Fizibilite raporu
Elliniko Butik Rezidansları
Bu rapor, Elliniko semtinde metroya yürüme mesafesindeki sekiz konutlu butik binayı ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, donanım ve teslim standardı, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0219, Atina Rivierası'nın en hızlı dönüşen semtlerinden Elliniko'da, zemin, asma kat, iki üst kat ve çatı terasından oluşan sekiz konutlu butik bir binadır. Ürün karması bilinçli olarak geniştir: dört adet bahçeli dubleks, iki adet tek katlı zemin kat dairesi, tam katı kaplayan bir premium rezidans ve çatı bahçeli bir penthouse dubleks. Tüm konutlar tam eşyalı ve anahtar teslim olarak sunulmaktadır.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum: bina, Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projelerinden The Ellinikon'un hemen yanında, metroya yürüme mesafesinde ve plaja yaklaşık 5 dakika uzaklıktadır. İkincisi anahtar teslim ürün: markalı beyaz eşya dahil tam eşyalı teslim, kiraya çıkış öncesi ek yatırım ihtiyacını ortadan kaldırır. Üçüncüsü iki ayrı segment: €290.000 – €330.000 bandındaki zemin seviyesi konutlar giriş segmentine, €750.000 ve €800.000'lik üst kat rezidansları ise üst segmente hitap eder.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir: teslim takvimi, yapı tipi ve enerji sınıfı geliştiriciden teyit edilir; otopark ve depo durumu da aynı şekilde teyide tabidir. Bu başlıklar, getiri hesabının zamanlaması ve ikincil el likiditesi açısından teklif aşamasında yazılı olarak netleştirilmelidir.
- Referans
- A0219 · Elliniko · Atina Rivierası
- Yapı
- Dört seviyeli butik bina · zemin + asma kat, 1. kat, 2. kat ve çatı terası · asansör
- Envanter
- 8 rezidans — 4 bahçeli dubleks, 2 tek katlı daire, 1 tam kat rezidans, 1 penthouse dubleks
- Müsaitlik
- 7 müsait · 1 satıldı
- Net iç alan
- 41,23 – 132,78 m²
- Toplam alan
- 41,23 – 254,24 m² (daireye bağlı teras ve dış alanlar dahil)
- Dış alanlar
- Zemin kat dublekslerinde özel bahçe veya avlu · G6'da 26,91 m² dış alan · BC'de 121,46 m² teras ve çatı bahçesi
- Fiyat aralığı
- €290.000 – €800.000 (liste, 24.09.2026)
- €/m² net
- 5.869 – 7.079 · proje ortalaması 6.575
- Donanım
- Tam eşyalı, anahtar teslim · markalı beyaz eşya · ankastre fırın ve ocak · gömme dolap · walk-in duş
- Enerji ve tesisat
- Geliştiriciden teyit edilir
- Otopark
- Geliştiriciden teyit edilir
- Depo
- Geliştiriciden teyit edilir
- Teslim
- Geliştiriciden teyit edilir
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Bina, Elliniko'nun konut dokusu içinde, The Ellinikon kentsel dönüşüm alanına komşu konumdadır. Dört seviyeli kurgu küçük ölçeklidir: zemin kat ve asma kat bahçeli dubleksler ile tek katlı dairelere, 1. kat tek bir tam kat rezidansa, 2. kat ve çatı ise penthouse dubleks ile çatı bahçesine ayrılmıştır. Mimari dil çağdaş ve minimaldir: tavandan tabana cam cepheler, sıcak ahşap ve doğal taş dokular, pergolalı bahçe alanları.
Seviye Dağılımı
| Seviye | Daire | Dubleks | Toplam ünite | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin + asma kat | 2 | 4 | 6 | 41,23 – 56,23 m² | €290.000 – €330.000 | 6.750 |
| 1. kat + 2. kat / çatı | 1 | 1 | 2 | 120,00 – 132,78 m² | €750.000 – €800.000 | 6.138 |
| Proje toplamı | 3 | 5 | 8 | 41,23 – 132,78 m² | €290.000 – €800.000 | 6.575 |
Kat Kurgusu
- Zemin ve asma kat. Dört bahçeli dubleks (GM1 – GM4) iç spiral merdivenle zemin katı asma kata bağlar; her birinin özel bahçe veya avlu alanı bulunur. Aynı seviyede iki tek katlı daire yer alır: G5 (42,65 m², satıldı) ve iki yatak odalı G6 (56,23 m² ve 26,91 m² dış alan).
- 1. kat. A1, katın tamamını kaplayan 120,00 m² net alanlı premium rezidanstır; üç yatak odası ve iki banyo içerir.
- 2. kat ve çatı. BC, 2. kat ile çatı katını birleştiren 132,78 m² net alanlı penthouse dubleks olup 121,46 m² teras ve çatı bahçesine sahiptir; çatıda jakuzi ve barbekü alanı bulunur.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar Avla envanter kaydındaki 8 satırın tamamını içerir. Fiyatlar 24.09.2026 tarihli liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir.
Bahçeli Dubleksler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GM1 | Zemin + asma | 41,23 | 41,23 | €290.000 | 7.034 | Müsait |
| GM2 | Zemin + asma | 45,39 | 45,39 | €305.000 | 6.720 | Müsait |
| GM3 | Zemin + asma | 42,56 | 42,56 | €300.000 | 7.049 | Müsait |
| GM4 | Zemin + asma | 42,38 | 42,38 | €300.000 | 7.079 | Müsait |
| Bahçeli dubleksler (4) | 41,23 – 45,39 | €290.000 – €305.000 | 6.970 | |||
Tek Katlı Daireler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| G5 | Zemin | 42,65 | 42,65 | — | — | Satıldı |
| G6 | Zemin | 56,23 | 83,14 | €330.000 | 5.869 | Müsait |
| Tek katlı daireler (2) | 42,65 – 56,23 | €330.000 | 5.869 | |||
Üst Kat Rezidansları
Binanın üst iki seviyesi iki büyük konuta ayrılmıştır. A1 üç yatak odalı bir tam kat konutu, BC ise çatı bahçeli bir penthouse dubleksidir; her ikisi de metrekare bazında zemin seviyesindeki konutlardan daha düşük fiyatlanmıştır — daire seçiminde bu fark gözetilmelidir.
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 1. Kat | 120,00 | 120,00 | €750.000 | 6.250 | Müsait |
| BC | 2. Kat + çatı | 132,78 | 254,24 | €800.000 | 6.025 | Müsait |
| Üst kat rezidansları (2) | 120,00 – 132,78 | €750.000 – €800.000 | 6.138 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Büyük metrekare daha verimli. Üst kat rezidanslarının ortalaması 6.138 €/m² net, zemin seviyesi konutların ortalaması ise 6.750 €/m² net düzeyindedir; fark yaklaşık %9'dur. Mutlak bilet yüksek olsa da metrekare maliyeti en verimli ürün üst katlardadır.
- Bahçeli dubleks bandı dar. GM1 – GM4 arasında €/m² net 6.720 – 7.079 aralığındadır. En geniş dubleks olan GM2 (45,39 m²), aynı zamanda en düşük metrekare fiyatını sunar.
- G6 öne çıkıyor. İki yatak odalı G6, €330.000 karşılığında 56,23 m² net alan ve 26,91 m² dış alan sunar; 5.869 €/m² net ile projenin en düşük metrekare fiyatıdır. Dış alan dahil 83,14 m² toplam üzerinden bu değer yaklaşık 3.969 €/m² düzeyine iner.
- Giriş bileti. GM1, €290.000 ile en düşük giriş noktasıdır; G5 satıldığı için tek katlı alternatif G6'dır (€330.000). Zemin seviyesindeki müsait beş konut €290.000 – €330.000 arasında, €40.000'lik bir bantta toplanır.
- Penthouse primi terasta. BC net alan bazında 6.025 €/m²'dir; 121,46 m² teras ve çatı bahçesi dahil 254,24 m² toplam üzerinden değer yaklaşık 3.147 €/m² düzeyine iner. Çatı bahçesi, jakuzi ve barbekü bu fiyata dahil kazanımdır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi geliştiriciden teyit edilir. Riviera kira piyasasında kiracı, aylık kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir; bu nedenle enerji kimlik belgesi (ΠΕΑ) ve iklimlendirme çözümü, teklif aşamasında yazılı olarak alınması gereken ilk belgeler arasındadır. Tavandan tabana cam cepheler gün ışığı açısından güçlü bir kazanımdır; doğrama ve cam performansı da aynı teyit kapsamında değerlendirilmelidir.
Donanım
- Teslim standardı. Tam eşyalı ve anahtar teslim; markalı beyaz eşya ve elektrikli cihazlar dahil — kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Mutfak. Açık plan salon-mutfak; doğal taş tezgâh arkası, ankastre fırın ve ocak.
- Islak hacimler ve depolama. Walk-in duşlu banyolar, gömme gardıroplar ve her dairede çamaşır makinesi yeri. A1 iki banyoludur.
- Dikey sirkülasyon ve dış mekân. Tüm katlara hizmet eden asansör; dubleks dairelerde iç spiral merdiven; zemin katta pergolalı bahçeler; BC'de jakuzi ve barbekülü çatı bahçesi.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Geliştiriciden teyit edilir | Riviera'da araçlı kiracı payı yüksektir; özellikle A1 ve BC gibi aile ve üst segment konutlarda otopark, kira fiyatlamasını ve yeniden satışı doğrudan etkiler. |
| Depo | Geliştiriciden teyit edilir | Eşyalı küçük konutlarda depolama talebi belirgindir; gömme gardıroplar bu ihtiyacı kısmen karşılar. |
| Alan teyidi | Onaylı planlar esas | Satış sözleşmesine esas alınacak m² değerleri ve zemin kat bahçe tahsisleri, onaylı mimari planlar üzerinden geliştiriciden teyit edilir. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: GM1, projenin en düşük giriş bileti; A1, üst segmentteki tam kat rezidans.
| Kalem | GM1 | A1 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 41,23 m² | 120,00 m² |
| Seviye | Zemin + asma kat | 1. kat (tam kat) |
| Liste fiyatı | €290.000 | €750.000 |
| €/m² | 7.034 | 6.250 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %6) | ≈ €307.400 | ≈ €795.000 |
| Gösterge aylık kira | €900 – €1.100 | €2.200 – €2.800 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €10.800 – €13.200 | €26.400 – €33.600 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,7 – %4,6 | %3,5 – %4,5 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,5 – %4,3 | %3,3 – %4,2 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,7 – %3,3 | %2,6 – %3,3 |
Yorum
Rakamlar, Riviera'nın yeni ve eşyalı konut piyasasında beklenen bandın içindedir. Anahtar teslim ürün kiraya çıkış süresini kısaltır ve eşya yatırımını fiyata dahil eder. Sahil şeridi ve The Ellinikon ekseni, yıl boyu uzun süreli kiracının yanı sıra kurumsal ve uzun konaklamalı talebi de besler. Bu proje, konum primi ve anahtar teslim kolaylığı arayan bir portföy için anlamlıdır.
Bu hesap, teslim tarihi geliştiriciden teyit edildikten sonra zaman boyutuyla birlikte yeniden kurulmalıdır; teslime kadar geçen sürede sermaye kira üretmez.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Binanın yapı tipine göre KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | %0 | Bu ilanda alıcıdan aracılık hizmet bedeli alınmaz. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%5,5 – 7 | Hesaplarda %6 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; ayrıca yapı ruhsatı, kat irtifakı kurgusu ve bahçe/teras alanlarının kullanım hakkı tanımları.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: geliştiriciden teyit edilir.
- Teslim standardı: tam eşyalı ve anahtar teslim; teslimde kiraya hazır.
- Nakit bağlama süresi: teslim tarihi netleşmeden getiri hesabının zaman boyutu kurulamaz. Teklif aşamasında teslim tarihi ve gecikme yaptırımı birlikte yazılı olarak alınmalıdır.
- Alan teyidi: sözleşmeye esas m² değerleri onaylı mimari planlarla eşleştirilmeli; sapma halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
Ödeme Planı
Ödeme takvimi ve rezervasyon koşulları daire bazında geliştiriciden teyit edilir. Yapım veya tamamlanma aşamasındaki projelerde ödeme genellikle bir rezervasyon bedeli ile başlar; bakiye inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde veya tapu devrinde ödenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Teslim tarihi, ek süre ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 2. Yapı tipi, yapı ruhsatı ve enerji kimlik belgesi · 3. Otopark ve depo durumu; varsa hukuki niteliği · 4. Zemin kat bahçelerinin hangi daireye münhasır kullanım hakkı olarak bağlandığı · 5. Teslimde verilecek eşya ve beyaz eşya listesi ile garanti kapsamı · 6. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 7. Ortak alan aidatı ile asansör ve çatı bakımını kapsayan yönetim planı.
08Swot
Güçlü Yönler
- The Ellinikon kentsel dönüşüm alanına komşu konum; plaja ~5 dakika, metro yürüme mesafesinde
- Tam eşyalı, anahtar teslim ürün: kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez
- €290.000'den başlayan giriş bileti — Riviera'da anahtar teslim konut için erişilebilir eşik
- Geniş ürün karması: bahçeli dubleksten tam kat rezidansa ve penthouse'a kadar dört farklı tip
- Özel bahçeli dubleksler; BC'de 121,46 m² teras, jakuzi ve barbekülü çatı bahçesi
- Sekiz konutlu butik ölçek ve asansör: düşük yoğunluk, sakin işletme
- Glyfada merkezine ~10 dakika, havalimanına ~20 dakika
Zayıf Yönler
- Teslim takvimi geliştiriciden teyit edilir — getiri hesabının zaman boyutu henüz kurulamıyor
- Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi teyide tabi
- Otopark ve depo durumu teyide tabi
- Giriş segmentinde net alanlar küçük (41,23 – 45,39 m² dubleksler); dubleks planda kullanım alanı iki seviyeye bölünür
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,6 – %3,3)
- Bahçe alanlarının daire bazında tahsisi teyide tabi
Fırsatlar
- The Ellinikon'un aşamalı açılışlarıyla Riviera'da konut ve kira talebinin güçlenmesi
- Üst kat rezidansları metrekare bazında zemin seviyesinden ~%9 daha uygun
- G6: 5.869 €/m² net ile projenin en verimli metrekare maliyeti; iki yatak odası ve dış alan
- Eşyalı ürün, kurumsal ve uzun konaklamalı kiracı talebine doğrudan yanıt verir
- Riviera'da yeni ve anahtar teslim küçük konut arzının sınırlılığı
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski ve takvimin netleşmemesi
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- The Ellinikon çevresinde eşzamanlı yeni arzın kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Kısa süreli kiralama düzenlemelerindeki değişiklikler
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Konum Odaklı · Teyide Bağlı
A0219, Atina Rivierası'nda konum primi ve anahtar teslim kolaylığı arayan yatırımcı için güçlü bir üründür. Proje, doğru mikro konumda eşyalı ve kullanıma hazır konut üzerine kuruludur: The Ellinikon'a komşu, metroya yürüme mesafesinde, plaja birkaç dakika uzaklıkta sekiz konutlu bir butik bina. Ürün karması hem giriş segmentine hem üst segmente yanıt verir.
Konum Primi
The Ellinikon kentsel dönüşümü, sahil şeridi ve metro erişimi aynı mikro konumda buluşur. Riviera'nın dönüşümü, orta vadede hem kira hem değer tarafını destekler.
Anahtar Teslim
Tam eşyalı teslim, kiraya çıkış öncesi ek yatırım ve zaman kaybını ortadan kaldırır; eşyalı ürün, kurumsal ve uzun konaklamalı kiracıya doğrudan hitap eder.
Segment Esnekliği
€290.000'lik giriş bileti ile €800.000'lik penthouse aynı binada yer alır; üst kat rezidansları metrekare bazında daha verimli bir maliyet sunar.