Fizibilite raporu
Kallithea'da SNFCC'ye yürüme mesafesinde butik 1+1 rezidanslar
Bu rapor, Atina'nın Kallithea semtinde, Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi'ne (SNFCC) yürüme mesafesindeki az katlı yeni yapıyı yatırımcı gözüyle inceler: daire dağılımı ve fiyatlandırma, yapı kalitesi, gösterge kira ve getiri hesabı, satın alma yan maliyetleri, mülkiyet ve teslim notları. Semt düzeyindeki bağlam ayrı bir bölge raporunda ele alınmıştır.
| Mülk kodu | A0222 |
| Konum | Kallithea semti, Atina — SNFCC ve 21 hektarlık parkına yürüme mesafesi; ISAP 1. hat ve tramvay yakınında |
| Yapı | Yeni yapı; zemin + 3 kat; 16 adet 1+1 daire, tamamı aynı plan ailesinden |
| Müsait daireler | 9 daire — GF.1, GF.2, GF.3, GF.4, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 (müsaitlik listesi, 4 Eylül 2026) |
| Liste fiyatı | €250.000 – €298.000 (müsait daireler) |
| Net iç alan | 36,8 – 42,8 m² (balkon/bahçe dahil 42,8 – 59,8 m²) |
| Dış alan | Üst katlarda 4–7 m² balkon; seçili zemin kat dairelerinde 20 m²'ye varan özel bahçe |
| Donanım | A enerji sınıfı · ısı pompalı ısıtma-soğutma · ankastre mutfak · Grohe vitrifiye ve armatür · her dairede kendine ait depo |
| Otopark | Yok |
| Teslim | 2028 yılı 2. çeyrek (+3 ay sözleşmesel ek süre) |
| Mülkiyet | Tam mülkiyet, kat mülkiyeti esasında (οριζόντια ιδιοκτησία) |
| Brüt getiri (gösterge) | Tipik daire 2.1 üzerinden yaklaşık %3,0–3,8 (uzun dönem kira varsayımı) |
| Rapor tarihi | 5 Eylül 2026 · Hazırlayan: Avla Gayrimenkul A.Ş. |
01Genel Bakış
Proje, Atina'nın tarihi merkezi ile Atina Rivierası arasında yer alan köklü yerleşim semti Kallithea'da, az katlı ve kompakt bir yeni yapıdır: zemin kat ve üç üst katta toplam on altı adet 1+1 daire, bitkilendirilmiş balkon cepheleri ve peyzajlı bir zemin seviyesi. Tüm daireler aynı plan ailesinden gelir — balkona açılan açık plan salon-mutfak, ayrı yatak odası ve tam banyo — ve her birine binada kendine ait bir depo eşlik eder.
Ürün tanımı nettir: küçük, yeni, verimli ve kiraya elverişli. Yatırımcı bu projede geniş metrekare veya otopark aramamalı; A enerji sınıfı, ısı pompası ve depo gibi işletme giderini düşüren ve kiracı tercihinde öne çıkan nitelikleri, SNFCC'ye yürüme mesafesindeki konumla birlikte değerlendirmelidir.
Yatırım tezi — üç cümlede
1. Kallithea'nın derin kiralık pazarında A sınıfı yeni yapı arzı azdır; bu proje o dar segmentte yer alır.
2. 1+1 formatı, semtin üniversite ve genç profesyonel talebiyle birebir örtüşür; boşluk riski düşüktür.
3. Fiyat yeni yapı primini taşır; getiri beklentisi %3–4 brüt bandında tutulmalı, kazanım sermaye koruması ve doluluk üzerinden okunmalıdır.
02Daire Dağılımı & Fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo 4 Eylül 2026 tarihli müsaitlik listesine dayanır. Müsait ve rezerve daireler ayrı işaretlenmiştir; rezerve daireler yalnızca bina bütününü ve fiyat mantığını göstermek için yer alır. €/m² net değeri liste fiyatının net iç alana bölünmesiyle hesaplanmıştır; balkon ve bahçe bu orana dahil değildir. Vurgulu satır, getiri hesabında "tipik daire" olarak kullanılan 2.1 numaralı dairedir.
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Dış alan | Liste fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GF.1 | Zemin | 36,8 | 56,8 | Bahçe 20,0 m² | €250.000 | €6.793 | Müsait |
| GF.2 | Zemin | 36,8 | 42,8 | Balkon 6,0 m² | €255.000 | €6.929 | Müsait |
| GF.3 | Zemin | 39,8 | 45,8 | Balkon 6,0 m² | €277.000 | €6.960 | Müsait |
| GF.4 | Zemin | 39,8 | 59,8 | Bahçe 20,0 m² | €270.000 | €6.784 | Müsait |
| 1.1 | 1. kat | 41,3 | 45,8 | Balkon 4,5 m² | €269.000 | €6.513 | Rezerve |
| 1.2 | 1. kat | 41,3 | 47,3 | Balkon 6,0 m² | €276.000 | €6.683 | Rezerve |
| 1.3 | 1. kat | 40,8 | 46,8 | Balkon 6,0 m² | €273.000 | €6.691 | Rezerve |
| 1.4 | 1. kat | 41,6 | 46,1 | Balkon 4,5 m² | €273.000 | €6.562 | Rezerve |
| 2.1 | 2. kat | 41,3 | 45,3 | Balkon 4,0 m² | €282.000 | €6.828 | Müsait |
| 2.2 | 2. kat | 41,3 | 48,3 | Balkon 7,0 m² | €285.000 | €6.901 | Rezerve |
| 2.3 | 2. kat | 40,8 | 47,8 | Balkon 7,0 m² | €282.000 | €6.912 | Rezerve |
| 2.4 | 2. kat | 40,8 | 44,8 | Balkon 4,0 m² | €279.000 | €6.838 | Rezerve |
| 3.1 | 3. kat | 41,3 | 45,3 | Balkon 4,0 m² | €284.000 | €6.877 | Müsait |
| 3.2 | 3. kat | 42,8 | 49,8 | Balkon 7,0 m² | €298.000 | €6.963 | Müsait |
| 3.3 | 3. kat | 42,3 | 49,3 | Balkon 7,0 m² | €295.000 | €6.974 | Müsait |
| 3.4 | 3. kat | 41,8 | 45,8 | Balkon 4,0 m² | €286.000 | €6.842 | Müsait |
Net m² = iç kullanım alanı; Toplam m² = net alan + balkon veya bahçe. Fiyatlar liste fiyatıdır; KDV/vergi rejimi, ödeme planı ve indirim koşulları sözleşme aşamasında netleşir. Müsaitlik günlük değişebilir.
Kat bazında özet
| Kat | Daireler | Net m² | Liste fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | GF.1 – GF.4 | 36,8 – 39,8 | €250.000 – €277.000 | €6.784 – €6.960 | 4 müsait |
| 1. kat | 1.1 – 1.4 | 40,8 – 41,6 | €269.000 – €276.000 | €6.513 – €6.691 | 4 rezerve |
| 2. kat | 2.1 – 2.4 | 40,8 – 41,3 | €279.000 – €285.000 | €6.828 – €6.912 | 1 müsait · 3 rezerve |
| 3. kat | 3.1 – 3.4 | 41,3 – 42,8 | €284.000 – €298.000 | €6.842 – €6.974 | 4 müsait |
Fiyat mantığı — okuma notları
- Birinci kat tamamen rezerve: Net m² başına en düşük fiyatlı kat (€6.513–6.691) ilk talebi çekmiştir. Bu, alıcıların fiyat/alan oranına duyarlı olduğunu ve projenin erken aşamada ilgi gördüğünü gösterir.
- Bahçeli zemin katlar (GF.1, GF.4): 20 m² özel bahçe fiyata sınırlı yansıtılmıştır; net m² başına €6.784–6.793 ile müsait daireler arasında en uygun oranı sunar. Toplam alan üzerinden bakıldığında (56,8 ve 59,8 m²) €4.401–4.515/m²'ye iner.
- Üst kat primi: 3. kat daireleri €6.842–6.974/m² ile bandın üstündedir; 7 m² balkonlu 3.2 ve 3.3 en yüksek liste fiyatını taşır (€298.000 ve €295.000).
- Müsait daireler genel bandı: €6.784–6.974/m² net; ortalama liste fiyatı yaklaşık €277.000, ortalama net alan yaklaşık 40,3 m².
03Yapı Kalitesi & Enerji
Donanım
- Enerji sınıfı A — yeni yapı standardı; düşük ısıtma-soğutma gideri
- Isı pompası ile ısıtma ve soğutma (tek sistem)
- Ankastre mutfak, açık plan salon ile bütünleşik
- Grohe vitrifiye ve armatürler
- Her dairede kendine ait depo — küçük dairede belirleyici konfor unsuru
- Bitkilendirilmiş balkon cepheleri, peyzajlı zemin seviyesi
Dürüst sınırlar
- Otopark yok. Semt genelinde de otopark kıttır; araç sahibi kiracı için dezavantaj, ISAP/tramvay kullanan kiracı için ikincil önemdedir.
- Kompakt alanlar: 36,8–42,8 m² net. Tek kişi veya çift için uygun; aile kullanımı için değil.
- Tek plan ailesi: Çeşitlilik düşüktür; bu, yönetim ve kiralama açısından sadelik, ürün farklılaşması açısından sınır demektir.
- Teslim 2028 Q2: Proje aşamasında satın alma; bu raporun yazıldığı tarihte gelir üretmeyen bir varlıktır.
04Gösterge Kira & Brüt Getiri Hesabı
Hesap, projenin "tipik dairesi" olarak seçilen 2.1 numaralı daire üzerinden yapılmıştır: 2. kat, 41,30 m² net + 4,00 m² balkon (toplam 45,30 m²), liste fiyatı €282.000. Kira aralığı Eylül 2026 piyasa gözlemine dayanan gösterge değerdir; garanti veya taahhüt içermez.
| Kalem | Alt senaryo | Üst senaryo | Not |
|---|---|---|---|
| Liste fiyatı (daire 2.1) | €282.000 | €282.000 | 41,30 m² net → €6.828/m² net; 45,30 m² toplam → €6.225/m² |
| Aylık kira — gösterge | €700 | €900 | Uzun dönem, yeni yapı A sınıfı 1+1, Kallithea / SNFCC koridoru |
| Yıllık brüt kira | €8.400 | €10.800 | 12 ay tam doluluk varsayımı |
| Brüt getiri — liste fiyatı üzerinden | ≈ %3,0 | ≈ %3,8 | Gösterge |
| Satın alma yan maliyetleri (yaklaşık %6) | ≈ €17.000 | ≈ €17.000 | Aşağıdaki tabloya bakınız; KDV rejimine göre değişir |
| Toplam yatırım (yaklaşık) | ≈ €299.000 | ≈ €299.000 | Liste fiyatı + yan maliyetler |
| Brüt getiri — toplam yatırım üzerinden | ≈ %2,8 | ≈ %3,6 | Gösterge |
Satın alma yan maliyetleri — Yunanistan genel oranları (yaklaşık)
| Kalem | Yaklaşık oran | Daire 2.1 için (yaklaşık) | Not |
|---|---|---|---|
| Tapu devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | %3,09 | ≈ €8.700 | Yeni yapılarda KDV askı rejimi uygulanıyorsa; KDV (%24) uygulanması hâlinde tablo değişir — sözleşme aşamasında teyit edilir |
| Noter ücreti | ≈ %1,0–1,5 + KDV | ≈ €3.500–5.200 | Sözleşme değerine göre kademeli |
| Avukat ücreti | ≈ %1,0–1,5 + KDV | ≈ €3.500–5.200 | Tapu incelemesi ve sözleşme takibi dahil |
| Tapu / kadastro kaydı (Κτηματολόγιο) | ≈ %0,5–0,7 | ≈ €1.400–2.000 | Harç ve kayıt giderleri |
| Toplam (KDV askısı senaryosu) | ≈ %5,5–7 | ≈ €16.000–20.000 | Aracılık bedeli hariç; gösterge |
Oranlar Yunanistan'da alıcı tarafında genel olarak uygulanan kalemlerin yaklaşık düzeylerini gösterir; kesin tutarlar sözleşme değeri, KDV rejimi ve hizmet sağlayıcı tarifelerine göre belirlenir. Vergi numarası (ΑΦΜ) ve banka hesabı açılışı gibi işlem giderleri ayrıca değerlendirilir.
Yıllık tutma giderleri ve net getiri — gösterge
- Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ): Bu büyüklükte bir daire için yıllık düşük yüzlerce euro düzeyinde; bölge katsayısı ve yapı yaşına göre hesaplanır.
- Bina aidatı: Yeni bina, asansör/ortak alan yükü sınırlı — makul düzeyde beklenir; yönetim planı teslimde netleşir.
- Kira geliri vergisi: Yunanistan'da kira geliri kademeli vergilendirilir (yıllık €12.000'e kadar %15); çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması kapsamında Türkiye'de beyan ayrıca değerlendirilir.
- Sigorta, bakım, boşluk payı: Yeni yapıda ilk yıllarda düşük; yıllık kiranın %5–10'u ihtiyatlı bir pay olarak ayrılabilir.
05Ödeme & Mülkiyet Notları
Mülkiyet
- Tam mülkiyet (πλήρης κυριότητα): daire, ona bağlı depo ve varsa bahçe kullanım hakkı, kat mülkiyeti esasında (οριζόντια ιδιοκτησία) alıcı adına tescil edilir.
- Yabancı alıcı için Yunan vergi numarası (ΑΦΜ) ve Yunanistan'da banka hesabı gerekir; ödemeler banka kanalıyla belgelenir.
- Avukat tarafından tapu ve yapı ruhsatı incelemesi (due diligence), noter huzurunda sözleşme ve kadastro tescili standart adımlardır.
Ödeme ve teslim
- Proje aşamasında satın alma: ödeme planı, inşaat ilerlemesine bağlı aşamalı taksitler şeklinde sözleşmeyle belirlenir; kesin oranlar ve tarihler sözleşme aşamasında netleşir.
- Teslim: 2028 yılı 2. çeyrek; sözleşmede 3 aylık ek süre hakkı bulunur. Kira gelirinin başlangıcı buna göre planlanmalıdır.
- Liste fiyatı ile KDV/devir vergisi rejimi arasındaki ilişki (yeni yapılarda KDV askısı) sözleşme öncesinde avukat tarafından teyit edilir.
Zaman çizelgesi — özet
Rezervasyon → hukuki inceleme → noter sözleşmesi → aşamalı ödemeler (inşaat ilerlemesine göre) → teslim 2028 Q2 (+3 ay) → tapu tescili ve anahtar teslimi → kiralama. Her adımın süresi ve belgeleri sözleşme aşamasında yazılı olarak sunulur.
06Swot
Güçlü Yönler (S)
- Yeni yapı, A enerji sınıfı, ısı pompası — düşük işletme gideri
- Her dairede kendine ait depo
- SNFCC'ye yürüme mesafesi; ISAP ve tramvay yakınlığı
- 1+1 formatı semtin talep profiliyle örtüşüyor
- Az katlı, 16 daireli yönetilebilir bina
Zayıf Yönler (W)
- Otopark yok
- Kompakt alanlar (36,8–42,8 m² net)
- Teslim 2028 Q2 — bugünden gelir üretmiyor
- Net m² başına fiyat yeni yapı bandının üst-orta kısmında
Fırsatlar (O)
- Semtte A sınıfı yeni yapı arzının azlığı — kalite primi
- Bahçeli zemin katlar (GF.1, GF.4): net m² başına en uygun fiyat
- Faliro sahil yenilemesi ve Ellinikon etkisinin kuzeye yayılması
- Enerji verimliliğinin kira tercihlerinde artan ağırlığı
Tehditler (T)
- İnşaat takviminde gecikme (sözleşmesel 3 ay ek süre ötesi)
- KDV/devir vergisi rejiminde değişiklik
- Faiz ve finansman koşulları; ikincil piyasa likiditesi
- Kısa dönem kiralama düzenlemelerinin sıkılaşması
07Sonuç & Yatırım Kararı
Konum
Kallithea'nın SNFCC koridoru; iki üniversite, ISAP ve tramvay — kalıcı 1+1 talebi.
Ürün
Yeni yapı, A sınıfı, ısı pompası, depo. Küçük ama tam; kiracı tercihinde eski stoğa karşı belirgin üstünlük.
Fiyat & zamanlama
Yeni yapı primi gerekçeli; getiri beklentisi %3–4 brüt. 2028 Q2 teslim — sabırlı sermaye için uygun.