503 – 8.766 · proje ortalaması 6.730
- Kira garantisi
- 2 yıl net · yıllık €15.000 – €20.100 · liste fiyatının %6'sı
- Eşya
- Tam eşyalı; beyaz eşya ve klima dahil
- Konum
- Nea Filadelfeia parkının karşısı · önü açık park cephesi
- Otopark
- Geliştiriciden teyit edilir
- Enerji sınıfı
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- 2027 3. çeyrek (broşür) · güncel listede 1 Haziran 2027
- Alan toleransı
- Planlarda ±%1 – 2
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Nea Ionia, Kuzey Atina'da yerel karakterini koruyan, alışveriş dokusu güçlü ve metroyla Atina merkezine kolay bağlanan canlı bir semttir. Proje, Nea Filadelfeia parkının tam karşısında yer alır; ön cephe, kentsel dokuda nadir görülen önü açık bir yeşil manzaraya bakar. Bina tek seviyeli bir zemin kat ve bazı ünitelerde asma katla kurgulanmıştır; iç tasarım dili loft ve “New York tarzı” olarak tanımlanır. Görseller tasarım konseptidir; uygulamada farklılık gösterebilir.
Kurgu Dağılımı
| Kurgu | Daireler | Toplam ünite | Rezerve | Alan bandı | Fiyat bandı | Yıllık net garanti |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tek seviye (zemin) | 3, 4, 5, 9 | 4 | 4 | 28,52 – 56,15 m² | €250.000 – €335.000 | €15.000 – €20.100 |
| Zemin + asma kat | 1, 2, 6, 7, 8 | 5 | 5 | 37,28 – 53,61 m² | €270.000 – €295.000 | €16.200 – €17.700 |
| Proje toplamı | 1 – 9 | 9 | 9 | 28,52 – 56,15 m² | €250.000 – €335.000 | €15.000 – €20.100 |
Ünite Kurgusu
- Tek seviyeli üniteler (3, 4, 5, 9). Daire 3, 56,15 m² ile projenin en geniş ünitesi olan 2 yatak odalı dairedir. Daire 4 tek seviyeli kompakt bir daire, Daire 5 ve Daire 9 stüdyodur.
- Asma katlı üniteler (1, 2, 6, 7, 8). Daire 1, asma katta yatak galerisi bulunan geniş bir daire (zemin 28 m² + asma 10,8 m²); Daire 2, asma katla genişleyen 2 yatak odalı daire (39,2 m² + 12 m²). Daire 6, 7 ve 8 zemin ve asma kata yayılan dubleks kurgusundadır (sırasıyla 21,8 + 15,5 m², 26,8 + 26,8 m² ve 32,4 + 20,7 m²).
- Teslim standardı. Tüm daireler tam eşyalı ve beyaz eşyalı teslim edilir; eşya bedeli liste fiyatına dahildir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo projedeki 9 dairenin tamamını içerir. Fiyatlar 23.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki güncel listeye göredir. Rapor tarihinde tüm daireler rezervedir; rezervasyonu sonuçlanmayan bir ünitenin yeniden satışa çıkması halinde güncel durum danışmanınızdan alınır.
Tüm Daireler
| Daire | Kat | Alan m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Daire 1 | Zemin + asma | 38,84 | 38,84 | €270.000 | 6.952 | Rezerve |
| Daire 2 | Zemin + asma | 51,18 | 51,18 | €290.000 | 5.666 | Rezerve |
| Daire 3 | Zemin | 56,15 | 56,15 | €335.000 | 5.966 | Rezerve |
| Daire 4 | Zemin | 33,87 | 33,87 | €250.000 | 7.381 | Rezerve |
| Daire 5 | Zemin | 34,46 | 34,46 | €260.000 | 7.545 | Rezerve |
| Daire 6 | Zemin + asma | 37,28 | 37,28 | €270.000 | 7.242 | Rezerve |
| Daire 7 | Zemin + asma | 53,61 | 53,61 | €295.000 | 5.503 | Rezerve |
| Daire 8 | Zemin + asma | 53,13 | 53,13 | €295.000 | 5.552 | Rezerve |
| Daire 9 | Zemin | 28,52 | 28,52 | €250.000 | 8.766 | Rezerve |
| Tüm daireler (9) | 28,52 – 56,15 | €250.000 – €335.000 | 6.730 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Giriş bileti Daire 4 ve Daire 9'dur. İkisi de €250.000'dir; Daire 4 33,87 m², Daire 9 ise 28,52 m²'lik stüdyodur.
- Asma katlı dubleksler metrekare bazında en verimli ünitelerdir. Daire 7 (5.503 €/m²) ve Daire 8 (5.552 €/m²), €295.000 ile 53 m²'nin üzerinde alan sunar.
- Daire 3 projenin tek seviyeli en geniş ürünüdür. €335.000 ile 56,15 m² tek seviyeli 2 yatak odalı daire; 5.966 €/m² ile tek seviyeli üniteler arasında en düşük orana sahiptir.
- Garanti fiyatla orantılıdır. Her dairede yıllık net garanti tutarı liste fiyatının %6'sına eşittir; dolayısıyla garanti getirisi daire seçiminden bağımsızdır ve seçim alan, kurgu ve kiraya çıkış sonrası piyasa kirası üzerinden yapılmalıdır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Binanın enerji sınıfı geliştiriciden teyit edilir. Dairelerde klima ve su ısıtıcısı teslim donanımına dahildir. Teslimde düzenlenecek enerji kimlik belgesi (ΠΕΑ) teklif aşamasında talep edilmeli; yalıtım ve doğrama standardı aynı teyit kapsamında değerlendirilmelidir.
Donanım
- Mobilya. Yatak ve şilte, komodin rafları, gardıroplar, kanepe, sehpa, yemek takımı, çalışma masası veya makyaj masası, berjer veya puf, banyo mobilyası ve perdeler.
- Beyaz eşya ve cihazlar. Buzdolabı, fırın, ocak, davlumbaz, bulaşık makinesi, çamaşır makinesi, televizyon ve TV ünitesi, klima.
- Islak hacim ve bitişler. Duşakabin, vitrifiye ve armatürler, su ısıtıcıları, LED aydınlatmalı ayna, mutfak dolapları, İtalyan ve İspanyol seramik kaplamalar.
- Tasarım. Loft tarzı iç mimari; asma katlı ünitelerde yatak galerisi veya ikinci seviye yaşam alanı.
Otopark, Eşya ve Garanti — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Geliştiriciden teyit edilir | Metroyla merkeze bağlanan bir semtte hedef kiracı profilinin araç ihtiyacı sınırlıdır; otopark imkânı teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir. |
| Eşya | Tam eşyalı teslim | Kiraya çıkış öncesinde ek eşya yatırımı gerekmez; eşya listesi ve garanti kapsamı sözleşmeye eklenmelidir. |
| Kira garantisi | 2 yıl net | İlk iki yıl için öngörülebilir gelir; garanti sonrasında kira piyasa koşullarına göre belirlenir. |
| Alan toleransı | ±%1 – 2 | Planlarda belirtilen sapma payıdır; asma kat alanlarının toplam alana dahil ediliş biçimi sözleşmede tanımlanmalıdır. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki piyasa kirası değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Garanti tutarları ise geliştirici listesinde daire bazında yazılı olarak belirtilmiştir.
Garantili Dönem — İlk 2 Yıl
| Daire | Liste fiyatı | Yıllık net garanti kira | Aylık karşılığı | Liste fiyatına oranı | 2 yıllık toplam |
|---|---|---|---|---|---|
| Daire 1 | €270.000 | €16.200 | €1.350 | %6,0 | €32.400 |
| Daire 2 | €290.000 | €17.400 | €1.450 | %6,0 | €34.800 |
| Daire 3 | €335.000 | €20.100 | €1.675 | %6,0 | €40.200 |
| Daire 4 | €250.000 | €15.000 | €1.250 | %6,0 | €30.000 |
| Daire 5 | €260.000 | €15.600 | €1.300 | %6,0 | €31.200 |
| Daire 6 | €270.000 | €16.200 | €1.350 | %6,0 | €32.400 |
| Daire 7 | €295.000 | €17.700 | €1.475 | %6,0 | €35.400 |
| Daire 8 | €295.000 | €17.700 | €1.475 | %6,0 | €35.400 |
| Daire 9 | €250.000 | €15.000 | €1.250 | %6,0 | €30.000 |
| Tüm daireler (9) | €250.000 – €335.000 | €15.000 – €20.100 | €1.250 – €1.675 | %6,0 |
Tipik Ünite Hesabı — Garanti Sonrası Piyasa Kirası
Hesap üç ünite üzerinden kurulmuştur: Daire 9, en düşük giriş bileti olan stüdyo; Daire 7, metrekare bazında en verimli dubleks; Daire 3, en geniş tek seviyeli daire.
| Kalem | Daire 9 | Daire 7 | Daire 3 |
|---|---|---|---|
| Tip | Stüdyo | Dubleks (zemin + asma) | 2 yatak odalı, tek seviye |
| Alan | 28,52 m² | 53,61 m² | 56,15 m² |
| Yıllık net garanti (ilk 2 yıl) | €15.000 | €17.700 | €20.100 |
| Liste fiyatı | €250.000 | €295.000 | €335.000 |
| €/m² | 8.766 | 5.503 | 5.966 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €265.000 | ≈ €312.700 | ≈ €355.100 |
| Gösterge aylık kira | €550 – €650 | €800 – €950 | €850 – €1.000 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €6.600 – €7.800 | €9.600 – €11.400 | €10.200 – €12.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %2,6 – %3,1 | %3,3 – %3,9 | %3,0 – %3,6 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,5 – %2,9 | %3,1 – %3,6 | %2,9 – %3,4 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %1,9 – %2,3 | %2,4 – %2,8 | %2,2 – %2,6 |
Yorum
Projenin getiri profili iki evreden oluşur. İlk iki yıl, liste fiyatının %6'sına karşılık gelen net garanti ile öngörülebilir ve gösterge piyasa kirasının belirgin şekilde üzerinde bir gelir sağlar. Garanti sonrasında kira piyasa koşullarına göre belirlenir; gösterge piyasa kirası garanti tutarlarının altında kaldığından getiri bu evrede ölçülü banda iner. Karar, iki evrenin birlikte değerlendirilmesiyle verilmelidir. Kiracı tabanı, merkeze metroyla bağlanan yerleşik bir semtin sakinleridir: şehirde çalışanlar, genç profesyoneller ve öğrenciler.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yapının niteliğine göre uygulanacak vergi rejimi (devir vergisi veya KDV) işlem bazında teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu ve bağımsız bölüm tanımları; ayrıca yapı ruhsatı, bina kullanım belgeleri ve asma kat alanlarının yasal niteliği.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: geliştirici broşüründe 2027 3. çeyrek; geliştiricinin güncel listesinde 1 Haziran 2027. Kesin teslim tarihi sözleşmede sabitlenmelidir.
- Teslim standardı: tam eşyalı ve beyaz eşyalı.
- Nakit bağlama süresi: rapor tarihinden teslime yaklaşık 8 – 12 ay vardır. Garantili kira gelirinin başlangıç tarihi (teslim, tapu devri veya kiracı yerleşimi) sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.
- Alan toleransı: planlarda ±%1 – 2; zemin ve asma kat alanları sözleşmede ayrı ayrı tanımlanmalıdır.
Ödeme Planı
Ödeme takvimi ve rezervasyon koşulları geliştiriciden teyit edilir. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle bir rezervasyon bedeli ile başlar, ara ödemeler inşaat ilerlemesine bağlanır ve bakiye tapu devrinde ödenir. Ara ödemelerin inşaat ilerlemesine, bakiyenin ise teslim ve tapu devrine bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Zemin ve asma kat alanlarının onaylı plan üzerinden ayrı ayrı tanımlanması · 2. Yapı ruhsatı, bina kullanım belgeleri ve asma katların yasal niteliği · 3. Kesin teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Kira garantisinin “net” tanımı, başlangıç tarihi, ödeme periyodu ve garanti veren taraf · 5. Teslim edilecek eşya ve beyaz eşya listesi ile garanti kapsamı · 6. Enerji kimlik belgesi ve otopark durumu · 7. Ödemelerin inşaat ilerlemesine ve tapu devrine bağlanması.
08Swot
Güçlü Yönler
- 2 yıl net kira garantisi: liste fiyatının %6'sı
- Ölçülü metrekare bandı (5.503 – 8.766 €/m²); eşya fiyata dahil
- Nea Filadelfeia parkının karşısında, önü açık yeşil cephe
- Tam eşyalı ve beyaz eşyalı teslim — kiraya çıkış öncesi ek yatırım yok
- €250.000 – €335.000 dar fiyat bandı; stüdyodan 2 yatak odalıya ürün çeşitliliği
- Metroyla Atina merkezine kolay bağlantı
Zayıf Yönler
- Rapor tarihinde tüm daireler rezerve
- Garanti sonrası gösterge piyasa kirası garanti tutarlarının altında
- Tüm üniteler zemin kat seviyesinde; mahremiyet ve güvenlik yerinde değerlendirilmeli
- Asma kat alanları toplam alana dahil; €/m² karşılaştırmasında dikkat gerekir
- Enerji sınıfı ve otopark teyide tabi
- Teslim tarihi broşür ve güncel liste arasında farklı
Fırsatlar
- Rezervasyonu sonuçlanmayan ünitelerin yeniden satışa çıkması
- Park cephesinin kira ve ikinci el talebinde kalıcı bir ayrıştırıcı olması
- Kuzey Atina'da metroya bağlı semtlerde uzun süreli kira talebinin sürekliliği
- Loft tarzı ürünün genç profesyonel kiracı segmentinde talep görmesi
- Garanti döneminde piyasa kirasının güncel kanıtla test edilmesi
Tehditler
- İnşaat işlerinde gecikme ve garantinin başlangıcının ertelenmesi
- Garanti sonrası kiranın piyasa seviyesine dönmesiyle getirinin düşmesi
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Takip — Tüm Daireler Rezerve
A0236, ilk iki yıl için garantili net gelir ve düşük metrekare maliyeti arayan yatırımcı için ilgi çekici bir üründür: Nea Ionia'da, park karşısında, tam eşyalı 9 loft tarzı ünite; her dairede liste fiyatının %6'sına karşılık gelen 2 yıllık net kira garantisi. Ancak rapor tarihinde dokuz dairenin tamamı rezervedir; bu rapor, yeniden satışa çıkabilecek bir ünite için hızlı karar verebilmeye yönelik ön değerlendirme niteliğindedir.
Gelir Görünürlüğü
Her dairede yazılı olarak belirtilen 2 yıllık net garanti, ilk evrede getiriyi öngörülebilir kılar ve gösterge piyasa kirasının üzerinde bir başlangıç geliri sağlar.
Maliyet Avantajı
5.503 – 8.766 €/m² bandı ve €250.000'den başlayan giriş bileti, eşyalı teslimle birlikte düşük toplam giriş maliyeti sunar.
Konum Niteliği
Park karşısındaki önü açık cephe ve metroyla merkeze bağlantı, uzun süreli kiracı talebini destekleyen kalıcı niteliklerdir.