Fizibilite raporu
Neos Kosmos Rezidansları
Bu rapor, Neos Kosmos semtinde tramvaya yaklaşık 200 m mesafede ticari binadan konuta dönüştürülen 15 daireli projeyi ünite düzeyinde inceler: ünitelerin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve donanım, gösterge kira ve getiri hesabı, isteğe bağlı kira garantisi, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0234, Atina merkezinin güneyindeki Neos Kosmos semtinde, eski bir ticari binanın konuta dönüştürülmesiyle oluşan 15 daireli bir konut projesidir. Bina, zemin ve asma kat üzerine yükselen beş kattan oluşur ve asansörlüdür. Ürün karması ağırlıkla 1+1'dir: 13 adet tek yatak odalı daire, zemin–asma katta bahçeli bir 2+1 dubleks ve 4.–5. katlarda özel teraslı bir 2+1 dubleks.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi raylı sistem erişimi: tramvay durağı yaklaşık 200 m, Neos Kosmos metro istasyonu yaklaşık 700 m mesafededir; Akropolis yaklaşık 2,2 km, Syntagma Meydanı yaklaşık 2,8 km uzaklıktadır. İkincisi giriş bileti: müsait ünitelerde liste fiyatı €255.000'den başlar ve kapalı alan üzerinden 8.173 – 9.029 €/m² bandındadır. Üçüncüsü isteğe bağlı kira garantisi: geliştirici, mobilya paketinin satın alınması koşuluyla 3 yıl süreyle %4 brüt kira garantisi sunmaktadır.
Buna karşılık rapor üç hususu baştan kayda geçirir: projede otopark bulunmamaktadır, depo ek bedelle sunulur ve 1+1 daireler küçük metrekarelidir (29 – 34 m² kapalı alan). Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü geliştiriciden teyit edilir. Teslim 2027 3. çeyrek olarak planlanmıştır.
- Referans
- A0234 · Neos Kosmos · Atina merkez
- Yapı tipi
- Ticari binadan konuta dönüşüm · zemin + asma kat + 5 kat · asansörlü
- Ünite dağılımı
- 15 daire — 13 adet 1+1, 2 adet 2+1 dubleks
- Müsaitlik
- 7 müsait · 8 rezerve
- Kapalı alan
- 29 – 72 m² (1+1 dairelerde 29 – 34 m²)
- Dış alanlar
- 1+1 dairelerde 1 – 3 m² balkon veya bahçe · zemin kat dubleksinde 50 m² bahçe · üst kat dubleksinde 28 m² özel teras
- Fiyat aralığı
- €255.000 – €425.000 (müsait üniteler, liste 25.09.2026)
- €/m² (kapalı alan)
- 8.173 – 9.029 · müsait ünite ortalaması 8.680
- Kira garantisi
- İsteğe bağlı — mobilya paketi alınması koşuluyla 3 yıl, %4 brüt
- Eşya
- İsteğe bağlı mobilya paketi
- Depo
- Ek bedelle
- Otopark
- Yok
- Enerji sınıfı
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- 2027 3. çeyrek
- Alan toleransı
- ±%5
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Neos Kosmos, Akropolis'in güneyinde Koukaki ve Nea Smyrni'ye komşu, şehir merkezine hem yürüyüş hem raylı sistem mesafesindeki yerleşik bir semttir. Semtte üniversiteler, hastaneler, oteller ve geniş bir yeme-içme dokusu bir aradadır; Panteion Üniversitesi yaklaşık 800 m, iki beş yıldızlı otel yaklaşık 500 m, spor tesisleri yaklaşık 130 m mesafededir. Proje, eski bir ticari binanın çağdaş bir konut yapısına dönüştürülmesiyle elde edilmektedir; iç kurgu her dairede konfor ve mahremiyet öncelikli olarak tasarlanmıştır.
Kat Dağılımı
| Kat | 1+1 | 2+1 dubleks | Toplam ünite | Müsait | Kapalı alan bandı | Fiyat bandı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin + asma kat | 2 | 1 | 3 | 1 | 29 – 72 m² | €255.000 – €500.000 |
| 1. Kat | 3 | 0 | 3 | 1 | 31 – 34 m² | €289.000 |
| 2. Kat | 3 | 0 | 3 | 1 | 31 – 34 m² | €274.000 – €295.000 |
| 3. Kat | 3 | 0 | 3 | 2 | 31 – 34 m² | €278.000 – €307.000 |
| 4. – 5. Kat | 2 | 1 | 3 | 2 | 34 – 52 m² | €307.000 – €425.000 |
| Proje toplamı | 13 | 2 | 15 | 7 | 29 – 72 m² | €255.000 – €500.000 |
Kat Kurgusu
- Zemin ve asma kat. GF1 ve GF2, 1 m² bahçeli 1+1 dairelerdir. GF3, zemin ve asma kata yayılan 2+1 dubleks olup iki banyo (biri WC) ve 50 m² bahçe içerir.
- 1.–3. katlar. Her katta üç adet 1+1 daire (34, 34 ve 31 m² kapalı alan); balkonlar 2 – 3 m²'dir.
- 4. ve 5. kat. D1 ve D2 1+1 dairelerdir. DE3, 4. ve 5. katlara yayılan 2+1 dubleks olup iki banyo, 3 m² balkon ve 28 m² özel teras içerir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo projedeki 15 dairenin tamamını içerir. Fiyatlar 25.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki güncel listeye göredir ve teyide tabidir. Fiyatı yayımlanmamış rezerve ünitelerde fiyat ve €/m² sütunları “—” olarak gösterilmiştir.
Tüm Daireler — Zemin Kattan 5. Kata
| Daire | Kat | Kapalı m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GF1 | Zemin | 29 | 30 | — | — | Rezerve |
| GF2 | Zemin | 30 | 31 | €255.000 | 8.500 | Müsait |
| GF3 | Zemin + asma | 72 | 122 | €500.000 | 6.944 | Rezerve |
| A1 | 1. Kat | 34 | 36 | €289.000 | 8.500 | Müsait |
| A2 | 1. Kat | 34 | 37 | — | — | Rezerve |
| A3 | 1. Kat | 31 | 34 | — | — | Rezerve |
| B1 | 2. Kat | 34 | 36 | €295.000 | 8.676 | Müsait |
| B2 | 2. Kat | 34 | 37 | — | — | Rezerve |
| B3 | 2. Kat | 31 | 34 | €274.000 | 8.839 | Rezerve |
| C1 | 3. Kat | 34 | 36 | €303.000 | 8.912 | Müsait |
| C2 | 3. Kat | 34 | 37 | €307.000 | 9.029 | Rezerve |
| C3 | 3. Kat | 31 | 34 | €278.000 | 8.968 | Müsait |
| D1 | 4. Kat | 34 | 36 | €307.000 | 9.029 | Müsait |
| D2 | 4. Kat | 34 | 37 | €311.000 | 9.147 | Rezerve |
| DE3 | 4. + 5. Kat | 52 | 55 | €425.000 | 8.173 | Müsait |
| Tüm daireler (15) | 29 – 72 | €255.000 – €500.000 | 8.611 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Kat primi ölçülüdür. 34 m²'lik tip 1+1'de fiyat 1. kattaki A1'de €289.000'den 4. kattaki D1'de €307.000'e çıkar; kat başına fark yaklaşık €4.000 – €8.000'dir.
- En düşük giriş biletleri GF2 ve C3'tür. GF2 €255.000 ile projenin giriş ünitesidir (30 m², zemin kat); C3 ise €278.000 ile 3. katta 31 m²'lik bir 1+1 sunar.
- DE3 metrekare bazında en verimli müsait ünitedir. 8.173 €/m² ile müsait üniteler arasında en düşük orana sahiptir; 52 m² kapalı alana ek olarak 28 m² özel teras içerir.
- Satış hızı. 15 dairenin 8'i rezervedir; müsait 7 ünite arasında seçim yapılırken karar süresinin kısa olabileceği gözetilmelidir.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Binanın enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü geliştiriciden teyit edilir. Dönüşüm projelerinde yeni doğrama, yalıtım ve tesisat, eski stoğa göre enerji tüketimini belirgin şekilde iyileştirebilir; ancak kira piyasasında belirleyici olan belgedir. Teslimde düzenlenecek enerji kimlik belgesi (ΠΕΑ) teklif aşamasında talep edilmeli; yalıtım ve iklimlendirme çözümünün kapsamı aynı teyit içinde değerlendirilmelidir.
Yapı ve Donanım
- Yapı. Eski ticari binanın konuta dönüşümü; zemin + asma kat + 5 kat; asansör.
- Islak hacimler. 1+1 dairelerde tek banyo; GF3'te iki banyo (biri WC), DE3'te iki banyo.
- Dış mekân. 1+1 dairelerde 1 – 3 m² balkon veya bahçe; GF3'te 50 m² bahçe; DE3'te 28 m² özel teras.
- Eşya. İsteğe bağlı mobilya paketi; kira garantisinden yararlanmanın koşuludur.
Otopark, Depo ve Eşya — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Yok | Tramvaya yaklaşık 200 m ve metroya yaklaşık 700 m mesafe, hedef kiracı profilinde araç ihtiyacını büyük ölçüde ortadan kaldırır. |
| Depo | Ek bedelle | Küçük metrekareli dairelerde depo kiracı açısından değer yaratır; bedeli teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir. |
| Eşya | İsteğe bağlı paket | Kira garantisinin koşuludur; paketin içeriği, bedeli ve teslim zamanı yazılı olarak alınmalıdır. |
| Alan toleransı | ±%5 | 34 m²'lik bir ünitede yaklaşık ±1,7 m²'lik sapma anlamına gelir. Tolerans maddesi, kapalı ve toplam alan tanımıyla birlikte sözleşmede kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı — Piyasa Kirası Senaryosu
Hesap üç ünite üzerinden kurulmuştur: GF2, projenin en düşük giriş bileti; A1, 34 m²'lik tip 1+1; DE3, teraslı üst kat dubleksi.
| Kalem | GF2 | A1 | DE3 |
|---|---|---|---|
| Tip | 1+1 | 1+1 | 2+1 dubleks |
| Kapalı alan | 30 m² | 34 m² | 52 m² |
| Dış alan | 1 m² bahçe | 2 m² balkon | 3 m² balkon + 28 m² teras |
| Liste fiyatı | €255.000 | €289.000 | €425.000 |
| €/m² | 8.500 | 8.500 | 8.173 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €270.300 | ≈ €306.300 | ≈ €450.500 |
| Gösterge aylık kira | €600 – €700 | €625 – €750 | €1.000 – €1.250 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €7.200 – €8.400 | €7.500 – €9.000 | €12.000 – €15.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %2,8 – %3,3 | %2,6 – %3,1 | %2,8 – %3,5 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,7 – %3,1 | %2,4 – %2,9 | %2,7 – %3,3 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,1 – %2,4 | %1,9 – %2,3 | %2,1 – %2,6 |
İsteğe Bağlı Kira Garantisi
Geliştirici, mobilya paketinin satın alınması koşuluyla 3 yıl süreyle %4 brüt kira garantisi sunmaktadır. Aşağıdaki tablo, garantinin aynı üç ünitede ne anlama geldiğini örnekler.
| Daire | Liste fiyatı | Yıllık garanti brüt kira (%4) | Aylık karşılığı | Paket dahil maliyete göre |
|---|---|---|---|---|
| GF2 | €255.000 | €10.200 | ≈ €850 | %3,8 |
| A1 | €289.000 | €11.560 | ≈ €963 | %3,8 |
| DE3 | €425.000 | €17.000 | ≈ €1.417 | %3,9 |
Yorum
Piyasa kirası senaryosunda brüt getiri, merkezi Atina'da yeni dönüştürülmüş küçük daireler için beklenen ölçülü bandın içindedir. Garanti seçeneği ise ilk üç yıl için daha yüksek ve öngörülebilir bir brüt gelir sağlar; mobilya paketinin maliyeti dahil edildiğinde bile oran piyasa senaryosunun üzerinde kalır. Garanti süresi sonunda kira, piyasa koşullarına göre yeniden belirlenir. Kiracı tabanı geniştir: şehir merkezinde çalışanlar, yakındaki üniversitelerin öğrenci ve akademisyenleri, hastane çalışanları.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Geliştirici devir vergisini %3,09 olarak belirtmektedir; dönüşüm projelerinde uygulanacak vergi rejimi (devir vergisi veya KDV) işlem bazında teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu ve bağımsız bölüm tanımları; dönüşüm binasında ayrıca kullanım değişikliği (ticari → konut) izin belgeleri ve bina kullanım belgeleri.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2027 3. çeyrek.
- Nakit bağlama süresi: rapor tarihinden teslime yaklaşık bir yıl vardır. Sermaye bu süre boyunca getiri üretmez; kira gelirinin teslimden sonra başlayacağı baştan kabul edilmelidir.
- Eşya: isteğe bağlı mobilya paketi; kira garantisi tercih edilecekse paket satın alma sözleşmesine dahil edilmelidir.
- Alan toleransı: ±%5. Kapalı alan, balkon, bahçe ve teras alanları sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.
Ödeme Planı
Ödeme takvimi ve rezervasyon koşulları geliştiriciden teyit edilir. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle bir rezervasyon bedeli ile başlar, ara ödemeler inşaat ilerlemesine bağlanır ve bakiye tapu devrinde ödenir. Ara ödemelerin inşaat ilerlemesine, bakiyenin ise teslim ve tapu devrine bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Kapalı alan, balkon, bahçe ve teras alanlarının onaylı plan üzerinden tanımlanması · 2. Kullanım değişikliği izin belgeleri ve taşıyıcı sistemin durumu · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Enerji kimlik belgesi ve ısıtma-soğutma çözümü · 5. Mobilya paketinin içeriği, bedeli ve kira garantisinin hesap tabanı, ödeme takvimi ve garanti veren taraf · 6. Depo bedeli ve bağımsız bölüm tanımı · 7. Ödemelerin inşaat ilerlemesine ve tapu devrine bağlanması.
08Swot
Güçlü Yönler
- Tramvay durağına ~200 m, Neos Kosmos metrosuna ~700 m; merkeze raylı sistemle hızlı erişim
- Akropolis ~2,2 km, Syntagma ~2,8 km; üniversite, hastane ve otel kümesine yakınlık
- €255.000'den başlayan giriş bileti; tip 1+1'lerde ölçülü kat primi
- İsteğe bağlı 3 yıllık %4 brüt kira garantisi
- Asansörlü bina; iki farklı dubleks ürünü (bahçeli ve teraslı)
- DE3: 8.173 €/m² ile teraslı üst kat ürününde verimli metrekare maliyeti
Zayıf Yönler
- Otopark yok; depo ek bedelle
- 1+1 dairelerde 29 – 34 m²'lik kompakt kapalı alan
- Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü teyide tabi
- Kira garantisi mobilya paketi alımına bağlı; ek maliyet getirir
- Teslim 2027 3. çeyrek — sermaye yaklaşık bir yıl getiri üretmez
- Piyasa kirası senaryosunda gösterge net getiri ölçülü (%1,9 – %2,6)
Fırsatlar
- Merkezde yıl boyu uzun süreli kira talebi: merkez çalışanları, öğrenciler, akademisyenler, sağlık çalışanları
- Garanti döneminde öngörülebilir brüt gelir
- Güney Atina kıyı şeridindeki dönüşümün merkeze yakın semtlerde konut talebini desteklemesi
- Dönüştürülmüş yeni konut stoğunun eski stoğa karşı kira primi
- Teraslı DE3 ile sınırlı arzdaki üst kat ürününe erişim
Tehditler
- İnşaat ve dönüşüm işlerinde gecikme
- Garanti süresi sonunda kiranın piyasa seviyesine dönmesi
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Merkezde kısa süreli kiralama düzenlemelerinin uzun süreli kira arzı üzerindeki etkisi
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Raylı Sistem Erişimi · İsteğe Bağlı Garanti
A0234, Atina merkezine raylı sistemle bağlı, kompakt ve yeni bir kira ürünü arayan yatırımcı için tutarlı bir projedir. Proje, erişim ve giriş bileti üzerine kuruludur: tramvaya yaklaşık 200 m, metroya yaklaşık 700 m mesafede, ticari binadan dönüştürülmüş asansörlü bir yapıda €255.000'den başlayan 1+1 daireler ve iki farklı dubleks. Garanti seçeneği, ilk üç yıl için gelir tarafını öngörülebilir kılar.
Konum Gücü
Tramvay ve metro erişimi, Akropolis ile Syntagma'ya kısa mesafe, üniversite ve hastane yakınlığı geniş ve sürekli bir kiracı tabanı sağlar.
Gelir Seçeneği
Mobilya paketiyle birlikte 3 yıllık %4 brüt kira garantisi, piyasa kirası senaryosuna göre daha yüksek ve öngörülebilir bir başlangıç geliri sunar.
Maliyet Disiplini
Müsait ünitelerde 8.173 – 9.029 €/m² bandı ölçülüdür; kat primi sınırlıdır ve DE3 teraslı ürünü verimli bir metrekare maliyetiyle sunar.