Fizibilite raporu
Pirea Katerina Rezidansları
Bu rapor, merkez Pire'de beş katlı bir binanın ikinci katını bütünüyle kapsayan beş üniteli yeni yapı projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, fiyatlandırma okuması, konum ve kiracı tabanı analizi, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları, teyide tabi başlıklar ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0179, merkez Pire'de beş katlı bir binanın ikinci katının tamamını oluşturan beş üniteli yeni yapı bir konut ürünüdür. Beş rezidansın tamamı aynı kurgudadır: salon, mutfak, iki yatak odası ve bir banyo. Metrekare bandı 47,33 – 60,83 m², liste fiyat bandı €285.000 – €362.000'dur. Ürün karması bilinçli olarak tektir — proje, çeşitlilik değil, tek bir kira ürününü tekrar eden bir kat üretmektedir.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi konum: metro ve tren istasyonuna 500 m, limana 600 m, ticari merkeze 600 m mesafede; merkez Atina metroyla yaklaşık 20 dakika, havalimanı aktarmasız 55–60 dakikadır. İkincisi kiracı tabanının genişliği: liman istihdamı, üniversite, devlet hastanesi ve şehir merkezi ofis talebi, birbirinden bağımsız dört talep kaynağıdır — hiçbiri tek başına belirleyici değildir. Üçüncüsü kısa nakit bağlama süresi: teslim Ocak 2027 sonunda planlanmaktadır; rapor tarihinden itibaren yaklaşık dört aylık bir bekleme söz konusudur ki bu, proje aşamasındaki ürünler için olağandışı derecede kısadır.
Buna karşılık rapor iki hususu baştan kayda geçirir. Birincisi, iki yatak odalı ünitelerde tek banyo bulunmaktadır; ikincisi, otopark, depo, enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi ve binanın diğer katlarının mülkiyet ve kullanım durumu kayıtta yer almamaktadır ve bunların tamamı geliştiriciden yazılı olarak teyit edilecektir. Bu başlıklar hem kira fiyatlaması hem de ikincil el likiditesi açısından karar öncesinde netleştirilmelidir.
- Referans
- A0179 · Pire · Atina
- Yapı tipi
- Yeni yapı · beş katlı bina · ikinci katın tamamı
- Envanter
- 5 rezidans — tamamı 2+1
- Müsaitlik
- 5 müsait (rapor tarihindeki kayda göre; teyide tabi)
- Ünite kurgusu
- Her ünitede salon, mutfak, iki yatak odası ve bir banyo
- Net iç alan
- 47,33 – 60,83 m² · toplam 270,09 m²
- Toplam alan
- Balkon ve dış alan ölçüleri kayıtta yok — geliştiriciden teyit edilecek
- Fiyat aralığı
- €285.000 – €362.000 · kat toplamı €1.622.000
- €/m² net
- 5.951 – 6.121 · proje ortalaması 6.005 (alan ağırlıklı)
- Enerji ve tesisat
- Enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi kayıtta yok — geliştiriciden teyit edilecek
- Donanım
- Yemek alanlı ankastre mutfak · gömme dolap düzeni · ahşap lamel detaylı çağdaş bitişler
- Otopark
- Kayıtta yok — geliştiriciden teyit edilecek
- Depo
- Kayıtta yok — geliştiriciden teyit edilecek
- Kira garantisi
- Yok — bu projede kira garantisi önerilmemektedir
- Mülkiyet
- Tam mülkiyet tapu
- Teslim
- Ocak 2027 sonu · proje aşamasında
- Alan toleransı
- Kayıtta yok — sözleşmede aranacak ve teyit edilecek
02Proje genel bakış
Yerleşim ve Kurgu
Ürün, merkez Pire'de beş katlı bir binanın ikinci katını bütünüyle kaplayan beş rezidanstan oluşur. Binanın tamamı değil, yalnızca bu kat Avla portföyünde yer almaktadır. Beş ünitenin tamamı 2+1 kurgudadır; her ünitede salon, mutfak, iki yatak odası ve bir banyo bulunur. Yaşam alanları doğal ışık alacak biçimde oranlanmıştır; iç bitişlerde ahşap lamel detaylı çağdaş bir dil kullanılmıştır.
Bu kurgunun yatırımcı açısından iki doğrudan sonucu vardır. Birincisi, kat bütünlüğü: beş ünitenin tamamı rapor tarihinde müsaittir ve katın bütün olarak edinilmesi mümkündür. İkincisi, ürün tekliği: tek tip bir ürün, kira pazarlamasında tekrar edilebilir bir konumlandırma sağlar; buna karşılık portföy içi çeşitlendirme imkânı sunmaz.
Envanter Özeti
| Alan bandı | Ünite | Tip | Kat | Net alan | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kompakt (47 – 52 m²) | 2 | 2+1 | 2. kat | 47,33 – 51,30 m² | €285.000 – €314.000 | 6.073 |
| Orta (54 – 56 m²) | 2 | 2+1 | 2. kat | 54,66 – 55,97 m² | €327.000 – €334.000 | 5.975 |
| Geniş (57 m² üzeri) | 1 | 2+1 | 2. kat | 60,83 m² | €362.000 | 5.951 |
| Kat toplamı | 5 | 2+1 | 2. kat | 270,09 m² | €1.622.000 | 6.005 |
Konum ve Erişim
Ürün merkez Pire'de konumlanmaktadır. Erişim verileri ilan kaydından alınmıştır ve semt çemberi düzeyinde verilmiştir.
- Toplu ulaşım. Metro ve tren istasyonu 500 m — yaklaşık 6 dakika yürüme. Merkez Atina metroyla yaklaşık 20 dakika; havalimanına aktarmasız metro bağlantısı 55–60 dakika.
- Liman ve ticaret. Pire Limanı 600 m — yaklaşık 7 dakika yürüme. Pire ticari merkezi 600 m; Pire Belediye Tiyatrosu 700 m.
- Kurumsal çevre. Pire Üniversitesi 1,2 km; Tzaneio Devlet Hastanesi 1,5 km.
- Kıyı ve kültür. Marina Zeas – Pasalimani 1,7 km; Mikrolimano 2,5 km; Stavros Niarchos Kültür Merkezi 5,5 km.
Bölge Okuması
Merkez Pire, Atina metropolitan alanı içinde kendi başına bir istihdam ve hizmet merkezidir; yatak odası banliyösü değildir. Bu ayrım kira analizi açısından belirleyicidir: talep, merkez Atina'ya gidip gelen bir nüfusa değil, semtin kendi içindeki istihdam ve eğitim kümelerine dayanır. Liman işletmesi ve ona bağlı denizcilik, lojistik ve hizmet firmaları yıl boyu süren bir profesyonel talebi üretir; üniversite öğrenci talebini, devlet hastanesi ise sağlık personeli talebini besler.
Bunun üzerine, aktarmasız metro bağlantısının iki yönlü etkisi eklenir. Bir yönde merkez Atina'ya yaklaşık 20 dakikalık erişim, Pire'yi merkezde çalışan ancak merkez fiyatlarını ödemek istemeyen kiracı için gerçek bir alternatif hâline getirir. Diğer yönde havalimanına aktarmasız bağlantı, kısa dönem konaklama talebini — mevzuatın izin verdiği ölçüde — erişilebilir kılar. Yürüme mesafesindeki istasyon, bu iki etkinin de fiilen kullanılabilmesi için gereken koşuldur.
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablo Avla envanter kaydındaki beş satırın tamamını içerir. Kayıtta beş üniteden fazlası bulunmamaktadır; tablo envanterin bütünüdür. Fiyatlar rapor tarihindeki liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları kayda göredir ve teyide tabidir.
Ünite Listesi
| Daire | Kat | Kurgu | Net m² | Liste Fiyatı | €/m² net | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 2. Kat | 2+1 | 51,30 | €314.000 | 6.121 | Müsait |
| B2 | 2. Kat | 2+1 | 47,33 | €285.000 | 6.022 | Müsait |
| B3 | 2. Kat | 2+1 | 55,97 | €334.000 | 5.967 | Müsait |
| B4 | 2. Kat | 2+1 | 60,83 | €362.000 | 5.951 | Müsait |
| B5 | 2. Kat | 2+1 | 54,66 | €327.000 | 5.982 | Müsait |
| Kat toplamı (5 ünite) | 270,09 | €1.622.000 | 6.005 | |||
Fiyatlandırma Okuması
- Bant son derece dardır. €/m² net değerleri 5.951 ile 6.121 arasında toplanır; uç noktalar arasındaki fark yalnızca %2,9'dur. Alan ağırlıklı proje ortalaması 6.005'tir. Bu darlık, fiyatlamanın ünite bazında tutarlı kurulduğunu ve listede "kaçırılmış" bir ünite bulunmadığını gösterir; ucuz ünite avına alan bırakmaz.
- Kat primi yoktur. Beş ünitenin tamamı aynı kattadır. A0179'da fiyat farkını yaratan tek değişken alan (ve muhtemelen yön/köşe konumu) olduğundan, başka projelerde görülen kat primi tartışması bu üründe geçerli değildir. Bu, karşılaştırmayı sadeleştirir: alıcı yalnızca metrekare ve konumlanma üzerinden seçim yapar.
- Marjinal metrekare, ortalama metrekareden ucuzdur. En küçük üniteden (B2 · 47,33 m² · €285.000) en büyük üniteye (B4 · 60,83 m² · €362.000) geçişte 13,50 m² karşılığında €77.000 ödenir — yani ilave metrekare başına €5.704. Bu değer, proje ortalaması olan 6.005'in altındadır. Sonuç: büyük üniteler metrekare başına daha verimlidir; bütçesi elveren alıcı için B3 ve B4 daha iyi birim maliyet sunar.
- B1 bandın dışına çıkar ve açıklanmalıdır. B1, 51,30 m² ile ikinci en küçük ünite olmasına rağmen 6.121 €/m² ile listenin en yüksek metrekare fiyatını taşır — B4'ün %2,9 üzerinde. Kalan dört ünitede alan büyüdükçe metrekare fiyatı düzenli olarak geriler (6.022 → 5.982 → 5.967 → 5.951); B1 bu eğilimi bozar. Bu farkın gerekçesi (yön, köşe konumu, dış alan, manzara veya plan avantajı) envanter kaydında yer almamaktadır ve geliştiriciden teyit edilecektir. Gerekçe belgelenemezse B1, listenin müzakereye en açık ünitesidir.
- Giriş bileti dar bir aralıkta kurulmuştur. Listenin en düşük ve en yüksek fiyatı arasındaki fark €77.000'dur; bu, beş üniteli bir listede olağan bir genişliktir, ancak mutlak giriş eşiği (€285.000) merkez Pire'de yeni yapı bir 2+1 için alt banda değil, orta banda karşılık gelir. Ürünün fiyat gerekçesi metrekare ucuzluğu değil, konum ve yeni yapı niteliğidir.
Kat Bütünü Alım Senaryosu
Beş ünitenin tamamı müsait olduğundan, katın bütün olarak edinilmesi rapor tarihinde açık bir seçenektir. Toplam bedel €1.622.000, toplam net alan 270,09 m², ortalama ünite bedeli €324.400 ve ortalama ünite alanı 54,02 m²'dir.
Bu senaryonun üç pratik sonucu vardır. Birincisi müzakere gücü: tek işlemde beş ünite alımı, liste üzerinden indirim ve ödeme takvimi esnekliği için gerçek bir kaldıraçtır; ancak rapor tarihinde çoklu alım için tanımlanmış bir indirim oranı kayıtta bulunmamaktadır ve teklif aşamasında ayrıca müzakere edilecektir. İkincisi yönetim verimliliği: aynı kattaki beş ünitenin tek elden kiraya verilmesi, yönetim ve bakım maliyetini ünite başına düşürür. Üçüncüsü yoğunlaşma riski: portföyün tamamının tek bina, tek kat ve tek ürün tipinde toplanması, bina düzeyindeki herhangi bir olumsuzluğun beş üniteye birden yansıması anlamına gelir.
04Yapı kalitesi ve donanım
İç Mekân ve Donanım
Beş ünitenin tamamı aynı donanım setiyle üretilmektedir. Kayıtta yer alan başlıklar aşağıdadır; kayıtta bulunmayan hiçbir donanım bu rapora eklenmemiştir.
- Plan kurgusu. Her ünitede salon, mutfak, iki yatak odası ve bir banyo. 47,33 – 60,83 m² bandında 2+1 kurgu, kompakt fakat kullanılabilir bir dağılım anlamına gelir.
- Mutfak. Yemek alanlı ankastre mutfak — teslimde kullanıma hazır, kiraya çıkış öncesi ek mutfak yatırımı gerektirmez.
- Depolama. Gömme dolap düzeni. Küçük metrekareli ürünlerde depolama alanı talebi yüksektir; gömme dolap bu talebin daire içi kısmını karşılar.
- Bitişler. Ahşap lamel detaylı çağdaş bitişler; doğal ışık için iyi oranlanmış yaşam alanları.
- Islak hacim. Ünite başına tek banyo. İki yatak odalı bir üründe tek banyo, ev arkadaşı (paylaşımlı kiracı) segmentinde belirgin bir kısıttır; aile ve çift segmentinde ise kabul edilebilir bir standarttır.
Teyide Tabi Başlıklar — Dürüst Okuma
Aşağıdaki başlıklar envanter ve ilan kaydında bulunmamaktadır. Bu rapor bunlar hakkında tahmin yürütmez; her biri teklif öncesinde geliştiriciden yazılı olarak alınacaktır.
| Başlık | Kayıttaki durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Kayıtta yok | Merkez Pire'de yoğun bir kentsel doku ve sınırlı sokak parkı söz konusudur. Otopark varsa kira fiyatlamasında doğrudan prim yaratır; yoksa araçlı kiracı segmenti daralır. Teklif öncesinde netleştirilmelidir. |
| Depo | Kayıtta yok | 2+1 ürünlerde bavul, mevsimlik eşya ve bisiklet depolaması talep edilir. Gömme dolap düzeni bu talebi kısmen karşılar; ayrı depo varsa ek değer, yoksa daire içi çözümlerle telafi edilir. |
| Enerji sınıfı | Kayıtta yok | Kiracı, kira ile enerji faturasının toplamına bakarak karar verir. Yeni yapı olması yüksek bir enerji sınıfı beklentisi doğurur ancak bu beklenti belge yerine geçmez; teslimde verilecek enerji kimlik belgesi sözleşmede aranmalıdır. |
| Isıtma-soğutma sistemi | Kayıtta yok | Sistemin tipi (ısı pompası, kombi, bireysel klima) hem işletme giderini hem de kiraya çıkış öncesi ek yatırım ihtiyacını belirler. |
| Dış alan (balkon) | Kayıtta ölçü yok | Merkez konumda balkon, kira fiyatlamasında ölçülebilir bir farktır. Varlığı ve ölçüsü teyit edilmeden toplam alan hesabı kurulamaz. |
| Alan toleransı | Kayıtta yok | Proje aşamasındaki alımlarda standart bir maddedir. Tolerans oranı ve aşım halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması sözleşmede aranmalıdır. |
| Binanın diğer katları | Kayıtta yok | Beş katlı binanın yalnızca ikinci katı portföydedir. Diğer katların mülkiyeti, kullanım amacı (konut / ticari) ve teslim durumu, ortak alan yönetimi ile aidat paylaşımını doğrudan etkiler. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.
Kiracı Tabanı
Merkez Pire'de kira talebi tek bir kaynağa bağlı değildir ve bu, A0179'un en güçlü yanıdır. Dört bağımsız kaynak sayılabilir: liman ve denizcilik istihdamı (yıl boyu, mevsimsellikten büyük ölçüde bağımsız), üniversite öğrencisi (akademik takvime bağlı, iki yatak odalı üründe paylaşımlı kiralamaya yatkın), merkez Atina'da çalışan profesyoneller (yürüme mesafesindeki metronun doğrudan sonucu) ve uluslararası ziyaretçiler (mevzuatın izin verdiği ölçüde kısa dönem konaklama). Bu dört kaynağın hiçbiri tek başına belirleyici olmadığından, herhangi birindeki daralma toplam talebi çökertmez.
İki yatak odalı kurgu bu tablonun merkezindedir: tek kişilik bir üründen daha geniş bir kiracı yelpazesine (çift, küçük aile, iki öğrenci, iki profesyonel) hitap eder. Buna karşılık ünite başına tek banyo bulunması, paylaşımlı kiralama senaryosunda elde edilebilecek kirayı sınırlayan bir unsurdur ve kira varsayımında hesaba katılmıştır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap iki ünite üzerinden kurulmuştur: B2, listenin giriş bileti ve en küçük ünitesi; B4, listenin en geniş ve en yüksek fiyatlı ünitesi. Bu iki uç, aradaki üç ünite için de bandı belirler.
| Kalem | B2 | B4 |
|---|---|---|
| Net iç alan | 47,33 m² | 60,83 m² |
| Kurgu | 2+1 · tek banyo | 2+1 · tek banyo |
| Liste fiyatı | €285.000 | €362.000 |
| €/m² net | 6.022 | 5.951 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €307.800 | ≈ €391.000 |
| Gösterge aylık kira | €800 – €1.000 | €900 – €1.150 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €9.600 – €12.000 | €10.800 – €13.800 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,4 – %4,2 | %3,0 – %3,8 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,1 – %3,9 | %2,8 – %3,5 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,4 – %3,0 | %2,2 – %2,8 |
Yorum
Rakamlar, merkez konumlu ve yeni yapı bir üründen beklenen bandın içindedir. Dikkat çeken nokta, küçük ünitenin getiri bakımından daha verimli olmasıdır: B2 liste fiyatına göre %3,4 – %4,2, B4 ise %3,0 – %3,8 üretir. Bunun nedeni kiranın metrekareyle doğrusal artmamasıdır — merkez konumda kira, metrekareden çok konum ve oda sayısına bağlıdır. Dolayısıyla getiri arayan yatırımcı için küçük üniteler, metrekare verimliliği arayan yatırımcı için büyük üniteler daha uygundur; bu iki hedef A0179'da birbiriyle çelişir ve alıcının hangisini önceliklendirdiğini baştan belirlemesi gerekir.
Getiri bandı, merkez konumun getirdiği düşük boşluk riski ile birlikte okunmalıdır. Talebin dört bağımsız kaynağa dağılmış olması ve istasyona yürüme mesafesi, boşluk süresini kısaltan unsurlardır. Buna karşılık ürün, iddialı bir getiri vaadi taşımaz; yıllık net getiri gösterge olarak %2,2 – %3,0 bandındadır.
Kira garantisi başlığında: bu projede kira garantisi önerilmemektedir. Dolayısıyla getiri riski tamamen yatırımcıdadır ve yukarıdaki hesapta hiçbir taahhütlü gelir kalemi bulunmamaktadır.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Yeni yapılarda KDV uygulamasının geçerli olup olmadığı yürürlükteki düzenlemeye tabidir ve alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir. Proje aşamasındaki alımlarda ön sözleşme öncesinde tamamlanmış olması işlem takvimini kısaltır.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır. Fon kaynağı belgeleri (satış, gelir, miras vb.) önceden hazırlanmalıdır.
- Vekâletname. Alıcının işlem anında Yunanistan'da bulunmayacağı senaryoda, kapsamı açıkça tanımlanmış bir vekâletname düzenlenmelidir. Teslimin Ocak 2027 sonunda olması, vekâlet hazırlığı için makul bir süre bırakmaktadır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, yapı ruhsatı ve bağımsız bölüm tanımları. Bu üründe ayrıca binanın tamamına ilişkin kat irtifakı / kat mülkiyeti kurgusunun ve ikinci kat ünitelerinin bağımsız bölüm olarak tanımının incelenmesi gerekir.
- Ortak alan ve yönetim. Beş katlı binanın yalnızca bir katı portföyde olduğundan, yönetim planı, ortak alan tanımları ve aidat paylaşım esasları alım öncesinde incelenmelidir.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir ve 05. bölümdeki %22 varsayımının içinde değerlendirilmiştir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Envanter kaydı bu ürün için tam mülkiyet tapuyu teyit etmektedir. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Bu üründe dikkat edilecek özel husus, binanın yalnızca bir katının portföyde bulunmasıdır. Yatay mülkiyet düzenlemesinde ikinci kat ünitelerinin arsa payları, ortak alan kullanım hakları ve yönetim planındaki konumları, diğer katların sahipleriyle birlikte belirlenmiş olacaktır. Bu düzenlemenin metni alım öncesinde incelenmelidir.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: Ocak 2027 sonu. Proje rapor tarihinde inşaat aşamasındadır.
- Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık dört ay bulunmaktadır. Bu, proje aşamasındaki ürünler için kısa bir süredir ve A0179'un belirgin bir avantajıdır: sermaye uzun süre getirisiz kalmaz, kira varsayımlarının bugünden teslime kadar büyük ölçüde geçerliliğini koruması beklenir.
- Sözleşmesel ek süre: Kayıtta ek süre tanımı bulunmamaktadır. Proje aşamasındaki sözleşmelerde standart bir maddedir; süresi ve aşım halinde uygulanacak yaptırım sözleşmede aranmalı ve geliştiriciden teyit edilmelidir.
- Alan toleransı: Kayıtta yer almamaktadır. Tolerans oranı ve tolerans aşımı halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması sözleşmede aranmalıdır.
- İnşaat ilerlemesi: Teslime dört ay kalmış bir projede, yapının fiilî tamamlanma oranı yerinde veya bağımsız teknik raporla doğrulanmalıdır. Kısa teslim süresi, ilerleme doğrulamasını kolaylaştırdığı gibi gerekli de kılar.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Yapım aşamasındaki projelerde ödeme genellikle ön sözleşme ve inşaat ilerlemesine bağlı dilimler halinde kurgulanır; kesin plan daire bazında sözleşmeyle belirlenir. Teslime dört ay kalmış bir projede dilim sayısının az ve aralıkların kısa olması beklenir. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması ve dilimlerin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Otopark, depo, enerji sınıfı, ısıtma-soğutma sistemi ve balkon ölçülerinin yazılı teyidi · 2. Binanın diğer katlarının mülkiyet ve kullanım durumu, yönetim planı ve aidat paylaşım esasları · 3. Alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 4. Teslim tarihi, sözleşmesel ek süre ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım · 5. Ödeme dilimlerinin inşaat ilerleme kanıtına bağlanması · 6. Devir anında yürürlükte olacak vergi rejiminin avukat teyidi · 7. Teslimde verilecek enerji kimlik belgesi ve yapı garantisinin kapsamı · 8. Çoklu ünite alımı düşünülüyorsa indirim ve ödeme esnekliğinin yazılı müzakeresi.
08Swot
Güçlü Yönler
- Metro ve tren istasyonuna 500 m — yaklaşık 6 dakika yürüme; merkez Atina ~20 dakika
- Havalimanına aktarmasız metro bağlantısı — 55–60 dakika
- Kiracı tabanı dört bağımsız kaynağa dağılmış: liman, üniversite, hastane, merkez ofis talebi
- Teslime yaklaşık dört ay — proje aşamasındaki ürünler için olağandışı kısa nakit bağlama
- Tam mülkiyet tapu
- İki yatak odalı kurgu, tek kişilik üründen geniş bir kiracı yelpazesine hitap eder
- €/m² bandı çok dar (5.951 – 6.121, %2,9): fiyatlama ünite bazında tutarlı
- Teslimde kullanıma hazır ankastre mutfak ve gömme dolap düzeni
- Katın tamamı müsait — çoklu ünite veya kat bütünü alımına açık
Zayıf Yönler
- Otopark, depo, enerji sınıfı ve ısıtma-soğutma sistemi kayıtta yok — karar öncesi teyit zorunlu
- İki yatak odalı üniteler tek banyolu; paylaşımlı kiralama senaryosunda kira tavanını sınırlar
- Envanter beş üniteyle sınırlı; seçim alanı ve portföy içi çeşitlendirme dar
- Ürün karması tek tip (yalnızca 2+1); farklı talep segmentlerine yönelme imkânı yok
- Binanın yalnızca bir katı portföyde — ortak alan yönetimi ve aidat paylaşımı belirsiz
- Balkon ve dış alan ölçüleri kayıtta yok; toplam alan hesabı kurulamıyor
- Kira garantisi yok — getiri riski tamamen yatırımcıda
- Gösterge net getiri bandı ölçülü (%2,2 – %3,0)
- B1'in yüksek metrekare fiyatının (6.121) gerekçesi belgelenmemiş
Fırsatlar
- Kat bütünü veya çoklu ünite alımı — tek işlemde beş ünite, indirim ve ödeme esnekliği için gerçek kaldıraç
- Marjinal metrekare ortalamanın altında (€5.704 / m²): büyük üniteler birim maliyette avantajlı
- Küçük üniteler getiri bakımından daha verimli — hedefe göre ünite seçimi mümkün
- Gerekçesi belgelenemezse B1, listenin müzakereye en açık ünitesi
- Kısa teslim süresi, kira varsayımlarının bugünden teslime kadar geçerliliğini koruma ihtimalini artırır
- Aktarmasız havalimanı bağlantısı, mevzuatın izin verdiği ölçüde kısa dönem konaklama seçeneği bırakır
- Merkez Pire'de yeni yapı arzının sınırlılığı, teslimde konumlandırma avantajı sağlayabilir
Tehditler
- Teslim gecikmesi riski — sözleşmesel ek süre tanımı kayıtta bulunmadığından yaptırım belirsiz
- Devir 2027'de gerçekleşeceğinden, o tarihte yürürlükte olacak devir vergisi rejiminin yan maliyeti değiştirmesi
- Kısa dönem kiralama mevzuatındaki sıkılaşmanın ilgili talep kaynağını daraltması
- Tek bina ve tek kat yoğunlaşması — bina düzeyindeki herhangi bir olumsuzluğun beş üniteye birden yansıması
- Yoğun kentsel dokuda gürültü, cephe yönü ve otopark kısıtlarının kira seviyesine etkisi
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Konum Odaklı · Teyit Koşullu
A0179, merkez Pire'de konum kalitesi ve kiracı tabanı genişliği üzerine kurulu tutarlı bir üründür. Proje, iddialı bir getiri vaadi veya zengin bir donanım listesi üzerine değil, doğru semtte doğru ürün tipi üzerine kuruludur: istasyona yürüme mesafesinde, yeni yapı, teslime dört ay kalmış ve teslimde kullanıma hazır iki yatak odalı daireler. Fiyatlama ünite bazında tutarlı, €/m² bandı çok dardır. Buna karşılık karar, envanter kaydında bulunmayan yedi başlığın yazılı teyidine bağlıdır.
Konum Kalitesi
Metro ve tren istasyonu 500 m, liman 600 m, ticari merkez 600 m. Merkez Atina ~20 dakika; havalimanına aktarmasız bağlantı 55–60 dakika. Yürüme mesafesindeki istasyon, konumun kira değerini fiilen kullanılabilir kılan unsurdur.
Kiracı Tabanı
Liman istihdamı, üniversite, devlet hastanesi ve merkez ofis talebi — dört bağımsız kaynak. Hiçbiri tek başına belirleyici olmadığından, birindeki daralma toplam talebi çökertmez.
Kısa Nakit Bağlama
Teslime yaklaşık dört ay. Sermaye uzun süre getirisiz kalmaz ve kira varsayımlarının teslime kadar geçerliliğini koruma ihtimali, uzun vadeli projelere kıyasla belirgin biçimde yüksektir.