Arditos Rezidansları

02Proje ve bölge genel bakış

Yerleşim ve Kurgu

Proje, Vyronas–Imittos sınırındaki yerleşik bir konut dokusunda, mevcut bir binanın yenilenmesiyle üretilmektedir. Kurgu bilinçli olarak küçüktür: dört özel rezidanslık bir koleksiyon ve dört üniteye hizmet eden tek bir ortak giriş. Mimari dil, envanter kaydında baştan sona doğal malzemeler ve kısık tonlar, zamansız bitişlerle temiz çağdaş çizgiler ve açık ve aydınlık salon ve yemek alanları olarak tanımlanmaktadır.

Yenileme projelerinde bina kabuğu ve taşıyıcı sistem korunur; iç kurgu, bitişler ve tesisat yeniden üretilir. Bu, teslim takvimini kısaltan ve inşaat riskini azaltan bir kurgudur; buna karşılık yenilemenin kapsamı ve korunan yapı unsurlarının niteliği, fizibilitenin merkezindeki sorudur. Envanter kaydı bu iki başlığı içermemektedir ve 04. bölümde ayrıca ele alınmaktadır.

Ünite Kurgusu

• Tek ürün tipi. Dört rezidansın tamamı 2+1 kurgudadır. Kullanım alanı bandı 62,65 – 69,64 m²'dir; bu, bandın tabanı ile tavanı arasında yaklaşık %11'lik bir alan farkı anlamına gelir.
• Ortak giriş. Dört üniteye tek giriş hizmet eder. Ortak alan yükü dar bir paydaya bölünür — aidat öngörülebilir kalır; buna karşılık bakım ve yenileme kararları dört malikin mutabakatına bağlanır.
• Adlandırma. Üniteler The Agora, The Atelier, The Corner Residence ve The Garden Residence olarak ayrı ayrı adlandırılmıştır. Adlandırma, ünitelerin birbirinden ayrıştığına işaret eder; ancak hangi üniteye hangi konum, kat veya dış alan özelliğinin bağlı olduğu ve ünite bazında metrekare dağılımı envanter kaydında yer almamaktadır ve geliştiriciden teyit edilecektir.
• Banyo kurgusu. Her rezidansta bir banyo bulunur. İki yatak odalı bir üründe tek banyo, aile kiracısı açısından sınırlayıcı bir unsurdur ve kira fiyatlamasında gözetilmelidir.

Konum ve Erişim

Proje, merkez Atina'nın hemen çeperinde konumlanır. Aşağıdaki mesafeler envanter kaydındaki konum bilgisinden alınmıştır.

Erişim Okuması

• Merkeze yakınlık gerçektir. Sintagma 3,5 km, Ulusal Bahçe 3 km, Akropolis ve Kolonaki 4 km. Proje, merkez Atina'nın günlük yaşam yarıçapının içindedir; bu, uzun dönem kiracı açısından işe gidiş süresini doğrudan kısaltan bir konum avantajıdır.
• Metro yürüme mesafesinde değildir. En yakın istasyon 2 km'dedir. Günlük kullanımda otobüs veya araç devreye girer. Bu, "metro kapıda" konumlanan ürünlere kıyasla farklı bir kiracı havuzuna işaret eder: araç kullanan veya kısa mesafeli işe gidiş kalıbına sahip yerleşik kiracı. Fiyatlamada ve kira beklentisinde bu fark kayda geçirilmelidir.
• Aktarmasız hat avantajı. İstasyona ulaşıldığında 2. Hat, Sintagma'ya aktarmasız bağlanır; merkeze erişim tek hatla tamamlanır.
• Doku niteliği. Vyronas–Imittos sınırı, envanter kaydında oturmuş bir yerleşim dokusu olarak tanımlanmaktadır. Bu, kısa dönem turistik kiralamaya değil, uzun dönem yerleşik kiracıya uygun bir profildir; havalimanına 29–31 km'lik mesafe de aynı okumayı destekler.
• Sahil ve liman aksı. Flisvos 9 km, Glifada 11–12 km, Pire 13–14 km. Proje sahil ürünü değildir; sahil erişimi hafta sonu yarıçapı içindedir, günlük yarıçapın dışındadır.

03Rezidans dağılımı ve fiyatlandırma

Aşağıdaki tablo Avla envanter kaydındaki dört satırın tamamını içerir. Fiyatlar envanter kaydındaki liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumu rapor tarihindeki kayda göredir ve teyide tabidir.

Fiyatlandırma Okuması

• Fiyat bandı ile alan bandı birbirine yakındır. Alan bandının genişliği %11,2'dir (62,65 → 69,64 m²); fiyat bandının genişliği %13,6'dır (€440.000 → €500.000). İki oranın yakınlığı, fiyatlamanın büyük ölçüde alanla orantılı kurulmuş olabileceğine işaret eder. Ancak bu bir çıkarımdır: en pahalı ünitenin en geniş ünite olduğu kayıtla doğrulanmamıştır.
• İki senaryo, iki farklı sonuç. Fiyat sıralaması alan sıralamasıyla birebir örtüşüyorsa proje €/m² değerleri ≈ 7.030 civarında toplanır ve ünite bazında sapma dar kalır. Örtüşmüyorsa — örneğin en pahalı ünite orta ölçekli, fakat bahçe kullanımlı veya köşe konumlu ise — gerçekleşen €/m² 7.982'ye kadar açılabilir. Aynı bütçeyle alınan metrekare bakımından iki senaryo arasındaki fark belirleyicidir.
• Adlandırma bir fiyat ipucudur, kanıt değildir. The Garden Residence bandın tepesinde (€500.000), The Atelier tabanındadır (€440.000). Adlandırma, bahçe kullanımı veya köşe konumu gibi ayrıştırıcı unsurların fiyata yansıdığını düşündürür; ancak bu unsurların kapsamı — bahçenin münhasır kullanımlı olup olmadığı, büyüklüğü, köşe konumunun cephe kazancı — kayıtta tanımlı değildir. Teklif öncesinde her ünite için yazılı tanım alınmalıdır.
• Giriş noktası. €440.000'lik taban, merkez Atina çeperinde 60 m² üzeri yenilenmiş bir 2+1 ürününe erişimin giriş bileti olarak okunmalıdır. Bu rapor bu seviyeyi bir bölge emsal kıyaslamasıyla değil, projenin kendi iç yapısıyla değerlendirmektedir; bölge kıyaslaması, değerleme aşamasında güncel emsallerle ayrıca kurulmalıdır.
• Bant içi aralık dardır. Dört ünite arasındaki toplam fiyat farkı €60.000'dir. Bu, "ucuz ünite avı" için alan bırakmayan, ünite bazında tutarlı kurulmuş bir fiyatlamaya işaret eder; seçim, fiyattan çok ünite niteliğine göre yapılacaktır.
• Pazarlık alanı ölçeğe bağlıdır. Dört üniteli bir envanterde satıcının tekil ünite fiyatındaki esnekliği, çok üniteli projelere kıyasla daha sınırlı olma eğilimindedir. Buna karşılık dört ünitenin tamamının müsait olması, teslim tarihinin yakınlığıyla birleştiğinde, birden fazla ünitenin tek seferde alımı için görüşme alanı yaratabilir. Bu bir tespit değil, teklif stratejisine ilişkin bir seçenektir.
• Kira garantisi fiyata dahil değildir. Envanter kaydında bu proje için kira garantisi bulunmadığı belirtilmiştir. Liste fiyatı, garantili getiri içeren ürünlerle karşılaştırılırken bu fark gözetilmelidir.

04Yapı niteliği ve donanım

Yapı Tipi: Yenileme

Proje yeni yapı değildir; mevcut bir binanın yenilenmesiyle üretilmektedir. Bu, fizibilite açısından üç sonuç doğurur. Birincisi olumludur: teslim takvimi kısadır ve inşaat riski, yapım aşamasındaki projelere kıyasla büyük ölçüde geride kalmıştır. İkincisi koşulludur: bina kabuğunun, taşıyıcı sistemin ve tesisat altyapısının niteliği, yenilemenin kapsamına bağlıdır. Üçüncüsü belirleyicidir: orijinal yapım yılı, deprem yönetmeliği kuşağı, sigorta koşulları, enerji performansı ve ileride yapılacak bakım bütçesi bakımından fiyatın arkasındaki temel değişkendir.

Envanter kaydında orijinal bina yılı bulunmamaktadır. Bu bilgi olmadan, yenilenmiş bir ürünün ikinci el piyasasındaki konumu ve uzun vadeli bakım yükü öngörülemez. Bilgi geliştiriciden teyit edilecektir.

İç Donanım

• Ürün tipi. 2+1 kurgu, 62,65 – 69,64 m² kullanım alanı.
• Malzeme dili. Baştan sona doğal malzemeler ve kısık tonlar; zamansız bitişlerle temiz çağdaş çizgiler.
• Yaşam alanı. Açık ve aydınlık salon ve yemek alanları — iki yatak odalı bir planda ortak alanın hacmi, kiracı tercihinde belirleyici olur.
• Islak hacim. Rezidans başına bir banyo. İki yatak odalı üründe tek banyo, çocuklu aile veya iki kişilik paylaşımlı kiracı talebinde sınırlayıcıdır.
• Kullanım alanı avantajı. Envanter kaydı, bu üniteleri merkez Atina portföyündeki en geniş kullanım alanları olarak tanımlamaktadır. Format avantajı, ürünün asıl ayrışma noktasıdır.

Teyit Edilecek Başlıklar — Dürüst Okuma

05Gösterge kira ve brüt getiri

Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her ünite için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.

Kiracı Tabanı Okuması

Envanter kaydı, bölgenin kira profilini şöyle tanımlar: Vyronas ve Pangrati aksı, merkezî bir adresten çok alan ve kısa işe gidiş mesafesi arayan yerleşik bir yerel kiracı tabanına — ailelere, akademisyenlere ve profesyonellere — kiralanır. 60 m² üzerindeki iki yatak odalı üniteler bu piyasada kıt üründür ve merkezdeki küçük stoğa göre kiracıyı daha uzun süre elde tutar.

Bu profilin iki pratik sonucu vardır. Birincisi, talep turistik konjonktüre bağlı değildir; boşluk riski ve mevsimsellik, kısa dönem kiralamaya dayalı ürünlere göre düşüktür. İkincisi, sözleşme süreleri daha uzundur; bu, yönetim yükünü ve yeniden kiralama maliyetini azaltır — buna karşılık kirayı piyasaya göre yukarı revize etme sıklığını da azaltır.

Ünite Bazında Gösterge Hesap

Hedef Getiri İçin Gereken Kira

Aşağıdaki tablo hesabı tersten kurar: kira varsayımından getiriye gitmek yerine, liste fiyatı üzerinden belirli bir brüt getiriye ulaşmak için gereken aylık kirayı verir. Böylece varsayımın yükü rapordan alıcıya geçer — piyasada bu kira gerçekleşiyorsa hedef tutar, gerçekleşmiyorsa tutmaz.

Yorum

Gösterge band, liste fiyatı üzerinden %2,2 – %3,3 arasında bir brüt getiri üretmektedir. Bu, kira verimi odaklı bir portföy için ölçülü bir banttır ve raporun bunu açıkça kayda geçirmesi gerekir: A0177'nin yatırım gerekçesi kira verimi değildir. Gerekçe üç başlıkta toplanır — kıt ürün formatı (60 m² üzeri 2+1), teslim takviminin yakınlığı (sermayenin bağlı kalacağı süre haftalarla ölçülür) ve merkeze 3–4 km bandındaki yerleşik bir dokuda tam mülkiyet.

Getiri bandının yukarı taşınması üç yoldan mümkündür ve her üçü de teyide tabidir. Eşyalı teslim ve orta vadeli kiralama kurgusu kira seviyesini yukarı çeker. Ünite bazında otopark bulunması, araç kullanımının yaygın olduğu bir konumda kira fiyatına doğrudan yansır. Dış alan — bahçe veya geniş teras — aynı metrekarede kira primi üretir. Üç başlığın hiçbiri envanter kaydında tanımlı olmadığından bu rapor bunları hesaba katmamıştır; teyit edilmeleri halinde yukarıdaki tablonun yeniden kurulması gerekir.

Kira garantisi başlığında: envanter kaydında bu proje için kira garantisi bulunmamaktadır. Getiri hesabı bu nedenle tamamen piyasa kirası üzerinden kurulmuştur; garantili getiri sunan ürünlerle karşılaştırma yapılırken bu fark gözetilmelidir.

06Satın alma yan maliyetleri

Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.

İşlem Öncesi Gereklilikler

• Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
• Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
• Hukuki inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, bağımsız bölüm tanımları ve ortak alan payları. Yenileme projesinde ayrıca tadilat ruhsatı, kullanım izni (iskân) ve yenileme sonrası güncellenmiş kat mülkiyeti kurgusu incelenmelidir.
• Teknik inceleme. Yenileme kapsamının kalem kalem dökümü; taşıyıcı sistem, çatı, cephe, yalıtım, elektrik ve sıhhi tesisatın hangilerinin yenilendiği. Bu döküm, teslim sonrası bakım bütçesinin tek dayanağıdır.
• Fiziki tamamlanma kontrolü. Teslim tarihinin yakınlığı nedeniyle, teklif aşamasında yerinde inceleme yapılması ve tamamlanma seviyesinin görülmesi önerilir.
• Ünite kütüğü. Her rezidans için metrekare, kat, dış alan, otopark ve depo bilgisinin yazılı olarak alınması — bu rapordaki €/m² bandının tek bir değere indirgenmesi buna bağlıdır.
• Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
• Golden Visa değerlendirmesi. Program kapsamındaki eşik, zon ve başvuru rotası, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ünite bazında hukuki değerlendirmeye tabidir; bu rapor bir uygunluk değerlendirmesi içermemektedir.

08Swot