Fizibilite raporu
Psyrri Yenilenmiş Daireler
Bu rapor, Psyrri semtinde Monastiraki metrosuna yaklaşık 240 m mesafedeki komple yenilenen binanın 2. katındaki üç daireyi ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yenileme kapsamı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0233, Atina'nın tarihî merkezinde, Monastiraki Meydanı'nın hemen kuzeyindeki Psyrri semtinde, 1962 yapımı bir binanın komple yenilenmesiyle oluşan bir konut ürünüdür. Satışa sunulan üç daire binanın 2. katındadır; üçü de 1+1'dir (yatak odası, mutfaklı salon, banyo ve balkon). Yenileme; elektrik ve sıhhi tesisatı, banyoları, mutfakları, alüminyum doğramaları ve sokak cephesini kapsar.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum: iki metro hattının kesiştiği Monastiraki istasyonu yaklaşık 240 m (yürüyerek ~3 dakika) mesafededir; Akropolis, Plaka ve Ermou caddesi yürüme mesafesindedir. İkincisi kısa teslim: teslim Ekim 2026 sonu olarak planlanmıştır — sermaye, yapım aşamasındaki projelere kıyasla çok daha kısa sürede kira üretmeye başlar. Üçüncüsü metrekare maliyeti: 5.179 – 5.612 €/m² bandı, tarihî merkezde metro erişimli bir konut için ölçülü bir düzeydedir.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: daireler mobilyasız teslim edilir ve projede kira garantisi bulunmamaktadır. Ayrıca alanların net/brüt ayrımı, balkon büyüklükleri ve enerji sınıfı geliştiriciden teyit edilir; bu başlıklar teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir.
- Referans
- A0233 · Psyrri · Atina tarihî merkez
- Yapı tipi
- 1962 yapımı bina · komple yenileme ve sokak cephesi yenilemesi · konut kullanımı
- Envanter
- 3 adet 1+1 daire — binanın 2. katı
- Müsaitlik
- 3 müsait
- Alan
- 49 – 56 m² (geliştirici broşürü; net/brüt ayrımı geliştiriciden teyit edilir)
- Dış alanlar
- Her dairede balkon; balkon alanları geliştiriciden teyit edilir
- Fiyat aralığı
- €275.000 – €295.000 (liste, 23.09.2026)
- €/m²
- 5.179 – 5.612 · ortalama 5.385
- Yenileme kapsamı
- Yeni elektrik ve sıhhi tesisat · yeni banyo ve mutfak · alüminyum doğrama · sokak cephesi
- Eşya
- Mobilyasız; mutfak ve banyo donanımlı
- Kira garantisi
- Yok
- Enerji sınıfı
- Geliştiriciden teyit edilir
- Otopark
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- Ekim 2026 sonu
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Psyrri, Monastiraki Meydanı'nın kuzeyinde, şehrin en eski çarşılarıyla iç içe geçen tarihî bir mahalledir; kafe, restoran ve atölye dokusu gün boyu canlıdır. Bina 1962 yapımıdır ve baştan sona yenilenmektedir: iç tesisatlar, ıslak hacimler, mutfaklar, doğramalar ve sokak cephesi. Satışa sunulan üç daire binanın 2. katında yan yana yer alır; alçak katlı bir merkez bloğunda ara kat konumu, sokak seviyesinin hareketinden görece uzak kalır.
Kat Dağılımı
| Kat | Daire | Oda tipi | Toplam ünite | Alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2. Kat | 3 | 1+1 | 3 | 49,00 – 56,00 m² | €275.000 – €295.000 | 5.385 |
| Proje toplamı | 3 | 1+1 | 3 | 49,00 – 56,00 m² | €275.000 – €295.000 | 5.385 |
Kat Kurgusu
- 2. kat. Üç daire (15, 16 ve 17); her birinde yatak odası, mutfaklı salon, banyo ve balkon bulunur.
- Yenileme kapsamı. Yeni elektrik ve sıhhi tesisat, yeni banyolar ve mutfaklar, yeni alüminyum doğramalar ve yenilenen sokak cephesi.
- Teslim standardı. Mobilyasız; mutfak ve banyo donanımlı. Eşya yatırımı, kiraya çıkış planına göre alıcı tarafından yapılır.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo Avla envanter kaydındaki 3 satırın tamamını içerir. Fiyatlar 23.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir.
2. Kat — Daireler
| Daire | Kat | Alan m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Daire 17 | 2. Kat | 49,00 | — | €275.000 | 5.612 | Müsait |
| Daire 16 | 2. Kat | 56,00 | — | €290.000 | 5.179 | Müsait |
| Daire 15 | 2. Kat | 55,00 | — | €295.000 | 5.364 | Müsait |
| 2. kat daireler (3) | 49,00 – 56,00 | €275.000 – €295.000 | 5.385 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Daire 16 metrekare bazında en verimli ünitedir. 56 m² ile projenin en geniş dairesi olup 5.179 €/m² ile en düşük metrekare fiyatını sunar.
- Daire 17 en düşük giriş biletidir. €275.000 ile en erişilebilir ünitedir; alanı en küçük olduğundan metrekare fiyatı en yüksek (5.612) ünitedir.
- Daire 15 nitelik farkı taşıyor olabilir. Daire 16'dan 1 m² küçük olmasına karşın €5.000 daha yüksek fiyatlanmıştır; farkın cephe, balkon veya ışık gibi nitelik farklarından kaynaklanıp kaynaklanmadığı yerinde görülmelidir.
- Bant dar. Fiyatlar €275.000 – €295.000 arasındadır; €20.000'lik bant içinde alan farkı 7 m²'dir. Üç daire arasındaki seçim, fiyattan çok plan ve cephe tercihine dayanır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Binanın enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma çözümü geliştiriciden teyit edilir. Yenilenen binalarda yeni alüminyum doğrama ve yenilenmiş tesisat, eski stoğa göre enerji tüketimini belirgin şekilde iyileştirir; ancak kira piyasasında belirleyici olan belgedir. Teslimde düzenlenecek enerji kimlik belgesi (ΠΕΑ) teklif aşamasında talep edilmeli; yalıtım ve iklimlendirme çözümünün yenileme kapsamında olup olmadığı aynı teyit kapsamında değerlendirilmelidir.
Donanım
- Mutfak. Yeni mutfak — teslimde kullanıma hazır.
- Islak hacimler. Yeni banyo; her dairede tek banyo.
- Tesisat ve doğrama. Yeni elektrik ve sıhhi tesisat; yeni alüminyum doğramalar.
- Dış mekân. Her dairede balkon; yenilenen sokak cephesi.
Otopark ve Eşya — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Geliştiriciden teyit edilir | Tarihî merkezde otopark imkânı sınırlıdır; metroya yaklaşık 240 m mesafe, hedef kiracı profilinde araç ihtiyacını büyük ölçüde ortadan kaldırır. |
| Eşya | Mobilyasız teslim | Kiraya çıkış öncesinde eşya bütçesi alıcı tarafından planlanmalıdır; eşyalı kiralama, merkez kira piyasasında kira seviyesini destekler. |
| Alan toleransı | ±%3 | 49 m²'lik bir ünitede yaklaşık ±1,5 m²'lik sapma anlamına gelir. Tolerans maddesi, net/brüt alan tanımıyla birlikte sözleşmede kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: Daire 17, projenin en düşük giriş bileti; Daire 16, en geniş ve metrekare bazında en verimli ünite.
| Kalem | Daire 17 | Daire 16 |
|---|---|---|
| Alan (geliştirici broşürü) | 49,00 m² | 56,00 m² |
| Balkon | Var | Var |
| Liste fiyatı | €275.000 | €290.000 |
| €/m² | 5.612 | 5.179 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €291.500 | ≈ €307.400 |
| Gösterge aylık kira | €800 – €1.000 | €800 – €1.000 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €9.600 – €12.000 | €9.600 – €12.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,5 – %4,4 | %3,3 – %4,1 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,3 – %4,1 | %3,1 – %3,9 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,6 – %3,2 | %2,4 – %3,0 |
Yorum
Rakamlar, Atina tarihî merkezinin uzun süreli kira piyasasında beklenen bandın içindedir. Merkezde kiracı tabanı geniştir — şehir merkezinde çalışanlar, öğrenciler ve uzun konaklamalı ziyaretçiler — ve talep yıl boyu süreklidir. Teslimin yakın olması, getirinin yapım aşamasındaki projelere göre çok daha erken başlaması anlamına gelir. Bu proje, kısa sürede nakit akışına dönen merkezi bir kira varlığı arayan portföy için anlamlıdır.
Kira garantisi başlığında: geliştirici bu daireler için kira garantisi sunmamaktadır; getiri tamamen piyasa kirasına dayanır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yenilenen mevcut binalarda uygulanacak vergi rejimi (devir vergisi veya KDV) işlem bazında teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu ve bağımsız bölüm tanımları; yenilenen binada ayrıca yenileme işlerine ilişkin izinler ve bina kullanım belgeleri.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: Ekim 2026 sonu.
- Teslim standardı: mobilyasız; mutfak ve banyo donanımlı.
- Nakit bağlama süresi: rapor tarihinden teslime yaklaşık bir ay vardır. Eşyalandırma ve kiracı bulma süresi dahil, kira gelirinin birkaç ay içinde başlaması mümkündür.
- Alan toleransı: ±%3. Net/brüt alan ve balkon alanları sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.
Ödeme Planı
Ödeme takvimi ve rezervasyon koşulları geliştiriciden teyit edilir. Tamamlanmak üzere olan yenileme projelerinde ödeme genellikle bir rezervasyon bedeli ile başlar ve bakiye tapu devrinde ödenir. Bakiye ödemenin, yenilemenin tamamlandığının yerinde görülmesine ve tapu devrine bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Net/brüt alan ve balkon alanlarının onaylı plan üzerinden tanımlanması · 2. Yenileme kapsamı, izin belgeleri ve taşıyıcı sistemin durumu · 3. Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 4. Enerji kimlik belgesi ve yenileme işleri için garanti kapsamı · 5. Ortak alanların yenileme kapsamı ve bina aidatı · 6. Tapu geçmişi ve bağımsız bölüm tanımları · 7. Bakiye ödemenin tapu devrine bağlanması.
08Swot
Güçlü Yönler
- Monastiraki metrosuna ~240 m; iki metro hattı, havalimanı ve Pire limanına doğrudan bağlantı
- Akropolis, Plaka ve Ermou yürüme mesafesinde — merkezin en güçlü kira mikro bölgelerinden biri
- Kısa teslim (Ekim 2026 sonu): sermaye kısa sürede kira üretmeye başlar
- Komple yenileme: yeni tesisat, banyo, mutfak, doğrama ve sokak cephesi
- 5.179 – 5.612 €/m² bandı, metro erişimli merkezi konum için ölçülü
- Her dairede balkon; ara kat konumu
Zayıf Yönler
- Mobilyasız teslim — kiraya çıkış öncesi eşya bütçesi gerekir
- Kira garantisi yok; getiri tamamen piyasa kirasına dayanır
- 1962 yapımı bina; ortak alanlar ve taşıyıcı sistem yeni yapı standardında değildir
- Alanların net/brüt ayrımı, balkon alanları ve enerji sınıfı teyide tabi
- Yalnız üç daire; tek tip 1+1 ürün
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,4 – %3,2)
Fırsatlar
- Merkezde yıl boyu uzun süreli kira talebi: merkez çalışanları, öğrenciler, uzun konaklamalı ziyaretçiler
- Daire 16: 5.179 €/m² ile en verimli metrekare maliyeti
- Eşyalı kiralama ile kira seviyesinin yükseltilmesi
- Tarihî merkezde yenilenmiş konut stoğuna yönelen talep
- Kısa teslim sayesinde kira varsayımlarının güncel piyasa kanıtıyla hemen test edilebilmesi
Tehditler
- Yenileme işlerinde son aşama gecikmesi
- Merkezi Atina'da kısa süreli kiralama tescil kısıtlamaları ve düzenlemenin seyri
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Merkezde turizm yoğunluğunun uzun süreli kira arzını ve fiyatlarını dalgalandırması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Kısa Teslim · Merkez Kira Ürünü
A0233, Atina'nın tarihî merkezinde metroya yürüme mesafesinde, kısa sürede kiraya çıkabilecek bir konut arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Proje, merkezi konum ve kısa teslim üzerine kuruludur: Monastiraki metrosuna yaklaşık 240 m, komple yenilenen bir binada, Ekim 2026 sonunda teslim edilecek üç adet 1+1 daire. Fiyat bandı dar ve metrekare maliyeti ölçülüdür.
Konum Gücü
İki metro hattı, Akropolis, Plaka ve Ermou yürüme mesafesindedir. Merkezde kiracı tabanı geniş ve talep yıl boyu süreklidir.
Zaman Avantajı
Ekim 2026 sonunda teslim, sermayenin yapım aşamasındaki projelere göre çok daha erken kira üretmesini sağlar.
Maliyet Disiplini
5.179 – 5.612 €/m² bandı ölçülüdür; Daire 16 metrekare bazında en verimli giriş noktasını sunar.