Fizibilite raporu
Kato Elliniko Havuzlu Rezidanslar
Bu rapor, Kato Elliniko'da The Ellinikon'un yanındaki 23 konutlu binayı ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı ve güncel müsaitlik, fiyatlandırma okuması, donanım ve ortak alanlar, gösterge kira ve getiri hesabı, Golden Visa rotası, mülkiyet, ödeme ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0220, Atina Rivierası'nda, The Ellinikon kentsel dönüşüm alanının hemen yanında, Kato Elliniko'da yer alan 23 konutlu bir konut binasıdır. Bina üç seviyeden oluşur: zemin katta on bir, 1. katta on konut ve 2. katta çatı lounge'una erişimli iki "Signature" konut. Proje, mevcut bir binanın baştan yeniden geliştirilmesidir (orijinal yapı ruhsatı 2004); yeni yapı ruhsatı süreçtedir. Ürün, tam eşyalı ve donanımlı teslim edilen 1+1 ve 2+1 dairelerden oluşur; resort tarzı yüzme havuzu, peyzajlı çatı bahçesi ve çatı lounge'u ortak alanlar arasındadır.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum: bina, Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden The Ellinikon'a yaklaşık bir dakika, Riviera plajlarına yaklaşık üç dakika ve Glyfada merkezine araçla beş dakika mesafededir; metro Hat 2 ve Vouliagmenis Bulvarı hemen yakındadır. İkincisi ortak alanlarla birlikte anahtar teslim ürün: tam eşyalı teslimin yanında havuz, çatı bahçesi ve çatı lounge'u. Üçüncüsü Golden Visa rotası: geliştirici projeyi €250.000'lik dönüşüm (kullanım değişikliği) rotasında sınıflandırmaktadır ve müsait dairelerin tamamı €300.000 ve üzeri fiyatla bu eşiğin üzerindedir. Geliştiricinin sunduğu üç yıllık mülk yönetimi programı (bedel: kiranın %20'si) zahmetsiz sahipliği destekler.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: yeni yapı ruhsatı henüz süreçtedir, dolayısıyla 18 aylık teslim süresi (+3 ay tolerans) henüz başlamamıştır; enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi, otopark, depo ve aidat ise geliştiriciden teyit edilir. Bu başlıklar, seçilen dairenin Golden Visa uygunluğuyla birlikte teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir.
- Referans
- A0220 · Kato Elliniko · Atina Rivierası
- Yapı
- Üç seviye · zemin, 1. ve 2. kat ("Signature") ile çatı · asansör
- Proje
- Mevcut binanın baştan yeniden geliştirilmesi (2004 ruhsatı) · yeni ruhsat süreçte
- Envanter
- 23 adet 1+1 ve 2+1 daire · 11 zemin, 10 birinci kat, 2 Signature
- Müsaitlik
- 15 müsait · 4 rezerve · 4 satıldı
- Net iç alan
- 40,19 – 83,38 m² (müsait daireler 40,19 – 63,52 m²)
- Balkon ve teraslar
- 4,25 – 89,55 m² · zemin katta bahçe veya avlu çıkışı
- Fiyat aralığı
- €300.000 – €380.000 (müsait; liste 24.09.2026)
- €/m² net
- 5.982 – 7.589 · proje ortalaması 7.367 (müsait daireler)
- Donanım
- Tam eşyalı ve donanımlı · ahşap ve taş yüzeyler · walk-in duş
- Ortak alanlar
- Havuz · çatı bahçesi · ateş başı oturmalı çatı lounge'u · BBQ · kamera
- Golden Visa
- €250.000'lik dönüşüm rotası (geliştirici) · daire bazında avukatımız teyit eder
- Mülk yönetimi
- Geliştiricinin üç yıllık programı · bedel kiranın %20'si
- Enerji, otopark, depo, aidat
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- Yapı ruhsatından itibaren 18 ay (+3 ay tolerans)
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Elliniko-Argyroupoli belediyesi sınırlarındaki Kato Elliniko'da, Atina merkezine yaklaşık 10–12 km mesafede ve The Ellinikon'un hemen yanında yer alır. Proje, mevcut bir binanın baştan yeniden geliştirilmesidir: orijinal yapı ruhsatı 2004 tarihlidir, yeni yapı ruhsatı süreçtedir. Üç seviyeli kurgu derli topludur: zemin katta özel bahçe veya avlu çıkışlı on bir konut, 1. katta on adet 1+1 daire ve 2. katta her biri özel jakuzili ve çatı lounge'una erişimli iki Signature konut. Asansör ve merdiven çekirdeği tüm katlara hizmet eder. Mimari dil çağdaştır: tavandan tabana cam, imza kavisli balkonlar dahil geniş balkonlar, doğal ahşap ve premium taş yüzeyler.
Konum ve Ulaşım
- The Ellinikon. Hemen bitişik, yaklaşık 1 dakika.
- Riviera plajları. Yaklaşık 3 dakika.
- Glyfada merkezi. Araçla yaklaşık 5 dakika.
- Karayolu ve raylı sistem. Vouliagmenis Bulvarı'na doğrudan erişim; metro Hat 2 (Elliniko istasyonu).
- Atina merkezi ve havalimanı. Şehir merkezine yaklaşık 10–12 km; Atina Uluslararası Havalimanı'na yaklaşık 25–30 dakika.
The Ellinikon, değer artışı etkisini Riviera'nın çevre semtlerine — Glyfada, Voula ve Alimos'a — yaymaktadır ve Kato Elliniko projenin hemen yanındadır. Bu nedenle konumun yatırım profili, cari getiriden çok uzun vadeli sermaye kazancı ağırlıklıdır.
Seviye Dağılımı
| Seviye | Ünite | Müs. · Rez. · Sat. | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|
| Zemin kat | 11 | 6 · 4 · 1 | 40,32 – 83,38 m² | €300.000 – €380.000 | 7.156 |
| 1. kat | 10 | 9 · 0 · 1 | 40,19 – 45,19 m² | €305.000 – €319.000 | 7.508 |
| 2. kat (Signature) | 2 | 0 · 0 · 2 | 47,81 – 50,28 m² | Satıldı | — |
| Proje toplamı | 23 | 15 · 4 · 4 | 40,19 – 83,38 m² | €300.000 – €380.000 | 7.367 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat (tavan yüksekliği 2,90 m). On bir konut: dokuz adet 1+1 daire (G1 – G4, G7 – G11, 40,32 – 42,13 m² net), 2+1 G5 (63,52 m²) ve projenin en büyük konutu G6 (83,38 m² ve 75,45 m² dış alan). Zemin kat daireleri özel bahçe veya avluya açılır; havuz bahçe seviyesindedir.
- 1. kat (tavan yüksekliği 2,85 m). İmza kavisli balkonlar dahil 4,25 – 8,81 m² balkonlu on adet 1+1 daire (A1 – A10, 40,19 – 45,19 m² net).
- 2. kat — Signature seviyesi (tavan yüksekliği 2,80 m). Her biri özel jakuzili ve çatı lounge'una erişimli iki adet 2+1 konut: B1 (47,81 m² ve 38,00 m² dış alan) ve B2 (50,28 m² ve 89,55 m² dış alan).
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar geliştiricinin 24.09.2026 tarihli fiyat ve müsaitlik listesindeki 23 dairenin tamamını içerir. Rezerve ve satılmış daireler fiyatsız gösterilmiştir; müsaitlik durumu teklif aşamasında teyide tabidir.
Zemin Kat
| Daire | Net m² | Balkon / teras m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| G1 | 41,09 | 8,54 | 49,63 | €304.000 | 7.398 | Müsait |
| G2 | 40,32 | 5,78 | 46,10 | €300.000 | 7.440 | Müsait |
| G3 | 40,75 | 7,98 | 48,73 | €302.000 | 7.411 | Müsait |
| G4 | 42,13 | 12,82 | 54,95 | €309.000 | 7.334 | Müsait |
| G5 (2+1) | 63,52 | 7,85 | 71,37 | €380.000 | 5.982 | Müsait |
| G6 | 83,38 | 75,45 | 158,83 | — | — | Satıldı |
| G7 | 41,13 | 19,37 | 60,50 | — | — | Rezerve |
| G8 | 41,87 | 14,48 | 56,35 | — | — | Rezerve |
| G9 | 40,47 | 19,50 | 59,97 | — | — | Rezerve |
| G10 | 41,42 | 20,10 | 61,52 | — | — | Rezerve |
| G11 | 41,40 | 13,46 | 54,86 | €305.000 | 7.367 | Müsait |
| Müsait (6) | 40,32 – 63,52 | €300.000 – €380.000 | 7.156 |
Birinci Kat
| Daire | Net m² | Balkon / teras m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 41,20 | 6,27 | 47,47 | €309.000 | 7.500 | Müsait |
| A2 | 41,53 | 6,62 | 48,15 | €311.000 | 7.489 | Müsait |
| A3 | 41,38 | 7,35 | 48,73 | €310.000 | 7.492 | Müsait |
| A4 | 41,90 | 4,25 | 46,15 | €313.000 | 7.470 | Müsait |
| A5 | 40,40 | 7,10 | 47,50 | €306.000 | 7.574 | Müsait |
| A6 | 42,97 | 7,54 | 50,51 | €319.000 | 7.424 | Müsait |
| A7 | 45,19 | 4,75 | 49,94 | — | — | Satıldı |
| A8 | 40,42 | 6,39 | 46,81 | €306.000 | 7.571 | Müsait |
| A9 | 40,19 | 8,81 | 49,00 | €305.000 | 7.589 | Müsait |
| A10 | 41,95 | 8,10 | 50,05 | €313.000 | 7.461 | Müsait |
| Müsait (9) | 40,19 – 42,97 | €305.000 – €319.000 | 7.508 |
İkinci Kat — Signature Seviyesi
2. kattaki iki Signature konut, özel jakuzili ve çatı lounge'una erişimli 2+1 rezidanslardır. Her ikisi de satılmıştır; binanın envanteri eksiksiz görünsün diye burada gösterilmiştir.
| Daire | Net m² | Balkon / teras m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B1 (2+1) | 47,81 | 38,00 | 85,81 | — | — | Satıldı |
| B2 (2+1) | 50,28 | 89,55 | 139,83 | — | — | Satıldı |
Fiyatlandırma Okuması
- Dar bir 1+1 bandı. Müsait on dört adet 1+1 daire €300.000 – €319.000 arasında, €19.000'lik bir bantta ve 7.334 – 7.589 €/m² net aralığında fiyatlanmıştır. Bant içinde seçimi fiyattan çok kat ve dış alan belirler.
- Zemin kat daha fazla dış alan sunar. Müsait zemin kat 1+1'lerinin ortalaması 7.390 €/m² net, 1. katın ortalaması ise 7.508 €/m² net düzeyindedir; zemin kat yaklaşık %1,6 daha uygundur ve bahçe veya avlu çıkışı da sunar. G4 ve G11 sırasıyla 12,82 m² ve 13,46 m² dış alana sahiptir; net ve dış alan toplamı üzerinden metrekare değerleri yaklaşık 5.623 ve 5.560 €/m² düzeyine iner.
- G5 öne çıkıyor. Müsait tek 2+1 daire olan G5, €380.000 karşılığında 63,52 m² net alan ve 7,85 m² dış alan sunar; 5.982 €/m² net ile 1+1 ortalamasının yaklaşık %20 altındadır ve projenin en verimli metrekare maliyetidir.
- Giriş bileti. 40,32 m² için €300.000 ile G2 en düşük giriş noktasıdır; G3 (€302.000) ve G1 (€304.000) onu izler. 1. katta giriş noktası €305.000 ile A9'dur.
- Erken talep. 23 dairenin sekizi (yaklaşık %35) rezerve edilmiş ya da satılmıştır: iki Signature konut, zemin kattaki en büyük konut G6 ve en geniş teraslı dört zemin kat 1+1 dairesi (G7 – G10, 14,48 – 20,10 m²). Geniş dış alanlı daireler ilk sırada yer bulmuştur.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi geliştiriciden teyit edilir. Bina baştan yeniden geliştirildiği için bina kabuğu, doğrama ve cam ile iklimlendirme sisteminin şartnamesi, enerji kimlik belgesinde (ΠΕΑ) hedeflenen sınıfla birlikte teklif aşamasında yazılı olarak alınmalıdır. Riviera kira piyasasında kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; bu nedenle bu belgeler netleştirilmesi gereken ilk başlıklar arasındadır. Tavandan tabana cam cepheler gün ışığı açısından güçlü bir kazanımdır; performansları da aynı teyit kapsamında değerlendirilmelidir.
Donanım
- Teslim standardı. Tam eşyalı ve donanımlı — kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- İç mekân. Açık plan salon-mutfak; tavandan tabana cam; doğal ahşap ve premium taş yüzeyler.
- Islak hacimler ve depolama. Walk-in duşlu banyolar ve ankastre depolama.
- Dış mekân. İmza kavisli balkonlar dahil geniş balkonlar; zemin kat dairelerinde özel bahçe veya avlu çıkışı; her Signature konutta özel jakuzi.
- Ortak alanlar. Bahçe seviyesinde resort tarzı yüzme havuzu; peyzajlı çatı bahçesi; açık ateş (ateş çukuru) oturma alanlı çatı lounge'u; BBQ ve eğlence alanları.
- Güvenlik ve dolaşım. Kontrollü giriş, güvenlik kamera sistemi, tüm katlara hizmet eden asansör ve merdiven çekirdeği.
- Kat yükseklikleri. Zemin kat 2,90 m · 1. kat 2,85 m · 2. kat 2,80 m.
Otopark, Depo ve Aidat — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Geliştiriciden teyit edilir | Riviera'da araçlı kiracı payı yüksektir; otopark, kira fiyatlamasını ve yeniden satışı doğrudan etkiler. |
| Depo | Geliştiriciden teyit edilir | Eşyalı küçük konutlarda depolama talebi belirgindir; ankastre depolama bu ihtiyacı kısmen karşılar. |
| Aidat | Geliştiriciden teyit edilir | Havuz, çatı bahçesi ve lounge işletme gideri doğurur (temizlik, bakım, su ve enerji); aidat net getiriye doğrudan yansır. |
| Alan teyidi | Onaylı planlar esas | Satış sözleşmesine esas alınacak iç alan ve balkon/teras m² değerleri, yeni yapı ruhsatının onaylı planları üzerinden teyit edilir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: G2, projenin en düşük giriş bileti; G5, müsait tek 2+1 daire.
| Kalem | G2 | G5 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 40,32 m² | 63,52 m² |
| Balkon / teras | 5,78 m² | 7,85 m² |
| Seviye | Zemin kat · 1+1 | Zemin kat · 2+1 |
| Liste fiyatı | €300.000 | €380.000 |
| €/m² | 7.440 | 5.982 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €318.000 | ≈ €402.800 |
| Gösterge aylık kira | €900 – €1.100 | €1.200 – €1.500 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €10.800 – €13.200 | €14.400 – €18.000 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,6 – %4,4 | %3,8 – %4,7 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,4 – %4,2 | %3,6 – %4,5 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,6 – %3,2 | %2,8 – %3,5 |
Yorum
Rakamlar, Riviera'nın yeni ve eşyalı konut piyasasında beklenen bandın içindedir. Anahtar teslim ürün ve ortak alanlar kiraya çıkış süresini kısaltır; sahil şeridi ve The Ellinikon ekseni, yıl boyu uzun süreli kiracının yanı sıra kurumsal ve uzun konaklamalı talebi de besler. Ancak uzun vadede bu konumdaki yatırım tezi, cari getiriden çok sermaye kazancına dayanır: The Ellinikon teslim edildikçe değer etkisi çevredeki Riviera semtlerine yayılmaktadır.
Golden Visa ve kiralama. Golden Visa programı kapsamında alınan konutlar kısa dönem (Airbnb tipi) platformlarda kiraya verilemez; uzun dönem kiralama serbesttir. Yukarıdaki kira bantları uzun dönem varsayımıdır ve bu nedenle Golden Visa alımıyla uyumludur.
Mülk yönetimi. Geliştirici, yönetim bedeli kiranın %20'si olan üç yıllık bir mülk yönetimi programı sunmaktadır. Program kullanılırsa işletme gideri payının yukarıdaki %22 varsayımını aşması ve net getirinin buna bağlı olarak düşmesi beklenir; hesap programın kesin koşulları üzerinden yeniden kurulmalıdır. Hesap ayrıca yapı ruhsatı çıkıp teslim tarihi netleştikten sonra zaman boyutuyla birlikte yeniden kurulmalıdır; teslime kadar geçen sürede sermaye kira üretmez.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Binanın yapı tipine göre KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; ayrıca yeni yapı ruhsatı, kullanım değişikliği izni, kat irtifakı kurgusu ve bahçe, avlu ve teras alanlarının kullanım hakkı tanımları.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Yapı ruhsatı: yeniden geliştirme için yeni yapı ruhsatı süreçtedir (orijinal yapı ruhsatı 2004).
- Planlanan teslim: yapı ruhsatının çıkmasından itibaren 18 ay, 3 ay tolerans ile. Teslim süresi ancak ruhsat çıktığında başlar.
- Teslim standardı: tam eşyalı ve donanımlı; teslimde kiraya hazır.
- Nakit bağlama süresi: ruhsat çıkmadan teslim tarihi, dolayısıyla getiri hesabının zaman boyutu netleşemez. Teklif aşamasında beklenen ruhsat tarihi, teslim tarihi ve gecikme yaptırımı birlikte yazılı olarak alınmalıdır.
- Alan teyidi: sözleşmeye esas m² değerleri onaylı mimari planlarla eşleştirilmeli; sapma halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Geliştirici iki ödeme seçeneği sunmaktadır:
| Seçenek | Kapora | Bakiye |
|---|---|---|
| Seçenek 1 | %10 | Bakiye kesin sözleşmenin imzasında ödenir |
| Seçenek 2 | %30 | Teslime kadar taksitler |
Seçenek 2'de, ruhsat henüz süreçteyken ve inşaat tamamlanmadan sermayenin daha büyük bir bölümü bağlanır. Taksitlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması ve ruhsatın gecikmesi halinde kaporaya uygulanacak koşulların teklif aşamasında yazılı olarak alınması önerilir.
Golden Visa Rotası
Geliştirici projeyi Yunanistan Golden Visa programının €250.000'lik dönüşüm (αλλαγή χρήσης, kullanım değişikliği) rotasında sınıflandırmaktadır. Müsait on beş dairenin tamamı €300.000'den başlayan fiyatlarla €250.000 eşiğinin üzerindedir. Yeni yapı ruhsatı henüz süreçte olduğundan, seçilen daire için kullanım değişikliği iznini ve oturma izni takvimini imzadan önce avukatımız teyit eder. Program kapsamında alınan konutlar kısa dönem (Airbnb tipi) platformlarda kiraya verilemez; uzun dönem kiralama serbesttir.
Mülk Yönetimi
Geliştirici alıcılara üç yıllık bir mülk yönetimi programı sunmaktadır; yönetim bedeli kiranın %20'sidir. Hizmetin kapsamı, kiralama tipi (Golden Visa ile uyumlu uzun dönem) ve yenileme ya da çıkış koşulları yazılı olarak alınmalıdır.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Yapı ruhsatının durumu ve beklenen çıkış tarihi; 18 aylık teslim süresi, 3 aylık tolerans ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 2. Seçilen dairenin kullanım değişikliği izni ve Golden Visa uygunluğunun, oturma izni takvimiyle birlikte avukatımızca teyidi · 3. Enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi ve enerji kimlik belgesi · 4. Otopark ve depo durumu; varsa hukuki niteliği · 5. Havuz ve çatı alanlarının bakımı dahil yıllık aidat bütçesi · 6. Teslimde verilecek eşya ve donanım listesi ile garanti kapsamı · 7. Seçilen ödeme seçeneği, taksitlerin inşaat ilerlemesine bağlanması ve üç yıllık yönetim programının koşulları.
08Swot
Güçlü Yönler
- The Ellinikon'a hemen bitişik (~1 dakika); Riviera plajlarına ~3 dakika; metro Hat 2 ve Vouliagmenis Bulvarı yakında
- Tam eşyalı ve donanımlı teslim: kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez
- Resort tarzı havuz, peyzajlı çatı bahçesi, çatı lounge'u ve BBQ alanları
- Golden Visa rotası: geliştiricinin €250.000'lik dönüşüm sınıflaması; müsait dairelerin tamamı eşiğin üzerinde
- Net ve karşılaştırılabilir fiyat merdiveni: 1+1 daireler €300.000 – €319.000 arasında
- Zahmetsiz sahiplik için geliştiricinin üç yıllık mülk yönetimi programı
- Glyfada merkezine araçla ~5 dakika, havalimanına ~25–30 dakika
Zayıf Yönler
- Yeni yapı ruhsatı süreçte — 18 aylık teslim süresi henüz başlamadı
- Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi teyide tabi
- Otopark, depo ve aidat teyide tabi
- Küçük net alanlar: müsait 1+1'lerde 40,19 – 42,97 m²
- 1+1 segmentinde yüksek €/m² net değeri (7.334 – 7.589 €/m²)
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,6 – %3,5); %20'lik yönetim bedeli bandı daha da düşürür
- Golden Visa alımında kısa dönem kiralama yapılamaz
Fırsatlar
- The Ellinikon'un aşamalı teslimiyle değer artışının Glyfada, Voula ve Alimos'a yayılması; Kato Elliniko projenin hemen yanında
- Dönüşüm olgunlaştıkça uzun vadeli sermaye kazancı
- G5: 5.982 €/m² net ile müsait tek 2+1; 1+1 ortalamasının ~%20 altında
- Eşyalı ürün, kurumsal ve uzun konaklamalı kiracı talebine doğrudan yanıt verir
- Riviera'da ortak alanlı, yeni ve eşyalı konut arzının sınırlılığı
Tehditler
- Yapı ruhsatının gecikmesiyle teslimin ötelenmesi
- Oturma izni başvurusundan önce Golden Visa çerçevesinde veya dönüşüm kurallarında değişiklik
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- The Ellinikon çevresinde eşzamanlı yeni arzın kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Konum ve Golden Visa · Ruhsata Bağlı
A0220, Atina Rivierası'nın en hızlı dönüşen konumlarından birinde Golden Visa rotası ve anahtar teslim konut arayan yatırımcı için güçlü bir üründür. Proje, The Ellinikon'un hemen yanında ve plaja birkaç dakika mesafede, havuzlu ve çatı lounge'lu eşyalı 1+1 ve 2+1 daireler üzerine kuruludur. Profil uzun vadelidir: The Ellinikon'un teslimiyle gelecek sermaye kazancı, cari getiriden daha ağır basar.
Konum Primi
The Ellinikon, sahil şeridi, metro Hat 2 ve Vouliagmenis Bulvarı aynı mikro konumda buluşur. Dönüşümün Glyfada, Voula ve Alimos'a yayılan etkisi uzun vadede değeri destekler.
Ortak Alanlı Anahtar Teslim
Tam eşyalı teslim, havuz, çatı bahçesi ve çatı lounge'u kiraya çıkış süresini kısaltır; üç yıllık yönetim programı zahmetsiz sahipliği destekler.
Golden Visa Rotası
Geliştirici tarafından €250.000'lik dönüşüm rotasında sınıflandırılmıştır; müsait dairelerin tamamı €300.000'den başlar. Uygunluk, imza öncesinde daire bazında avukatımızca teyit edilir.