Fizibilite raporu
Ano Glyfada Rezidansları
Bu rapor, Glyfada'nın iç kesiminde ticari binadan konuta dönüştürülen, tam eşyalı ve özel bahçeli ya da teraslı 12 daireli projeyi ünite düzeyinde inceler: ünitelerin tamamı, fiyatlandırma okuması, donanım ve teslim standardı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0235, Atina Rivierası'nın en yerleşik semti Glyfada'nın iç kesiminde (Ano Glyfada), sakin bir konut sokağında yer alan ve ticari binanın konuta dönüştürülmesiyle oluşan 12 daireli bir projedir. Ürün karması küçük ölçeklidir: üç stüdyo, sekiz adet 1+1 daire ve en üst iki katı kaplayan tek bir 2+1 penthouse dubleks. Her daire tam eşyalı teslim edilir ve her dairenin kendine ait bir dış alanı vardır — zemin katta özel bahçe, üst katlarda özel teras.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi adres: Glyfada, sahil, marina, golf kulübü, okullar ve sağlık hizmetleriyle yıl boyu yaşayan, Yunanistan'ın en likit konut piyasalarından biridir; semt, Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden The Ellinikon'a komşudur. İkincisi anahtar teslim ürün: eşya ve beyaz eşya fiyata dahildir; kiraya çıkış öncesinde ek yatırım gerekmez. Üçüncüsü satış hızı: 12 dairenin 4'ü satılmış, 2'si rezerve edilmiştir; rapor tarihinde 6 ünite müsaittir.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: metrekare maliyeti yüksektir (müsait ünitelerde iç alan üzerinden 9.767 – 10.541 €/m²) ve projede kira garantisi bulunmamaktadır; getiri tamamen uzun süreli piyasa kirasına dayanır. Otopark, enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü geliştiriciden teyit edilir. Teslim 2028 1. çeyrek olarak planlanmıştır.
- Referans
- A0235 · Ano Glyfada · Atina Rivierası
- Yapı tipi
- Ticari binadan konuta dönüşüm · zemin + 1. kat + iki katlı penthouse
- Ünite dağılımı
- 12 daire — 3 stüdyo, 8 adet 1+1, 1 adet 2+1 penthouse dubleks
- Müsaitlik
- 6 müsait · 2 rezerve · 4 satıldı
- İç alan
- 30 – 74 m² (stüdyo ve 1+1 dairelerde 30 – 39 m²)
- Dış alanlar
- Zemin katta 8 – 24 m² özel bahçe · 1. katta 4 – 19 m² özel teras · penthouse'ta toplam 50 m² iki özel teras
- Fiyat aralığı
- €293.000 – €780.000 (müsait üniteler, liste 14.09.2026)
- €/m² (iç alan)
- 9.767 – 10.541 · müsait ünite ortalaması 9.966
- Eşya
- Tam eşyalı; beyaz eşya dahil
- Kira garantisi
- Yok
- Ödeme
- Teslime kadar taksitlendirme imkânı; takvim geliştiriciden teyit edilir
- Otopark
- Geliştiriciden teyit edilir
- Enerji sınıfı
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- 2028 1. çeyrek
- Alan ölçümü
- İç ve dış alanlar en yakın tam m²'ye yuvarlanmıştır
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Glyfada, Atina'nın güney sahil şeridinde Riviera semtlerinin en büyüğü ve en yerleşik olanıdır: bir yanda plajlar, sahil kulüpleri ve marina; diğer yanda okulları, sağlık hizmetleri, süpermarketleri ve parklarıyla yıl boyu yaşayan tam bir kasaba. Proje, semtin iç kesiminde, ana ticari aksın hareketinden uzak, sakin bir konut sokağındadır; sahile araçla birkaç dakika mesafededir. Tramvay ve otobüs hatları semt genelinde erişim sağlar; havalimanı araçla yaklaşık 35 – 40 dakika, Atina merkezi yaklaşık 30 – 40 dakikadır. Semt, eski havalimanı alanında yükselen ve ilk etabı 2026 – 2027'de teslim edilen The Ellinikon kentsel dönüşüm projesine komşudur.
Kat Dağılımı
| Kat | Stüdyo | 1+1 | 2+1 dubleks | Toplam ünite | İç alan bandı | Fiyat bandı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin kat · özel bahçe | 2 | 4 | 0 | 6 | 30 – 39 m² | €293.000 – €386.000 |
| 1. kat · özel teras | 1 | 4 | 0 | 5 | 30 – 39 m² | €296.000 – €389.000 |
| 2. + 3. kat · iki özel teras | 0 | 0 | 1 | 1 | 74 m² | €780.000 |
| Proje toplamı | 3 | 8 | 1 | 12 | 30 – 74 m² | €293.000 – €780.000 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Altı daire — iki stüdyo ve dört adet 1+1. Her birinin kendine ait, duvarla çevrili özel bahçesi vardır (8 – 24 m²). Yoğun yapılaşmış bir semtte özel bahçe nadir bir niteliktir.
- 1. kat. Beş daire — bir stüdyo ve dört adet 1+1. Her biri özel bir terasa açılır (4 – 19 m²); zemin kata göre daha fazla ışık ve hava alır.
- 2. ve 3. kat. Tek bir 2+1 penthouse dubleks (MZ1): alt seviyede salon, mutfak, yemek alanı ve özel teras; üst seviyede (çatı katı) iki yatak odası, banyo ve ikinci teras. İç alan 74 m², teraslar toplam 50 m².
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo projedeki 12 dairenin tamamını içerir. Fiyatlar 14.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki güncel listeye göredir ve teyide tabidir. Satılmış ve rezerve üniteler, projenin fiyat yapısını ve satış hızını göstermek için tabloda tutulmuştur.
Tüm Daireler — Zemin Kattan Penthouse'a
| Daire | Kat | İç m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² iç | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| G1 | Zemin | 30 | 38 | €293.000 | 9.767 | Müsait |
| G2 | Zemin | 32 | 56 | €311.000 | 9.719 | Rezerve |
| G3 | Zemin | 39 | 53 | €386.000 | 9.897 | Müsait |
| G4 | Zemin | 39 | 53 | €382.000 | 9.795 | Müsait |
| G5 | Zemin | 30 | 45 | €294.000 | 9.800 | Satıldı |
| G6 | Zemin | 32 | 54 | €311.000 | 9.719 | Satıldı |
| A1 | 1. Kat | 34 | 53 | €333.000 | 9.794 | Müsait |
| A2 | 1. Kat | 39 | 48 | €389.000 | 9.974 | Satıldı |
| A3 | 1. Kat | 30 | 37 | €300.000 | 10.000 | Müsait |
| A4 | 1. Kat | 30 | 34 | €296.000 | 9.867 | Rezerve |
| A5 | 1. Kat | 31 | 44 | €299.000 | 9.645 | Satıldı |
| MZ1 | 2. + 3. Kat | 74 | 124 | €780.000 | 10.541 | Müsait |
| Tüm daireler (12) | 30 – 74 | €293.000 – €780.000 | 9.876 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Giriş bileti G1'dir. €293.000 ile 8 m² özel bahçeli bir stüdyo; projenin en düşük fiyatlı ünitesidir.
- En düşük fiyatlı 1+1 A3'tür. €300.000 ile 30 m² iç alan ve 7 m² özel teras sunar; metrekare fiyatı (10.000 €/m²) küçük alan nedeniyle bandın üst kısmındadır.
- Geniş 1+1'ler dış alanda ayrışır. A1 (€333.000) 34 m² iç alana 19 m² teras ekler — üst katın en geniş terası; G3 ve G4 (€386.000 / €382.000) 39 m² ile projenin en geniş 1+1'leridir ve 14 m² bahçe içerir.
- Penthouse ayrı bir segmenttir. MZ1 €780.000 ile 10.541 €/m² iç alan fiyatına sahiptir; 50 m² teras dahil toplam alan üzerinden bu oran yaklaşık 6.290 €/m²'ye iner.
- Talep sinyali. 12 dairenin 4'ü satılmış, 2'si rezerve edilmiştir; satılan ve rezerve ünitelerin fiyatları müsait ünitelerle aynı banttadır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Binanın enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü geliştiriciden teyit edilir. Dönüşüm projelerinde yeni doğrama, yalıtım ve tesisat, eski stoğa göre enerji tüketimini belirgin şekilde iyileştirebilir; ancak kira piyasasında belirleyici olan belgedir. Teslimde düzenlenecek enerji kimlik belgesi (ΠΕΑ) teklif aşamasında talep edilmelidir.
Donanım
- Eşya ve beyaz eşya. Tüm daireler tam eşyalı ve beyaz eşyalı teslim edilir; eşya bedeli liste fiyatına dahildir.
- İç mekân. Sıcak ahşap, doğal taş dokular ve gün ışığı üzerine kurulu, tüm dairelerde tutarlı bir bitiş standardı. Görseller temsilidir.
- Islak hacimler. Stüdyo ve 1+1 dairelerde tek banyo; penthouse dubleks iki banyolu.
- Dış mekân. Her dairede özel dış alan: zemin katta duvarla çevrili bahçe, 1. katta teras, penthouse'ta her seviyede bir teras.
Otopark, Eşya ve Garanti — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Geliştiriciden teyit edilir | Glyfada'da araç kullanımı yaygındır; otopark imkânı hem kira hem ikinci el likiditesi açısından önemlidir ve teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir. |
| Eşya | Tam eşyalı teslim | Kiraya çıkış öncesinde ek eşya yatırımı gerekmez; eşya listesi ve garanti kapsamı sözleşmeye eklenmelidir. |
| Kira garantisi | Yok | Getiri tamamen uzun süreli piyasa kirasına dayanır; kira varsayımları teslime yakın dönemde güncel kanıtla yeniden kurulmalıdır. |
| Alan ölçümü | Tam m²'ye yuvarlanmış | İç ve dış alanlar yuvarlanmış değerlerdir; kesin alanlar ve tolerans maddesi onaylı plan üzerinden sözleşmede tanımlanmalıdır. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap üç ünite üzerinden kurulmuştur: G1, projenin giriş bileti olan bahçeli stüdyo; A3, en düşük fiyatlı 1+1; MZ1, penthouse dubleks.
| Kalem | G1 | A3 | MZ1 |
|---|---|---|---|
| Tip | Stüdyo | 1+1 | 2+1 penthouse dubleks |
| İç alan | 30 m² | 30 m² | 74 m² |
| Özel dış alan | 8 m² özel bahçe | 7 m² özel teras | 50 m² (iki teras) |
| Liste fiyatı | €293.000 | €300.000 | €780.000 |
| €/m² | 9.767 | 10.000 | 10.541 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €310.600 | ≈ €318.000 | ≈ €826.800 |
| Gösterge aylık kira | €750 – €900 | €800 – €1.000 | €2.000 – €2.500 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €9.000 – €10.800 | €9.600 – €12.000 | €24.000 – €30.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,1 – %3,7 | %3,2 – %4,0 | %3,1 – %3,8 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,9 – %3,5 | %3,0 – %3,8 | %2,9 – %3,6 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,3 – %2,7 | %2,4 – %2,9 | %2,3 – %2,8 |
Yorum
Rakamlar, Glyfada'nın yüksek metrekare fiyatının doğal sonucu olarak ölçülü bir brüt getiri bandına işaret eder. Bu projede getirinin ağırlığı kira gelirinden çok adresin değer koruma gücündedir: Glyfada, yerli ve uluslararası alıcı talebinin sürekli olduğu, iyi konumlu konutların döngü boyunca değerini koruduğu bir piyasadır ve The Ellinikon dönüşümü semtin çevresini uluslararası bir standarda taşımaktadır. Kiracı tabanı yıl boyu yaşayan bir semtin sakinleridir: şehirde çalışan profesyoneller, aileler ve uzun süreli yabancı sakinler.
Kira garantisi başlığında: geliştirici bu daireler için kira garantisi sunmamaktadır; getiri tamamen piyasa kirasına dayanır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Dönüşüm projelerinde uygulanacak vergi rejimi (devir vergisi veya KDV) işlem bazında teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu ve bağımsız bölüm tanımları; dönüşüm binasında ayrıca kullanım değişikliği (ticari → konut) izin belgeleri ve bina kullanım belgeleri.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2028 1. çeyrek.
- Teslim standardı: tam eşyalı ve beyaz eşyalı.
- Nakit bağlama süresi: rapor tarihinden teslime yaklaşık 15 – 18 ay vardır. Sermaye bu süre boyunca getiri üretmez; taksitli ödeme imkânı bu süredeki sermaye bağlamayı hafifletir.
- Alan ölçümü: iç ve dış alanlar yuvarlanmış değerlerdir; kesin alanlar ve özel bahçe / teras kullanım hakları sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.
Ödeme Planı
Geliştirici, ödemenin teslime kadar taksitlere yayılabildiğini belirtmektedir; ödeme takvimi, oranlar ve rezervasyon koşulları geliştiriciden teyit edilir. Ara ödemelerin inşaat ilerlemesine, bakiyenin ise teslim ve tapu devrine bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. İç alan, özel bahçe ve teras alanlarının onaylı plan üzerinden tanımlanması · 2. Kullanım değişikliği izin belgeleri ve taşıyıcı sistemin durumu · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Enerji kimlik belgesi, ısıtma-soğutma çözümü ve otopark durumu · 5. Teslim edilecek eşya ve beyaz eşya listesi ile garanti kapsamı · 6. Özel bahçe ve terasların münhasır kullanım hakkı olarak tapuya bağlanması · 7. Taksit takviminin inşaat ilerlemesine ve tapu devrine bağlanması.
08Swot
Güçlü Yönler
- Glyfada adresi: Riviera'nın en yerleşik ve en likit konut piyasalarından biri
- The Ellinikon kentsel dönüşüm projesine komşuluk
- Tam eşyalı ve beyaz eşyalı teslim — kiraya çıkış öncesi ek yatırım yok
- Her dairede özel dış alan: zemin katta bahçe, üst katlarda teras
- Güçlü satış hızı: 12 dairenin 4'ü satıldı, 2'si rezerve
- Teslime kadar taksitli ödeme imkânı
Zayıf Yönler
- Yüksek metrekare maliyeti (9.767 – 10.541 €/m² iç alan)
- Kompakt iç alanlar (stüdyo ve 1+1'lerde 30 – 39 m²)
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,3 – %2,9)
- Kira garantisi yok; getiri tamamen piyasa kirasına dayanır
- Otopark, enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü teyide tabi
- Teslim 2028 1. çeyrek — sermaye uzun süre getiri üretmez
Fırsatlar
- The Ellinikon'un ilk etaplarının teslimiyle semtin çevresel değerinin artması
- Glyfada'da özel bahçeli / teraslı yeni konuta yönelik sınırlı arz
- Yerli ve uluslararası alıcı talebinin sürekliliği — ikinci el likidite
- Yıl boyu yaşayan semtte uzun süreli kiracı talebi: profesyoneller, aileler, uzun süreli yabancı sakinler
- Penthouse dubleksin sınırlı arzdaki üst segment ürünü olarak konumlanması
Tehditler
- İnşaat ve dönüşüm işlerinde gecikme
- Kısa süreli kiralama yasağının getiri senaryolarını uzun süreli kira ile sınırlaması
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Yüksek fiyat seviyesinde piyasa düzeltmesi riski
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Riviera Adresi · Eşyalı Teslim
A0235, Atina Rivierası'nda yerleşik bir adreste, anahtar teslim ve özel dış alanlı bir konut arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Proje, adres ve ürün bütünlüğü üzerine kuruludur: Glyfada'da, The Ellinikon'a komşu, her dairesi tam eşyalı ve bahçe ya da teraslı 12 daire. Satış hızı, ürünün piyasada karşılık bulduğunu göstermektedir.
Adres Gücü
Glyfada, Riviera'nın en yerleşik ve likit konut piyasasıdır; The Ellinikon dönüşümü semtin çevresini uluslararası bir standarda taşımaktadır.
Ürün Bütünlüğü
Tam eşyalı teslim ve her dairede özel bahçe veya teras, kiraya çıkış ya da kişisel kullanım için ek yatırım ihtiyacını ortadan kaldırır.
Değer Koruma
Getirinin ağırlığı kira gelirinden çok adresin değer koruma gücündedir; iyi konumlu Glyfada konutları döngü boyunca değerini korumuştur.