Fizibilite raporu
Velar Living Rezidansları
Bu rapor, merkez Atina'daki servisli konut projesini ünite düzeyinde inceler: 53 rezidansın tamamı, fiyatlandırma okuması, yapı ve donanım, envanter kaydındaki kira garantisine dayalı getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile proje aşaması riskinin değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0180, merkez Atina'nın üniversite ve müze aksında konumlanan servisli konut kurgusunda yeni yapı bir rezidans projesidir. Yedi konut katı ve bir çatı katı üzerinde toplam 53 rezidans üretilmektedir. Ürün karması bilinçli olarak dardır: envanterin tamamı stüdyo ve tek yatak odalı kurgulardan oluşur ve net iç alanlar 18,95 m² ile 40,27 m² arasındadır. Proje, konut satışından çok işletilen bir kira ürünü üretmek üzere kurgulanmıştır.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum dayanağı: büyük bir teknik üniversite kampüsü 250 metre mesafededir; öğrenci ve akademik kiracılık, turistik konjonktüre bağlı olmayan ve yıllık döngüsü öngörülebilir bir talep tabanı oluşturur. İkincisi servis katmanı: resepsiyon, lonj, çamaşır servisi, spor salonu ve sauna gibi bina içi hizmetler, yurt dışında yerleşik bir sahibin uzaktan kiralama yükünü büyük ölçüde binanın işletmesine devreder. Üçüncüsü envanter kaydındaki kira garantisi: kayıtta ilk beş yıl için %4 garantili ROI, on yıllık bir program içinde tanımlanmıştır — bu taahhüdün kapsamı ve teminatı sözleşmeyle teyit edilecektir.
Buna karşılık rapor üç hususu baştan kayda geçirir. Proje Off Plan olarak kayıtlıdır ve kayıtlı teslim tarihi 31.03.2027'dir; rapor tarihinden itibaren yaklaşık altı aylık bir pencere söz konusudur ve bu sürenin 53 üniteli bir servisli binada gerçekçiliği, inşaat ilerlemesinin belgeli olarak doğrulanmasını gerektirir. €/m² bandı olağandışı geniştir: 9.429 ile 18.334 arasında, yani yaklaşık 1,9 kat. Aynı binada ünite seçimi, bu projede getirinin kendisinden daha belirleyicidir. Son olarak, en küçük yedi ünite balkonsuzdur ve aynı zamanda en yüksek metrekare fiyatını taşımaktadır.
- Referans
- A0180 · Merkez Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · servisli konut · yedi kat artı çatı katı
- Envanter
- 53 rezidans — stüdyo ve tek yatak odalı kurgular
- Müsaitlik
- 50 müsait · 3 satıldı (D1 · D2 · D3, 4. kat)
- Net iç alan
- 18,95 – 40,27 m²
- Toplam alan
- 18,95 – 46,52 m² (balkon dahil)
- Dış alanlar
- 53 ünitenin 46'sında balkon; 7 ünitede balkon yok
- Fiyat aralığı
- €320.000 – €380.000 (envanter kaydı)
- €/m² net
- 9.429 – 18.334 · proje ortalaması 14.195
- Ürün kademeleri
- City · Superior · Premium · Signature — fiyat kat ve cepheye göre yükselir
- Ortak alanlar
- Resepsiyon ve lonj · spor salonu ve sauna · çatı barı · çamaşır servisi · otomat
- Enerji sınıfı
- Kayıtta yer almıyor — geliştiriciden teyit edilecek
- Otopark
- Kayıtta "otopark desteği" olarak tanımlı; üniteye tahsis geliştiriciden teyit edilecek
- Depo
- Ayrı depo kaydı yok; ünite içi entegre depolama belirtilmiştir
- Kira garantisi
- %4 garantili ROI, ilk 5 yıl (10 yıllık program) — sözleşmeyle teyit edilecek
- Teslim
- 31.03.2027 · proje aşamasında (Off Plan)
- Alan toleransı
- Kayıtta yer almıyor — geliştiriciden teyit edilecek
- Mülkiyet
- Tam mülkiyet tapu
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Proje, merkez Atina'nın üniversite ve müze çekirdeğinde tek bir servisli konut binasından oluşur: yedi konut katı ve üzerinde ortak kullanıma ayrılmış bir çatı katı. Mimari dil, cephede bitkilendirilmiş heykelsi balkonlar üzerine kuruludur; iç mekânlarda sıcak malzemeler ve entegre depolama çözümleri, küçük metrekarede yaşanabilirliği ayakta tutmak üzere tercih edilmiştir. Çatı katında Akropolis, Likavitos ve deniz yönüne bakan bir bar ve teras düzenlenmiştir; bu alan üniteye ait değil, binanın ortak donanımıdır.
Kurgunun ayırt edici yanı, ürünün bir servisli konut olarak tasarlanmış olmasıdır. Resepsiyon ve sakin lonj, spor salonu ve sauna, çamaşır servisi, otomat ve otopark desteği, binanın işletme katmanını oluşturur. Bu katman, yurt dışında yerleşik sahip için pratikte en ağır yük olan gündelik kiralama yönetimini büyük ölçüde devralır — envanter kaydındaki ticari argümanın esası budur.
Kat Dağılımı
| Kat | Ünite | Müsait | Satıldı | Net alan bandı | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Kat | 8 | 8 | 0 | 18,95 – 24,91 m² | €320.000 – €335.000 | 14.141 |
| 2. Kat | 8 | 8 | 0 | 19,09 – 24,82 m² | €320.000 – €340.000 | 14.424 |
| 3. Kat | 8 | 8 | 0 | 19,09 – 24,82 m² | €320.000 – €345.000 | 14.613 |
| 4. Kat | 8 | 5 | 3 | 19,09 – 24,82 m² | €335.000 – €355.000 | 15.074 |
| 5. Kat | 8 | 8 | 0 | 19,09 – 24,82 m² | €340.000 – €365.000 | 15.400 |
| 6. Kat | 7 | 7 | 0 | 19,09 – 39,77 m² | €350.000 – €375.000 | 13.908 |
| 7. Kat | 6 | 6 | 0 | 19,09 – 40,27 m² | €350.000 – €380.000 | 11.833 |
| Proje toplamı | 53 | 50 | 3 | 18,95 – 40,27 m² | €320.000 – €380.000 | 14.195 |
Kat Kurgusu
- 1.–5. katlar. Her katta sekiz ünite, tekrar eden bir plan şemasıyla. Alanlar 18,95 – 24,91 m² bandında yoğunlaşır. Bu beş kat, envanterin 40 ünitesini yani dörtte üçünden fazlasını taşır ve projenin standart ürünüdür.
- 6. kat. Yedi ünite. Plan şeması kısmen değişir: bu katta 27,30 m² ve 39,77 m²'lik iki daha geniş ünite yer alır. Kat, standart ürün ile üst kat ürünü arasındaki geçiş katıdır.
- 7. kat. Altı ünite ve projenin en geniş kurguları — 33,97 m²'den 40,27 m²'ye kadar. Bu katta metrekare fiyatı projenin en düşük seviyesine iner; mutlak fiyat ise en yükseğe çıkar.
- Dış alanlar. 53 ünitenin 46'sında balkon bulunur. Balkon, toplam alanı net iç alanın üzerine taşıyan tek kalemdir; en geniş fark 7. katta 40,27 m² net iç alana karşılık 46,52 m² toplam alanla ortaya çıkar. Yedi ünitede (A8 · B8 · C8 · D8 · E8 · Z7 · H6) net iç alan ile toplam alan birbirine eşittir, yani bu üniteler balkonsuzdur.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki dört tablo, Avla envanter kaydındaki 53 satırın tamamını içerir; hiçbir ünite dışarıda bırakılmamıştır. Tablolar kat gruplarına bölünmüştür. Fiyatlar rapor tarihindeki envanter kaydından alınmıştır; müsaitlik durumları teyide tabidir.
1. ve 2. Kat — Standart Ürün
| Kapı No | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 1. Kat | 24,28 | 27,40 | €330.000 | 13.591 | Müsait |
| A2 | 1. Kat | 24,28 | 27,21 | €330.000 | 13.591 | Müsait |
| A3 | 1. Kat | 22,08 | 25,01 | €325.000 | 14.719 | Müsait |
| A4 | 1. Kat | 22,78 | 25,71 | €325.000 | 14.267 | Müsait |
| A5 | 1. Kat | 24,91 | 30,65 | €335.000 | 13.448 | Müsait |
| A6 | 1. Kat | 24,31 | 29,70 | €335.000 | 13.780 | Müsait |
| A7 | 1. Kat | 24,75 | 30,94 | €335.000 | 13.535 | Müsait |
| A8 | 1. Kat | 18,95 | 18,95 | €320.000 | 16.887 | Müsait |
| B1 | 2. Kat | 24,37 | 27,48 | €335.000 | 13.746 | Müsait |
| B2 | 2. Kat | 22,10 | 25,03 | €330.000 | 14.932 | Müsait |
| B3 | 2. Kat | 22,15 | 25,08 | €330.000 | 14.898 | Müsait |
| B4 | 2. Kat | 22,82 | 25,75 | €330.000 | 14.461 | Müsait |
| B5 | 2. Kat | 24,82 | 28,10 | €340.000 | 13.699 | Müsait |
| B6 | 2. Kat | 24,42 | 27,44 | €335.000 | 13.718 | Müsait |
| B7 | 2. Kat | 24,65 | 27,88 | €340.000 | 13.793 | Müsait |
| B8 | 2. Kat | 19,09 | 19,09 | €320.000 | 16.763 | Müsait |
| 1.–2. Kat (16) (16) | 18,95 – 24,91 | 18,95 – 30,94 | €320.000 – €340.000 | 14.281 | ||
3. ve 4. Kat — Orta Kat Bandı
| Kapı No | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C1 | 3. Kat | 24,37 | 27,48 | €340.000 | 13.952 | Müsait |
| C2 | 3. Kat | 22,10 | 25,03 | €335.000 | 15.158 | Müsait |
| C3 | 3. Kat | 22,15 | 25,08 | €335.000 | 15.124 | Müsait |
| C4 | 3. Kat | 22,82 | 25,75 | €335.000 | 14.680 | Müsait |
| C5 | 3. Kat | 24,82 | 28,10 | €345.000 | 13.900 | Müsait |
| C6 | 3. Kat | 24,42 | 27,44 | €340.000 | 13.923 | Müsait |
| C7 | 3. Kat | 24,65 | 27,88 | €345.000 | 13.996 | Müsait |
| C8 | 3. Kat | 19,09 | 19,09 | €320.000 | 16.763 | Müsait |
| D1 | 4. Kat | 24,37 | 27,48 | €350.000 | 14.362 | Satıldı |
| D2 | 4. Kat | 22,10 | 25,03 | €345.000 | 15.611 | Satıldı |
| D3 | 4. Kat | 22,15 | 25,08 | €345.000 | 15.576 | Satıldı |
| D4 | 4. Kat | 22,82 | 25,75 | €345.000 | 15.118 | Müsait |
| D5 | 4. Kat | 24,82 | 28,10 | €355.000 | 14.303 | Müsait |
| D6 | 4. Kat | 24,42 | 27,44 | €350.000 | 14.333 | Müsait |
| D7 | 4. Kat | 24,65 | 27,88 | €355.000 | 14.402 | Müsait |
| D8 | 4. Kat | 19,09 | 19,09 | €335.000 | 17.548 | Müsait |
| 3.–4. Kat (16) (16) | 19,09 – 24,82 | 19,09 – 28,10 | €320.000 – €355.000 | 14.844 | ||
5. ve 6. Kat — Üst Bant
| Kapı No | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | 5. Kat | 24,37 | 27,48 | €360.000 | 14.772 | Müsait |
| E2 | 5. Kat | 22,10 | 25,03 | €350.000 | 15.837 | Müsait |
| E3 | 5. Kat | 22,15 | 25,08 | €350.000 | 15.801 | Müsait |
| E4 | 5. Kat | 22,82 | 25,75 | €350.000 | 15.337 | Müsait |
| E5 | 5. Kat | 24,82 | 28,10 | €365.000 | 14.706 | Müsait |
| E6 | 5. Kat | 24,42 | 27,44 | €360.000 | 14.742 | Müsait |
| E7 | 5. Kat | 24,65 | 27,88 | €365.000 | 14.807 | Müsait |
| E8 | 5. Kat | 19,09 | 19,09 | €340.000 | 17.810 | Müsait |
| Z1 | 6. Kat | 24,37 | 27,48 | €365.000 | 14.977 | Müsait |
| Z2 | 6. Kat | 27,30 | 30,23 | €370.000 | 13.553 | Müsait |
| Z3 | 6. Kat | 39,77 | 45,63 | €375.000 | 9.429 | Müsait |
| Z4 | 6. Kat | 24,82 | 28,10 | €370.000 | 14.907 | Müsait |
| Z5 | 6. Kat | 24,42 | 27,44 | €365.000 | 14.947 | Müsait |
| Z6 | 6. Kat | 24,65 | 27,88 | €370.000 | 15.010 | Müsait |
| Z7 | 6. Kat | 19,09 | 19,09 | €350.000 | 18.334 | Müsait |
| 5.–6. Kat (15) (15) | 19,09 – 39,77 | 19,09 – 45,63 | €340.000 – €375.000 | 14.654 | ||
7. Kat — En Üst Konut Katı
| Kapı No | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| H1 | 7. Kat | 35,00 | 38,11 | €370.000 | 10.571 | Müsait |
| H2 | 7. Kat | 33,97 | 39,83 | €375.000 | 11.039 | Müsait |
| H3 | 7. Kat | 23,28 | 26,21 | €360.000 | 15.464 | Müsait |
| H4 | 7. Kat | 35,15 | 38,43 | €375.000 | 10.669 | Müsait |
| H5 | 7. Kat | 40,27 | 46,52 | €380.000 | 9.436 | Müsait |
| H6 | 7. Kat | 19,09 | 19,09 | €350.000 | 18.334 | Müsait |
| 7. Kat (6) (6) | 19,09 – 40,27 | 19,09 – 46,52 | €350.000 – €380.000 | 11.833 | ||
Fiyatlandırma Okuması
- Kat primi ölçülebilir ve düzenlidir. Aynı plan tipi katlar boyunca izlenebilir: 24,37 m²'lik şemada B1 €335.000 → C1 €340.000 → D1 €350.000 → E1 €360.000 → Z1 €365.000. Beş kat boyunca €30.000'lik artış, kat başına yaklaşık €7.500 yani %2,2 demektir. Prim tutarlıdır ve bütçe hassas alıcı için alt katlar makul bir giriş noktası oluşturur.
- Metrekare bandı olağandışı geniştir. €/m² net değerleri 9.429 ile 18.334 arasında dağılır; en pahalı ünite metrekare bazında en ucuzunun yaklaşık 1,9 katıdır. Proje ortalaması 14.195'tir. Bu genişlik, dar bantlı projelerin aksine ünite seçimine doğrudan değer yükler: aynı binada aynı sermaye, taşıdığı metrekareye göre iki katına yakın fark üretir.
- En küçük üniteler en pahalı metrekaredir. 18,95 – 19,09 m²'lik yedi ünite (A8 · B8 · C8 · D8 · E8 · Z7 · H6) 16.763 – 18.334 €/m² bandındadır ve bunların tamamı balkonsuzdur. Mutlak fiyatları düşük olduğu için "giriş bileti" gibi görünürler; metrekare maliyeti açısından ise projenin en pahalı ürünüdür.
- En verimli metrekare üst katlardadır. Z3 (39,77 m², €375.000, 9.429 €/m²) ve H5 (40,27 m², €380.000, 9.436 €/m²) projenin en verimli iki ünitesidir. H1, H4 ve H2 de 10.571 – 11.039 bandındadır. Mutlak fiyat farkı Z3 ile A8 arasında yalnızca €55.000 iken, alınan net iç alan iki kattan fazladır.
- Balkon toplam alana yansır, metrekare fiyatına yansımaz. Balkonlu ünitelerde €/m² net değeri yalnız iç alan üzerinden hesaplandığı için, balkon bedelsiz bir kazanım gibi değil, iç alan metrekare fiyatının içinde saklı bir kalem olarak durur. Balkonsuz yedi ünitede net ve toplam alan eşit olduğundan iki yöntem aynı sonucu verir.
- Kat ortalaması 7. katta kırılır. Alan ağırlıklı €/m² ortalaması 1. kattan 5. kata kadar düzenli yükselir (14.141 → 15.400), 6. katta 13.908'e, 7. katta 11.833'e iner. Bu kırılma bir indirim değil, plan şemasının genişlemesinin sonucudur: üst katlarda satılan ürün farklıdır.
04Yapı kalitesi ve enerji
Enerji Performansı
Proje yeni yapı olarak kayıtlıdır ve bu niteliğiyle yürürlükteki yapı ve enerji mevzuatına tabidir. Buna karşılık envanter kaydında bir enerji sınıfı belirtilmemiştir; ısıtma-soğutma sisteminin tipi de kayıtta yer almamaktadır. Her iki başlık da geliştiriciden teyit edilecektir ve bu rapor bunlara ilişkin bir varsayım kurmamaktadır. Enerji kimlik belgesinin teslimde verilecek belgeler arasında yer alması, sözleşme aşamasında aranmalıdır.
Bu bilginin eksikliği önemsiz değildir. Servisli bir binada ortak alan işletmesi (spor salonu, sauna, resepsiyon, çamaşır servisi) enerji tüketiminin önemli bir bölümünü oluşturur ve aidata yansır; küçük metrekareli ünitelerde aidat, kira gelirinin görece yüksek bir oranına denk gelir. Bina enerji performansı bu nedenle doğrudan net getiri kalemidir.
Donanım
- Ünite içi. Stüdyo ve tek yatak odalı kurgular, 18,95 – 40,27 m² net iç alan. Sıcak malzemeler ve entegre depolama çözümleri; seçili ünitelerde mutfak nişi düzeni. Hangi ünitede hangi mutfak kurgusunun uygulandığı kayıtta ünite bazında tanımlı değildir — teyit edilecektir.
- Ürün kademeleri. Envanter dört kademeye ayrılmıştır: City, Superior, Premium ve Signature. Fiyat, kat ve cephe yönüne göre kademeli yükselir. Hangi kapı numarasının hangi kademeye ait olduğu kayıtta ünite bazında eşleştirilmemiştir — teyit edilecektir.
- Ortak alanlar. Resepsiyon ve sakin lonj; spor salonu ve sauna; çamaşır servisi ve otomat; çatı katında bar ve teras.
- Dış mekân. 53 ünitenin 46'sında balkon; cephede bitkilendirilmiş heykelsi balkon düzeni. Çatı terası ünitelere ait değil, ortak kullanımdadır.
Otopark ve Depo — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Kayıtta "otopark desteği" olarak tanımlı | Bu ifade, üniteye tahsisli bir park yeri anlamına gelmez. Hiçbir ünitede tapuya bağlı park yeri kaydı bulunmamaktadır. Park hakkının niteliği — bağımsız bölüm mü, kullanım hakkı mı, ücretli hizmet mi — geliştiriciden teyit edilecektir. Merkez Atina'da otoparkın hukuki niteliği ikincil el satışta fiyata doğrudan yansır. |
| Depo | Ayrı depo kaydı yok | Kayıtta yalnız ünite içi entegre depolama belirtilmiştir. 19 m² bandındaki ünitelerde depolama talebi yüksektir; bu eksiklik daire içi çözümlerle kısmen telafi edilir ancak tamamen giderilmez. |
| Balkon | 53 ünitenin 46'sında var | Yedi ünite (A8 · B8 · C8 · D8 · E8 · Z7 · H6) balkonsuzdur. Merkez Atina'da dış alan, küçük metrekareli üründe kira fiyatlamasına ölçülebilir biçimde yansır. |
| Enerji sınıfı | Kayıtta yok | Geliştiriciden teyit edilecektir. Servisli binada ortak alan tüketimi aidata yansıdığından, bu başlık net getiriyi doğrudan etkiler. |
| Alan toleransı | Kayıtta yok | Geliştiriciden teyit edilecektir. 19 m² bandındaki bir ünitede yüzde birkaçlık bir sapma dahi metrekare fiyatına belirgin yansır; sözleşmede tolerans oranı ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır. |
| Orijinal bina yılı | Yeni yapı | Kayıtta orijinal bina yılı bulunmamaktadır; ürün dönüşüm değil yeni yapı olarak tanımlıdır. Yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurgusu incelemede doğrulanmalıdır. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümün dayanağı, envanter kaydında tanımlı kira garantisidir: ilk beş yıl için %4 garantili ROI, on yıllık bir program içinde. Rapor bu oranı bir piyasa ölçümü olarak değil, kayıtta beyan edilmiş bir taahhüt olarak ele alır ve hesabı bunun üzerine kurar. Serbest piyasa kira seviyesi envanter kaydında tanımlı değildir; bu rapor bunun için bir bant tahmini yürütmemektedir — nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: A8, projenin en düşük mutlak fiyatlı ve metrekare bazında en pahalı ünitesi; Z3, metrekare bazında en verimli ünitesi. İkisi arasındaki karşılaştırma, bu projede kararın nerede verildiğini gösterir.
| Kalem | A8 (1. kat) | Z3 (6. kat) |
|---|---|---|
| Net iç alan | 18,95 m² | 39,77 m² |
| Toplam alan (balkon dahil) | 18,95 m² | 45,63 m² |
| Liste fiyatı | €320.000 | €375.000 |
| €/m² net | 16.887 | 9.429 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €345.600 | ≈ €405.000 |
| Beyan edilen garanti oranı (ilk 5 yıl) | %4 | %4 |
| Garantiye göre yıllık gelir | €12.800 | €15.000 |
| Garantiye göre aylık karşılık | ≈ €1.067 | ≈ €1.250 |
| Getiri — liste fiyatına göre | %4,00 | %4,00 |
| Getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,70 | %3,70 |
| Net getiri (işletme gideri sonrası) | Teyit edilecek | Teyit edilecek |
| 6. yıl ve sonrası | Kayıtta tanımlı değil | Kayıtta tanımlı değil |
Yorum
Tablonun en öğretici satırı, getiri satırlarının iki ünitede de aynı çıkmasıdır. Garanti, fiyatın sabit bir yüzdesi olarak tanımlandığı için, hangi üniteyi alırsanız alın ilk beş yılın getirisi aynıdır. Dolayısıyla garanti dönemi ünite seçimini fiyatlamaz. Ünite seçimi kendini iki yerde gösterir: garanti bittikten sonraki serbest piyasa kirasında ve ikincil el satışta. Her ikisi de sahip olunan metrekareye bağlıdır.
Bu çerçevede €55.000'lik fark karşılığında A8 yerine Z3 alan bir yatırımcı, ilk beş yıl aynı yüzdeyi alırken, altıncı yıldan itibaren iki kattan fazla iç alan üzerinden kira üretir ve ikincil el satışta çok daha geniş bir alıcı kitlesine hitap eder. Bu, raporun ünite seçimine ilişkin ana bulgusudur.
Kira garantisi başlığında: kayıtta %4 / ilk 5 yıl, on yıllık program tanımlanmıştır; oranın niteliği, teminatı ve program yapısı sözleşmede teyit edilecektir.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsat ve bağımsız bölüm tanımları; proje aşamasındaki bir yapıda ayrıca yapı ruhsatı, kat irtifakı kurgusu ve inşaat ilerleme seviyesi.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir. Servisli bir binada aidat kalemi standart apartmana kıyasla yüksektir; teklif aşamasında tahmini aidat yazılı olarak istenmelidir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Envanter kaydında da ürün tam mülkiyet tapu olarak tanımlanmıştır. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur. Servisli bir binada ortak alanların (spor salonu, sauna, lonj, çatı terası) mülkiyet ve işletme statüsünün yönetim planında nasıl tanımlandığı ayrıca incelenmelidir.
Teslim ve Süre
- Kayıtlı teslim tarihi: 31.03.2027. Proje, envanter kaydında Off Plan — yani inşaat aşamasında — olarak işaretlidir.
- Kalan süre: Rapor tarihinden teslime yaklaşık altı ay bulunmaktadır. 53 üniteli, ortak alanları ve servis katmanı bulunan bir binada bu pencere dardır; inşaat ilerleme seviyesinin yerinde veya belgeli olarak doğrulanması, bu projede tek başına en kritik inceleme başlığıdır.
- Sözleşmesel ek süre: Kayıtta tanımlı değildir. Proje aşamasındaki satışlarda geliştirici lehine bir ek süre hakkı olağandır; süresi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım sözleşmeden teyit edilecektir.
- Nakit bağlama süresi: Teslime kadar sermaye kira üretmez. Kısa teslim penceresi bu açıdan bir avantajdır; buna karşılık gecikme senaryosunda bağlama süresi öngörülenin katı kadar uzayabilir.
- Alan toleransı: Kayıtta tanımlı değildir — teyit edilecektir. Küçük metrekareli üründe tolerans, orantısal olarak daha ağır sonuç doğurur.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir. Teslime altı ay kalmış bir projede, kalan ödemelerin büyük bölümünün teslim anına yakın bir dilime bağlanması alıcı lehinedir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. İnşaat ilerleme seviyesinin belgeli doğrulanması ve 31.03.2027 tarihinin gerçekçiliği · 2. Kira garantisinin oranı, brüt/net niteliği, başlangıç tarihi, süresi ve teminatı · 3. Otopark hakkının hukuki niteliği ve hangi bağımsız bölüme bağlandığı · 4. Enerji kimlik belgesi ve teslimde verilecek garanti kapsamı · 5. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 6. Servis katmanının (resepsiyon, spor salonu, sauna, çamaşır) işletme modeli, tahmini aidat ve bu hizmetlerin süresiz taahhüt olup olmadığı · 7. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerlemesine bağlanması · 8. Ünitenin hangi ürün kademesine (City · Superior · Premium · Signature) ait olduğunun sözleşmede tanımlanması.
08Swot
Güçlü Yönler
- Büyük bir teknik üniversite kampüsü 250 m — öğrenci ve akademik talep yıllık döngüsü öngörülebilir
- Servisli konut kurgusu: resepsiyon, lonj, spor salonu, sauna, çamaşır servisi — uzaktan sahiplikte işletme yükünü azaltır
- Envanter kaydında %4 garantili ROI, ilk 5 yıl (10 yıllık program) — teslim sonrası gelir belirsizliğini ilk dönemde kapatır
- Üst katlarda metrekare fiyatı belirgin biçimde düşük (9.429 – 11.039): aynı binada ölçülebilir değer farkı
- Çatı katı ortak alanı ve manzara, ürünü aynı fiyat bandındaki standart stoktan ayırır
- 53 ünitenin 46'sında balkon; cephede bitkilendirilmiş balkon düzeni
- Yeni yapı ve tam mülkiyet tapu; dönüşüm değil sıfır ürün
- Merkez konum: müze, meydan ve tarihi aksa yürüme mesafesi; havalimanına 34 km
Zayıf Yönler
- €/m² bandı olağandışı geniş (9.429 – 18.334, ~1,9 kat): yanlış ünite seçimi doğrudan değer kaybı üretir
- En küçük yedi ünite balkonsuzdur ve aynı zamanda en yüksek metrekare fiyatını taşır
- Ürün karması dar — envanterin tamamı stüdyo ve tek yatak odalı; aile talebine yanıt vermez
- Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi kayıtta tanımlı değil
- Alan toleransı maddesi ve sözleşmesel ek süre kayıtta tanımlı değil
- Otopark "destek" olarak tanımlı; üniteye tahsisli park yeri kaydı yok
- Ödeme planı kayıtta paylaşılmamış
- Vitrin fiyat ve alan bandı ile envanter kaydı arasında tutarsızlık (€375.000/€380.000 · 24,7 m²/18,95 m²)
- Ürün kademeleri (City · Superior · Premium · Signature) ünite bazında eşleştirilmemiş
Fırsatlar
- Üst kat geniş üniteler metrekare başına projenin en verimli girişini sunar; mutlak fiyat farkı sınırlıdır
- Kat primi düzenli ve ölçülü (kat başına ~€7.500 · %2,2): alt katlar bütçe hassas alıcı için verimli giriş
- Teslime altı ay: sermaye bağlama penceresi, tipik proje satışlarına kıyasla dar
- Servis katmanı, yurt dışında yerleşik sahip için yönetim maliyetini bina işletmesine içselleştirir
- Üniversite ve müze aksında kurumsal ve akademik kiracılık, turistik konjonktüre bağlı olmayan talep üretir
- Garanti dönemi, teslim sonrası ilk dönemdeki boşluk ve kiraya çıkış riskini yatırımcıdan uzaklaştırır
Tehditler
- Proje aşaması (Off Plan) riski: 31.03.2027 tarihine altı ay kalmış bir 53 üniteli serviste gecikme senaryosu ciddiyetle değerlendirilmelidir
- Garanti veren tarafın kredi riski — %4 taahhüdü, ancak taahhüdü verenin mali gücü kadar güvenlidir
- Beşinci yıl sonunda serbest piyasa kirasına geçiş; bu seviye kayıtta tanımlı değildir
- Yabancı alıcıya yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; 2027 teslimli bir işlemde alım öncesi güncel teyit şarttır
- Merkez konumda kısa ve orta dönem kiralama düzenlemelerinin değişmesi
- Servisli binada ortak alan işletme giderinin aidata yansıması; küçük metrekarede aidat, kira gelirinin yüksek bir oranına denk gelir
- 18 – 19 m² bandındaki ürünün ikincil el likiditesi yerel talep döngüsüne bağlıdır
- İnşaat maliyeti artışının fiyat revizyonu veya kapsam daralması olarak yansıması
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Koşullu · Ünite Seçimi Belirleyici
A0180, merkez Atina'da kurumsal ve akademik talep tabanına yaslanan, işletme yükü düşük bir kira ürünüdür. Proje, konum ve servis katmanı üzerine tutarlı biçimde kuruludur: üniversite kampüsüne yürüme mesafesi, bina içi hizmetler ve ilk beş yıl için kayda geçmiş bir gelir çerçevesi, yurt dışında yerleşik sahip için gerçek bir kolaylık üretir. Buna karşılık bu proje, kalıp bir "evet" ile alınmaz — kararın tamamı hangi ünitenin alındığına bağlıdır.
Konum Dayanağı
Büyük bir teknik üniversite kampüsü 250 metre mesafededir; müze ve tarihi aks yürüme mesafesindedir. Talep tabanı akademik takvime bağlıdır, turistik konjonktüre değil.
Getiri Çerçevesi
Kayıtta ilk beş yıl için %4 garantili ROI tanımlıdır. Bu oran fiyatın sabit yüzdesi olduğundan ünite seçimini fiyatlamaz; teslim sonrası ilk dönemin belirsizliğini kapatır, sonrasını kapatmaz.
İşletme Modeli
Resepsiyon, lonj, spor salonu, sauna ve çamaşır servisi, gündelik kiralama yükünü bina işletmesine devreder. Aynı katman aidatı yükselttiğinden, tahmini aidat teklif aşamasında yazılı istenmelidir.