Fizibilite raporu
Ilioupoli Butik Rezidansları
Bu rapor, Ilioupoli semtinde Imittos dağı eteklerindeki sekiz daireli yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve enerji donanımı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0224, Güney Atina'nın yeşil yerleşim semti Ilioupoli'de, Imittos dağının eteklerinde yer alan sekiz daireli, alçak katlı yeni yapı bir konut projesidir. Bina zemin ve üç kattan oluşur; her katta iki daire bulunur. Ürün tek tiptir: sekiz dairenin tamamı 1+1'dir — proje, küçük metrekareli ve yüksek enerji performanslı bir kira ürünü üretmek üzere kurgulanmıştır.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi giriş bileti: €253.000'den başlayan liste fiyatı, Güney Atina'da A enerji sınıflı yeni yapı bir üniteye erişimin alt bandını temsil eder. İkincisi işletme profili: A enerji sınıfı ve ısı pompalı sistem, kiracı açısından fatura yükünü düşürerek ürünü semtteki eski stoğa karşı farklılaştırır. Üçüncüsü günlük yaşam altyapısı: metro istasyonu ve Athens Metro Mall yaklaşık 1 km, okullar yaklaşık 50 m, semt parkı yaklaşık 60 m mesafededir.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: binada otopark bulunmamaktadır ve binada depo bulunmamaktadır. Bu iki başlık, hem kira fiyatlaması hem de ikincil el likiditesi açısından daire seçiminde ve kiracı profilinin belirlenmesinde gözetilmelidir.
- Referans
- A0224 · Ilioupoli · Güney Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · zemin + 3 kat · katta iki daire
- Envanter
- 8 adet 1+1 daire (1 yatak odası · 1 banyo)
- Müsaitlik
- 7 müsait · 1 satıldı
- Net iç alan
- 38,30 – 39,30 m²
- Toplam alan
- 42,80 – 48,30 m² (balkon dahil)
- Dış alanlar
- Balkonlar 3,50 – 10,00 m² · en geniş balkon 3. katta
- Fiyat aralığı
- €253.000 – €283.000 (liste, 24.09.2026)
- €/m² net
- 6.438 – 7.389 · proje ortalaması 6.911
- Enerji ve tesisat
- A enerji sınıfı · ısı pompalı ısıtma-soğutma
- Donanım
- Avrupa üretimi mutfak · Grohe vitrifiye ve armatürler
- Otopark
- Yok
- Depo
- Yok
- Teslim
- 2028 2. çeyrek · sözleşmesel 3 ay ek süre
- Alan toleransı
- ±%3
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Ilioupoli'nin sakin konut dokusu içinde, şehrin Imittos dağının çamlık yamaçlarıyla buluştuğu kesimde yer alır. Kurgu bilinçli olarak küçüktür: zemin ve üç üst katta ikişer daire, bitkilendirilmiş balkon cepheleri ve peyzajlı bir zemin seviyesi. Mimari dil çağdaş ve sadedir: beyaz sıvalı kütleler ve cephe boyunca uzanan balkonlar. Katta iki daireli düzen, bina içi yoğunluğu ve ortak alan kullanımını düşük tutar.
Kat Dağılımı
| Kat | Daire | Balkon bandı | Toplam alan bandı | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 2 | 3,50 – 8,50 m² | 42,80 – 47,80 m² | 39,30 m² | €253.000 – €263.000 | 6.565 |
| 1. Kat | 2 | 6,50 – 8,50 m² | 45,80 – 47,80 m² | 39,30 m² | €263.000 – €267.000 | 6.743 |
| 2. Kat | 2 | 6,50 – 8,50 m² | 45,80 – 47,80 m² | 39,30 m² | €272.000 – €276.000 | 6.972 |
| 3. Kat | 2 | 8,50 – 10,00 m² | 46,80 – 48,30 m² | 38,30 m² | €281.000 – €283.000 | 7.363 |
| Proje toplamı | 8 | 3,50 – 10,00 m² | 42,80 – 48,30 m² | 38,30 – 39,30 m² | €253.000 – €283.000 | 6.911 |
Kat Kurgusu
- Plan tipi. Sekiz dairenin tamamı aynı plan ailesindendir: balkona açılan açık plan salon-mutfak, ayrı yatak odası ve tam banyo. Zemin, 1. ve 2. katlarda net iç alan 39,30 m², 3. katta 38,30 m²'dir.
- Balkonlar. Balkon alanları 3,50 – 10,00 m² arasındadır. En geniş balkon 3. kattaki 3.2 dairesinde (10,00 m²), en küçüğü zemin kattaki A GF.1 dairesindedir (3,50 m²).
- Ölçek. Sekiz daireli bir binada yönetim ve aidat yapısı sade kalır; ortak alan giderleri çok daireli büyük projelere göre daha öngörülebilirdir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar Avla envanter kaydındaki 8 satırın tamamını içerir. Fiyatlar 24.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir.
Zemin ve 1. Kat — Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A GF.1 | Zemin | 39,30 | 42,80 | €253.000 | 6.438 | Müsait |
| A GF.2 | Zemin | 39,30 | 47,80 | €263.000 | 6.692 | Müsait |
| 1.1 | 1. Kat | 39,30 | 47,80 | €267.000 | 6.794 | Müsait |
| 1.2 | 1. Kat | 39,30 | 45,80 | €263.000 | 6.692 | Müsait |
| Zemin ve 1. kat (4) | 39,30 | €253.000 – €267.000 | 6.654 | |||
2. ve 3. Kat — Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 | 2. Kat | 39,30 | 47,80 | €276.000 | 7.023 | Satıldı |
| 2.2 | 2. Kat | 39,30 | 45,80 | €272.000 | 6.921 | Müsait |
| 3.1 | 3. Kat | 38,30 | 46,80 | €281.000 | 7.337 | Müsait |
| 3.2 | 3. Kat | 38,30 | 48,30 | €283.000 | 7.389 | Müsait |
| 2. ve 3. kat (4) | 38,30 – 39,30 | €272.000 – €283.000 | 7.167 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Kat primi ölçülebilir. Aynı balkon tipinde (8,50 m²) fiyat kat yükseldikçe artar: A GF.2 €263.000 → 1.1 €267.000 → 2.1 €276.000 → 3.1 €281.000. Prim, 1. kattan 2. kata geçişte belirginleşir (€9.000). 3. katta net alan 1 m² daha küçük olduğundan kat priminin metrekare fiyatına etkisi daha yüksektir.
- Balkon büyüklüğü fiyata yansır. A GF.1 ile A GF.2 aynı net alana (39,30 m²) sahiptir; balkon farkı (3,50 m² – 8,50 m²) fiyata €10.000 olarak yansır. Aynı katta 8,50 m² ve 6,50 m² balkonlu daireler arasındaki fark €4.000'dir (1.1 – 1.2 ve 2.1 – 2.2).
- Üst kat belirgin prim taşır. 3. kat ortalaması 7.363 €/m² net, zemin kat ortalaması ise 6.565 €/m² net düzeyindedir; fark yaklaşık %12'dir. Üst kat, daha geniş balkon ve daha açık görüş karşılığında metrekare bazında prim taşır.
- Bant. €/m² net değerleri 6.438 – 7.389 aralığındadır; proje ortalaması 6.911 €/m² net düzeyindedir. Balkon dahil toplam alan üzerinden hesaplandığında değerler 5.502 – 6.004 bandına iner.
- En verimli giriş. A GF.1, €253.000 ve 6.438 €/m² net ile bütçe önceliği olan yatırımcı için en verimli giriş noktasıdır; karşılığında balkonu en küçük ünitedir.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Proje A enerji sınıfında üretilmektedir ve ısıtma-soğutma ısı pompası ile sağlanır. Bu iki unsur birlikte, Ilioupoli konut stoğunun büyük bölümünü oluşturan eski binalara karşı ölçülebilir bir işletme gideri avantajı yaratır. Kira piyasası açısından etkisi doğrudandır: kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; fatura yükü düşük bir ünite, nominal kirada rekabet gücü kazanır.
Donanım
- Mutfak. Avrupa üretimi mutfak — teslimde kullanıma hazır, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Islak hacimler. Grohe vitrifiye ve armatürler; her dairede tek tam banyo.
- Isıtma-soğutma. Isı pompalı sistem — tek sistemle her iki işlev; ayrı klima yatırımı gerektirmez.
- Dış mekân. 3,50 – 10,00 m² balkonlar; bitkilendirilmiş balkon cepheleri ve peyzajlı zemin seviyesi.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Binada otopark yok | Otoparksız ünite, araçlı kiracı segmentinde kira fiyatlamasında ve yeniden satışta görece dezavantajlıdır. Metro istasyonuna yaklaşık 1 km mesafe, araçsız kiracı profili için bu etkiyi kısmen dengeler. |
| Depo | Binada depo yok | Küçük metrekareli dairelerde depolama alanı talebi yüksektir. Bu eksiklik, daire içi çözümlerle (gömme dolap, balkon dolabı) telafi edilir ancak tamamen giderilmez. |
| Alan toleransı | ±%3 | 38,30 m² net bir ünitede yaklaşık ±1,15 m²'lik sapma anlamına gelir. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması kontrol edilmelidir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: A GF.1, projenin en düşük giriş bileti; 2.2, orta kat ve 6,50 m² balkonlu standart plan tipi.
| Kalem | A GF.1 | 2.2 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 39,30 m² | 39,30 m² |
| Dış alan (balkon) | 3,50 m² | 6,50 m² |
| Liste fiyatı | €253.000 | €272.000 |
| €/m² | 6.438 | 6.921 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €268.200 | ≈ €288.300 |
| Gösterge aylık kira | €650 – €800 | €650 – €800 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €7.800 – €9.600 | €7.800 – €9.600 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,1 – %3,8 | %2,9 – %3,5 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %2,9 – %3,6 | %2,7 – %3,3 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,3 – %2,8 | %2,1 – %2,6 |
Yorum
Rakamlar, Güney Atina'nın yerleşik banliyölerinde beklenen bandın içindedir. Getiri, merkez veya liman aksındaki bazı mahallelere kıyasla daha ölçülüdür; buna karşılık okul, park ve metro erişimli bir yerleşim semtinde boşluk riski ve mevsimsellik düşüktür. Bu proje, yüksek getiri arayan bir portföy için değil, öngörülebilir nakit akışı ve düşük dalgalanma arayan bir portföy için anlamlıdır.
Otopark bulunmaması, hedef kiracı profilini ağırlıkla araçsız tek kişi ve çiftlere yöneltir; metro istasyonuna ve alışveriş merkezine yaklaşık 1 km mesafe bu profil için yeterli bir günlük erişim sunar.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 2028 yılı 2. çeyreği.
- Sözleşmesel ek süre: 3 ay. Bu süre sözleşmede tanımlı bir hak olup, gecikme sayılmaksızın kullanılabilir.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime bir buçuk yıldan uzun bir dönem bulunmaktadır. Bu süre boyunca sermaye kira üretmez; getiri hesabı bu gecikmeyi dikkate almalıdır.
- Alan toleransı: ±%3. Sözleşmede tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Ödeme takvimi daire bazında geliştiriciden teyit edilir. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 2. Teslim tarihi, ek süre ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 3. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 4. Balkonların ve zemin kat dış alanlarının kullanım tanımı · 5. Ortak alan aidatı ve yönetim planı · 6. Mutfak ve vitrifiye donanım listesinin sözleşme ekine bağlanması · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve garanti kapsamı.
08Swot
Güçlü Yönler
- €253.000'den başlayan giriş bileti — Güney Atina'da A enerji sınıflı yeni yapı için düşük eşik
- A enerji sınıfı ve ısı pompalı sistem: kiracı açısından düşük fatura yükü, sahip açısından düşük bakım
- Metro istasyonu ve Athens Metro Mall ~1 km; okullar ~50 m, semt parkı ~60 m
- Akropolis ve şehir merkezi ~3,5 km; Imittos eteklerinde yeşil yerleşim dokusu
- Tek tip 1+1 ürün, semtin en geniş kiracı tabanına (tek kişi ve çift) hitap eder
- Sekiz daireli butik ölçek: düşük yoğunluk, sade yönetim
- Teslimde kullanıma hazır donanım: Avrupa mutfağı, Grohe ıslak hacim
Zayıf Yönler
- Binada otopark yok — araçlı kiracı segmentinde dezavantaj
- Binada depo yok — küçük dairelerde belirgin bir eksiklik
- Ürün karması tek tip 1+1; aile talebine yanıt vermez
- Net iç alanlar küçük (38,30 – 39,30 m²)
- Teslime bir buçuk yıldan uzun süre — sermaye bu dönemde getiri üretmez
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,1 – %2,8)
Fırsatlar
- Semtte küçük metrekareli, A enerji sınıflı yeni yapı arzının inceliği — teslimde rekabet avantajı
- Zemin kat daireleri, 3. kata göre metrekare bazında ~%11 daha uygun
- Enerji sınıfı yüksek stoğa yönelen kiracı tercihi, teslimde fiyatlama gücü yaratabilir
- Okul ve park yakınlığı uzun süreli sözleşme eğilimini destekler
- Metroya ~1 km mesafe, şehir merkezine ve Atina Rivierası'na erişimi güçlü kılar
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski — sözleşmesel 3 ay ek sürenin ötesine taşan senaryolar
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- İnşaat maliyeti artışının fiyat revizyonu veya kapsam daralması olarak yansıması
- Teslim döneminde semtte eşzamanlı proje tesliminin kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Defansif · Giriş Segmenti
A0224, Güney Atina'da öngörülebilir kira talebi ve düşük işletme gideri arayan yatırımcı için tutarlı bir üründür. Proje, iddialı bir getiri vaadi üzerine değil, yerleşik bir semtte doğru ürün tipi üzerine kuruludur: Imittos eteklerinde, metroya yaklaşık 1 km mesafede, A enerji sınıflı ve teslimde kullanıma hazır sekiz adet 1+1 daire. Fiyatlama kat ve balkon büyüklüğüne göre tutarlı kurulmuştur.
Giriş Verimliliği
€253.000'lik giriş bileti, Güney Atina'da A enerji sınıflı yeni yapı için düşük bir eşiktir. Zemin ve 1. kat, bütçe hassas alıcı için verimli bir giriş sunar.
Kira Dayanıklılığı
Okullar, semt parkı, metro ve alışveriş merkezi yürüme veya kısa ulaşım mesafesindedir. Talep turistik konjonktüre bağlı değildir; tek kişi ve çift kiracı tabanı geniştir.
İşletme Profili
A enerji sınıfı ve ısı pompası, kiracının toplam barınma maliyetini düşürür; teslimde kullanıma hazır donanım, kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.