Fizibilite raporu
Azure Bay Rezidansları
Bu rapor, Korint Körfezi kıyısındaki Kiato'da yer alan deniz kenarı yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, donanım ve envanter kaydında boş kalan başlıklar, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0181, Korint Körfezi'nin güney kıyısındaki Kiato kasabasında, liman ve sahil yürüyüş yolu hattında konumlanan tek bloklu bir deniz kenarı konut projesidir. Zemin kat üzerine altı kat kurgulanmıştır ve toplam 30 rezidans üretilmektedir. Ürün karması tek tiptir: otuz ünitenin tamamı 1+1 ve tek banyoludur. Net iç alanlar 37,0 – 60,1 m², balkon dahil toplam alanlar 40,9 – 64,4 m² bandındadır.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi teslim yakınlığı: 31 Aralık 2026 hedefiyle, rapor tarihinden itibaren yaklaşık üç aylık bir sermaye bağlama süresi söz konusudur — yapım aşamasındaki tipik projelerle kıyaslandığında belirgin şekilde kısadır. İkincisi konum niteliği: doğrudan sahil konumu ve ünitelerin çoğunun körfeze dönük olması, bölgedeki eski yazlık stoğuna karşı ayrıştırıcı bir özelliktir. Üçüncüsü fiyat yapısı: liste fiyatları €314.000 ile €580.000 arasında görünse de, çatı katı dairesi dışarıda bırakıldığında band €314.000 – €358.000'e daralır; fiyatlama mutlak tutar ekseninde ve dar bir aralıkta kurulmuştur.
Buna karşılık rapor üç hususu baştan kayda geçirir. Birincisi pazarın kendisi: Kiato, Atina metropol pazarı değildir; kiralama talebi mevsimsel, yeniden satış likiditesi Atina'ya kıyasla sınırlıdır. Bu başlık aynı dosyadaki bölge raporunda ayrıca ele alınmıştır ve bu fizibilitenin okunmasında belirleyicidir. İkincisi envanter kaydındaki boşluklar: enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi, otopark ve depo bilgisi kayıtta bulunmamaktadır ve teklif aşamasında yazılı olarak istenmelidir. Üçüncüsü kira garantisi yoktur; kayıt otuz ünitenin tamamında bu alanı "yok" göstermektedir.
- Referans
- A0181 · Kiato · Korint Körfezi
- Yapı tipi
- Yeni yapı · tek blok · zemin üzeri altı kat · deniz kenarı
- Envanter
- 30 rezidans — tamamı 1+1, tek banyolu
- Müsaitlik
- 19 müsait · 6 rezerve · 5 satıldı (envanter kaydı, rapor tarihi)
- Net iç alan
- 37,0 – 60,1 m²
- Toplam alan
- 40,9 – 64,4 m² (üst katlarda balkon dahil)
- Dış alanlar
- Üst katlarda 4 – 13 m² balkon · zemin katta 16,5 – 42 m² bahçe (kayıtlı toplam alana dahil değil)
- Fiyat aralığı
- €314.000 – €580.000 (kayıtlı liste)
- Fiyat aralığı — çatı katı hariç
- €314.000 – €358.000
- €/m² net
- 5.740 – 8.238 · çatı katı 11.328 · proje ağırlıklı ortalaması 7.083
- Donanım
- Ankastre mutfak · mermer görünümlü banyo ve duşakabin · tam boy cam · sıcak ahşap detaylar
- Enerji ve tesisat
- Envanter kaydında belirtilmemiştir
- Otopark ve depo
- Envanter kaydında belirtilmemiştir
- Kira garantisi
- Yok — otuz ünitenin tamamında
- Mülkiyet
- Tam mülkiyet tapu
- Teslim
- 31 Aralık 2026
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Proje, Kiato'nun liman ve sahil yürüyüş yolu hattında tek bir çağdaş blok olarak kurgulanmıştır. Zemin kat üzerine altı kat yükselir ve en üstte tek bir çatı katı dairesi bulunur. Mimari dil kıyı yapısına uygun biçimde açık ve şeffaftır: tam boy cam yüzeyler, derin balkonlar ve sıcak ahşap detaylar. Ünitelerin çoğu Korint Körfezi'ne dönüktür; zemin katta ise dairelere münhasır kullanımlı bahçe alanları tanımlanmıştır. Tek bloklu ve otuz üniteli ölçek, ortak alan işletmesini sade tutar — mevsimlik kullanılan bir binada bu, doğrudan bir avantajdır.
Kat Dağılımı
| Kat grubu | Ünite | Müsait | Rezerve | Satıldı | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 5 | 4 | 1 | 0 | 40,9 – 60,1 m² | €315.000 – €345.000 | 6.620 |
| 1. – 2. kat | 9 | 6 | 2 | 1 | 38,6 – 51,6 m² | €318.000 – €338.000 | 6.834 |
| 3. – 4. kat | 10 | 7 | 2 | 1 | 37,0 – 51,6 m² | €314.000 – €336.000 | 7.045 |
| 5. kat ve çatı katı | 6 | 2 | 1 | 3 | 37,0 – 51,6 m² | €334.000 – €580.000 | 8.600 |
| Proje toplamı | 30 | 19 | 6 | 5 | 37,0 – 60,1 m² | €314.000 – €580.000 | 7.083 |
Kat Kurgusu
- Zemin kat. Beş ünite. Kayıtta balkon değil, münhasır kullanımlı bahçe tanımlıdır (ilan verisinde 16,5 – 42 m²). Grubun net alan bandı projenin en genişidir (40,9 – 60,1 m²) ve ağırlıklı net metrekare fiyatı projenin en düşüğüdür (6.620).
- Ara katlar (1. – 4.). On dokuz ünite bu dört kata yayılır ve projenin hacmini taşır. Balkonlar 4 – 13 m² bandındadır; çoğu plan tipinde kat yükseldikçe balkon alanı da büyür. Müsait envanterin on üçü bu gruptadır.
- Beşinci kat. Beş üniteden üçü satılmış, biri rezervedir; grupta tek müsait ünite kalmıştır. Üst kat seçeneği bu nedenle belirgin şekilde daralmıştır.
- Çatı katı. Altıncı katta tek bir ünite bulunur (F, net 51,2 m²) ve müsait görünmektedir. Kayıtta bu ünite için dış alan tanımlanmamıştır; çatı katı dairesinde teras alanı teklif aşamasında ayrıca teyit edilmelidir.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar Avla envanter kaydındaki 30 satırın tamamını içerir. Fiyatlar kayıtlı liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir. Satılmış beş ünitede kayıt fiyat taşımadığı için ilgili hücreler boş bırakılmış, tire ile gösterilmiştir.
Zemin Kat — Bahçeli Üniteler
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| G1 | Zemin | 53,2 | 53,2 | €320.000 | 6.015 | Müsait |
| G2 | Zemin | 45,6 | 45,6 | €318.000 | 6.974 | Rezerve |
| G3 | Zemin | 44,6 | 44,6 | €320.000 | 7.175 | Müsait |
| G4 | Zemin | 40,9 | 40,9 | €315.000 | 7.702 | Müsait |
| G5 | Zemin | 60,1 | 60,1 | €345.000 | 5.740 | Müsait |
| Zemin kat (5 ünite) | 40,9 – 60,1 | €315.000 – €345.000 | 6.620 | |||
Birinci ve İkinci Kat
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 1. Kat | 50,9 | 55,2 | €338.000 | 6.640 | Müsait |
| A2 | 1. Kat | 44,4 | 44,4 | €323.000 | 7.275 | Müsait |
| A3 | 1. Kat | 50,1 | 50,1 | €325.000 | 6.487 | Müsait |
| A4 | 1. Kat | 50,8 | 55,1 | €329.000 | 6.476 | Müsait |
| B1 | 2. Kat | 51,6 | 63,6 | €327.000 | 6.337 | Rezerve |
| B2 | 2. Kat | 45,1 | 55,1 | €324.000 | 7.184 | Müsait |
| B3 | 2. Kat | 50,7 | 57,7 | €328.000 | 6.469 | Rezerve |
| B4 | 2. Kat | 38,6 | 46,6 | €318.000 | 8.238 | Müsait |
| B5 | 2. Kat | 40,6 | 50,6 | — | — | Satıldı |
| 1.–2. kat (9 ünite) | 38,6 – 51,6 | €318.000 – €338.000 | 6.834 | |||
Üçüncü ve Dördüncü Kat
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C1 | 3. Kat | 51,6 | 64,4 | €333.000 | 6.453 | Müsait |
| C2 | 3. Kat | 45,1 | 55,1 | €328.000 | 7.273 | Müsait |
| C3 | 3. Kat | 50,7 | 57,7 | €330.000 | 6.509 | Rezerve |
| C4 | 3. Kat | 37,0 | 45,5 | — | — | Satıldı |
| C5 | 3. Kat | 42,3 | 52,3 | €329.000 | 7.778 | Rezerve |
| D1 | 4. Kat | 51,6 | 64,4 | €336.000 | 6.512 | Müsait |
| D2 | 4. Kat | 45,1 | 55,1 | €331.000 | 7.339 | Müsait |
| D3 | 4. Kat | 50,7 | 57,5 | €323.000 | 6.371 | Müsait |
| D4 | 4. Kat | 38,6 | 47,0 | €314.000 | 8.135 | Müsait |
| D5 | 4. Kat | 42,3 | 52,6 | €321.000 | 7.589 | Müsait |
| 3.–4. kat (10 ünite) | 37,0 – 51,6 | €314.000 – €336.000 | 7.045 | |||
Beşinci Kat ve Çatı Katı
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | 5. Kat | 51,6 | 64,4 | €358.000 | 6.938 | Rezerve |
| E2 | 5. Kat | 45,1 | 55,1 | €334.000 | 7.406 | Müsait |
| E3 | 5. Kat | 46,4 | 53,2 | — | — | Satıldı |
| E4 | 5. Kat | 37,0 | 45,4 | — | — | Satıldı |
| E5 | 5. Kat | 40,6 | 50,6 | — | — | Satıldı |
| F | 6. Kat · Çatı Katı | 51,2 | 51,2 | €580.000 | 11.328 | Müsait |
| 5. kat ve çatı katı (6 ünite) | 37,0 – 51,6 | €334.000 – €580.000 | 8.600 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Bandın genişliği tek üniteden kaynaklanır. Liste €314.000 – €580.000 görünür; ancak çatı katı F dışarıda bırakıldığında band €314.000 – €358.000'e, yani yaklaşık %14'lük bir aralığa iner. F, kendisinden sonraki en yüksek üniteye (€358.000) göre yaklaşık %62 primlidir ve 11.328 €/m² ile projenin geri kalanından kopuk bir noktada fiyatlanmıştır. Projeyi "geniş fiyat bandı" diye tanımlamak bu nedenle yanıltıcıdır; doğru okuma, dar bir gövde ve tek bir uç üründür.
- Fiyat mutlak tutar ekseninde kurulmuştur, metrekare ekseninde değil. Fiyatı kayıtlı yirmi beş ünitenin yirmi biri €314.000 – €345.000 aralığındadır; oysa net alanlar 38,6 m² ile 60,1 m² arasında değişir. Sonuç doğrudandır: net metrekare fiyatı, ünite büyüdükçe düşer. G5 (60,1 m², €345.000) 5.740 €/m² ile projenin en verimli ünitesidir; B4 ve D4 (38,6 m²) 8.238 ve 8.135 €/m² ile en pahalı metrekareyi taşır. İki uç arasındaki fark yaklaşık %44'tür.
- Aynı bütçe, farklı alan. Pratik karşılığı şudur: €314.000 ile 38,6 m² net, €345.000 ile 60,1 m² net alınmaktadır. €31.000'lik ek bütçe yaklaşık %56 daha fazla iç alan getirir. Metrekare verimliliği önceliği olan alıcı için zemin kat ve büyük plan tipleri açık farkla öndedir.
- Kat primi tutarlı değildir. Aynı plan hattında prim bazen ölçülebilir, bazen tersine döner. İkinci hatta kademeli bir artış görülür (B2 €324.000 → C2 €328.000 → D2 €331.000 → E2 €334.000, kat başına yaklaşık €3.000). Buna karşılık üçüncü, dördüncü ve beşinci hatlarda dördüncü kat üniteleri alt katlardakilerin altında fiyatlanmıştır: D3 €323.000 < C3 €330.000, D4 €314.000 < B4 €318.000, D5 €321.000 < C5 €329.000. Fiyatlama salt kat mantığıyla okunamaz; ünite bazında kontrol gerekir.
- Dördüncü kat, müsait envanterde en iyi dengeyi taşır. Beş müsait üniteyle grubun hacmi geniştir ve içinde hem projenin en düşük liste fiyatlı ünitesi (D4, €314.000) hem de büyük plan tiplerinde düşük metrekare maliyeti (D3 6.371, D1 6.512) bulunur.
- Beşinci kat daralmış, çatı katı açıktır. Beşinci kattaki beş üniteden üçü satılmış, biri rezervedir; geriye tek müsait ünite (E2) kalmıştır. Çatı katı F müsait görünmektedir; ancak metrekare fiyatı projenin geri kalanıyla kıyaslanabilir bir ölçüt değildir ve ünite, manzara, mahremiyet ve konum primini kabul eden bir alıcıya hitap eder.
04Yapı donanımı ve kayıt boşlukları
İç Mekân Donanımı
- Mutfak. Ankastre mutfak — teslimde kullanıma hazır; kiraya ya da kullanıma çıkış öncesi ek yatırım gerektirmez.
- Islak hacim. Mermer görünümlü yüzeyler, mat siyah armatürler ve duşakabin. Otuz ünitenin tamamı tek banyoludur; iki banyolu seçenek bulunmamaktadır.
- Plan tipi. Tamamı 1+1. Ürün; tek kişi, çift ve dönemsel kullanıcı profiline kurgulanmıştır ve çocuklu aile kullanımına yanıt vermez.
- Cephe ve iç atmosfer. Tam boy cam yüzeyler ve sıcak ahşap detaylar; ünitelerin çoğu Korint Körfezi'ne dönüktür.
Dış Mekân
- Balkonlar. Üst katlarda 4 – 13 m². Alan plan tipine göre değişir; çoğu hatta kat yükseldikçe büyür. Kayıtta en geniş balkonlar birinci hatta (12,0 – 12,8 m²) görülmektedir.
- Zemin kat bahçeleri. İlan verisinde 16,5 – 42 m² olarak bildirilmiştir ve kayıtlı toplam alana dahil değildir. Bu, zemin kat ünitelerinin gerçek kullanım alanının tabloda göründüğünden belirgin şekilde geniş olduğu anlamına gelir.
- Çatı katı. Kayıtta dış alan tanımlanmamıştır; teras varsa ölçüsü teyide tabidir.
Kayıtta Bulunmayan Başlıklar — Dürüst Okuma
| Başlık | Kayıt durumu | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Enerji sınıfı | Kayıtta yok | Enerji kimlik belgesi teslimde verilir; işletme gideri ve kiracı tercihinde belirleyicidir. Teklif aşamasında hedeflenen sınıf yazılı olarak istenmelidir. |
| Isıtma-soğutma sistemi | Kayıtta yok | Sistem tipi hem ilk yatırım hem işletme gideri farkı yaratır. Kıyı ikliminde yaz soğutma yükü belirleyicidir; sistemin kapasitesi kullanım konforunu doğrudan etkiler. |
| Otopark | Kayıtta yok | Kıyı kasabasında araçla gelen kullanıcı payı yüksektir. Otopark yerinin varlığı, hangi üniteye tahsisli olduğu ve tapudaki niteliği teyit edilmelidir. |
| Depo | Kayıtta yok | Mevsimlik kullanımda depolama talebi belirgindir (deniz malzemesi, bisiklet, mobilya). Küçük metrekareli ünitelerde bu başlık kira ve yeniden satışta fark yaratır. |
| Zemin kat bahçeleri | İlan verisinde 16,5 – 42 m²; ünite eşleşmesi kayıtta yok | Hangi bahçenin hangi üniteye tahsisli olduğu ve münhasır kullanımın tapuda nasıl tanımlandığı teyit edilmelidir. |
| Dış alan — A2 · A3 · F | Kayıtta toplam alan net alana eşit | Bu üç ünitede balkon veya teras alanı kayda geçmemiştir. Plan üzerinden kontrol edilmeli, dış alanı olmayan ünite ile kayda geçmemiş dış alan birbirinden ayrılmalıdır. |
| Alan toleransı | Kayıtta yok | Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır. |
| Kira garantisi | Otuz ünitede de "yok" | Projede kira garantisi bulunmamaktadır. Getiri tamamen piyasa kirasına bağlıdır; taahhüt edilmiş bir taban gelir yoktur. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değeri gösterge bir varsayımdır. Kesin bir piyasa ölçümü değildir ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmaz. Kiato ölçeğinde yayımlanmış bir kira endeksi bulunmadığından bölgesel veri sınırlıdır; nihai hesap her ünite için güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap üç ünite üzerinden kurulmuştur: D4, projenin en düşük giriş bileti; G5, metrekare bazında en verimli müsait ünite; F, çatı katı dairesi.
| Kalem | D4 | G5 | F — çatı katı |
|---|---|---|---|
| Kat | 4. Kat | Zemin | 6. Kat |
| Net iç alan | 38,6 m² | 60,1 m² | 51,2 m² |
| Toplam alan (kayıtlı) | 47,0 m² | 60,1 m² | 51,2 m² |
| Liste fiyatı | €314.000 | €345.000 | €580.000 |
| €/m² net | 8.135 | 5.740 | 11.328 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €339.100 | ≈ €372.600 | ≈ €626.400 |
| Gösterge aylık uzun dönem kira | ≈ €1.047 | ≈ €1.047 | ≈ €1.047 |
| Gösterge yıllık brüt kira | ≈ €12.560 | ≈ €12.560 | ≈ €12.560 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %4,0 | %3,6 | %2,2 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,7 | %3,4 | %2,0 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,7 | %2,4 | %1,4 |
Mevsimsellik — Neden Kısa Dönem Senaryosu Sayısallaştırılmadı
Bölgede baskın kiralama modeli yıl boyu değil sezonluktur. Korint Körfezi'nde yaz sezonu Mayıs–Ekim aralığında yoğunlaşır ve bu pencerede kısa dönem gecelik oranların uzun dönem eşdeğerinin üzerinde seyrettiği bildirilmektedir. Buna karşılık Avla'da bu mikro pazar için doluluk oranı ve gecelik ortalama fiyat verisi bulunmamaktadır. Bu iki girdi olmadan kurulacak bir kısa dönem getiri hesabı, sayısal görünümlü bir tahminden ibaret kalır; bu nedenle raporda kısa dönem kiralama senaryosu sayısallaştırılmamıştır. Sezonluk model üzerinden bir hesap kurulacaksa, önce sezon doluluğu ve gecelik fiyat için yerel kanıt toplanmalıdır.
Yorum
Uzun dönem varsayımıyla brüt getiri, giriş fiyatlı ünitede %4,0 civarındadır ve Atina'nın yerleşik semtlerinde gözlenen banda yakındır. Ancak iki fark gözden kaçırılmamalıdır. Birincisi boşluk riski: Atina'da talebi kurumsal istihdam taşırken, burada kış dönemi talebi kasaba ölçeğindeki yerel nüfusa bağlıdır ve incedir. İkincisi likidite: yeniden satışta alıcı havuzu dar olduğundan çıkış süresi daha uzun varsayılmalıdır. Benzer bir brüt getiri rakamı, bu iki nedenle Atina'daki eşdeğeriyle aynı anlamı taşımaz.
Kira garantisi başlığında envanter kaydı nettir: otuz ünitenin tamamında kira garantisi bulunmamaktadır. Getiri tamamen piyasa kirasına bağlıdır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; yeni yapıda ayrıca yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu. Kıyı şeridindeki yapılarda kıyı kenar çizgisi ve ilgili kısıtların incelemede ayrıca ele alınması önerilir.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur. Envanter kaydı bu projede tam mülkiyet tapu verildiğini göstermektedir.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 31 Aralık 2026.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık üç ay. Yapım aşamasındaki projelere kıyasla belirgin şekilde kısadır; sermayenin getiri üretmediği dönem sınırlıdır ve ünite 2027 yaz sezonuna yetişebilir.
- Sözleşmesel ek süre: Kayıtta tanımlı bir ek süre bulunmamaktadır. Sözleşmede gecikme halinde uygulanacak yaptırım ve varsa tanınan ek süre ayrıca aranmalıdır.
- Alan toleransı: Kayıtta yok. Sözleşmede tolerans maddesi ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
- Teknik teslim ve iskân: Teslime üç ay kalan bir projede bitiş işlerinin durumu, ortak alanların tamamlanma seviyesi ve iskân süreci yerinde kontrol edilmelidir.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime üç ay kalan projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve teslim–tapu devri ekseninde iki ya da üç dilim halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve son dilimin fiili teslim ile tapu devrine bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Enerji kimlik belgesi ve hedeflenen enerji sınıfı · 2. Isıtma-soğutma sisteminin tipi ve kapasitesi · 3. Otopark ve depo durumu; varsa hukuki niteliği ve tahsisi · 4. Zemin kat bahçelerinin ünite eşleşmesi ve münhasır kullanımın tapudaki tanımı · 5. A2, A3 ve çatı katı F için dış alan ölçüleri · 6. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 7. Teslim tarihi, varsa ek süre ve gecikme halinde yaptırım · 8. Son ödeme diliminin fiili teslim ve tapu devrine bağlanması · 9. Ortak alan aidat tahmini ve yönetim planı — mevsimlik kullanılan bir binada ortak alan işletmesi ayrıca önem taşır.
08Swot
Güçlü Yönler
- Teslime yaklaşık üç ay — sermaye bağlama süresi kısa; 2027 yaz sezonuna yetişme imkânı
- Doğrudan sahil konumu; ünitelerin çoğu Korint Körfezi'ne dönük
- Çatı katı hariç fiyat bandı dar: €314.000 – €358.000
- Büyük üniteler belirgin şekilde düşük metrekare maliyeti taşır (G5 5.740, G1 6.015, D3 6.371 €/m²)
- Zemin katta 16,5 – 42 m² münhasır kullanımlı bahçe; üst katlarda 4 – 13 m² balkon
- Teslimde kullanıma hazır donanım: ankastre mutfak, tamamlanmış ıslak hacim
- Tam mülkiyet tapu
- Tek blok ve otuz ünitelik ölçek — sade ortak alan işletmesi
- Kiato banliyö tren istasyonu yakın; Atina'ya aktarmasız tren bağlantısı
Zayıf Yönler
- Ürün karması tek tip: otuz ünitenin tamamı 1+1 ve tek banyolu; aile talebine yanıt vermez
- Kira modeli mevsimsel; yıl boyu talep kurumsal istihdama dayanmaz
- Kira garantisi yok — otuz ünitenin tamamında
- Enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi, otopark ve depo envanter kaydında yok
- Çatı katı €580.000 ve 11.328 €/m² ile projenin geri kalanından kopuk fiyatlanmış
- Küçük ünitelerde net metrekare fiyatı 8.000'in üzerine çıkıyor (B4 8.238, D4 8.135)
- Zemin kat bahçeleri kayıtlı toplam alana dahil değil; alan okuması dikkat ister
- Beşinci katta beş üniteden üçü satılmış — üst kat seçeneği daralmış
- Kayıtta alan toleransı ve sözleşmesel ek süre tanımlı değil
Fırsatlar
- Kısa teslim süresi, sermayenin atıl kaldığı dönemi en aza indirir
- Mutlak fiyat bandının darlığı, büyük üniteleri metrekare bazında belirgin şekilde verimli kılar
- Korint Körfezi kıyısında nitelikli ve yeni yapı arzı sınırlıdır; mevcut stok ağırlıkla eski yazlık yapılardan oluşur
- Sezon içi kısa dönem, sezon dışı uzun dönem kiralamayı birleştiren karma kullanım modeli
- Liman ve sahil yürüyüş yolu konumu, ikinci konut talebinde farklılaştırıcı bir unsurdur
- Atina ağırlıklı bir portföy için coğrafi çeşitlendirme
Tehditler
- Bölgesel likidite Atina'nın altındadır; yeniden satışta süre uzayabilir
- Kiato ölçeğinde fiyat ve kira verisi ince — fiyat keşfi ve değerleme zayıf zeminde
- Kıyı bölgesinde mevsimsel talep dalgalanması ve eşzamanlı arz
- Kısa dönem kiralama mevzuatındaki değişiklikler gelir modelini doğrudan etkiler
- Yabancı alıcılara yönelik vergi düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Teslime üç ay kalmışken bitiş işleri ve iskân sürecinde gecikme riski
- Faiz ve kur koşullarının ikinci konut talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Koşullu Pozitif — Kullanım Öncelikli · Kısa Teslim
A0181, Korint Körfezi kıyısında doğrudan sahil konumunda, teslimine yaklaşık üç ay kalmış, tek tip ve dar fiyat bandında kurgulanmış bir üründür. Güçlü yanı ürünün kendisi ve konumudur: nitelikli yeni yapı arzının sınırlı olduğu bir kıyı şeridinde, çoğu üniteyi körfeze döndüren, teslimde kullanıma hazır bir bina. Zayıf yanı ürünün bulunduğu pazardır: kiralama mevsimsel, alıcı havuzu dar, veri incedir. Bu iki tespit birbirini iptal etmez; kararın hangi eksende verileceğini belirler.
Teslim Yakınlığı
31 Aralık 2026 hedefi, sermayenin getirisiz kaldığı dönemi yaklaşık üç aya indirir ve ünitenin 2027 yaz sezonuna yetişmesine imkân verir.
Metrekare Verimliliği
Fiyat mutlak tutar ekseninde kurulduğu için büyük üniteler açık farkla daha düşük metrekare maliyeti taşır: G5 5.740, G1 6.015 ve D3 6.371 €/m².
Likidite Disiplini
Yeniden satış Atina'daki hızda gerçekleşmez. Çıkış ufku uzun tutulmalı ve alım kararı kullanım değeriyle birlikte verilmelidir.