Glyfada Maison Rezidansları

02Proje ve konum

Yerleşim ve Kurgu

Proje, Glyfada'da çağdaş görünümlü beş katlı bir binada kurgulanmıştır. Satışa konu olan üniteler binanın birinci katındaki beş rezidanstır; bu beş ünite, mevcut yapının yenilenmesiyle üretilmektedir. Mimari yaklaşım butik ölçeklidir: az sayıda ünite, tek ürün tipi ve teslim standardında tekdüzelik. Yatırımcı açısından bu kurgunun iki doğrudan sonucu vardır — aynı bina içinde eşzamanlı kiralama rekabeti sınırlıdır, buna karşılık seçenek yelpazesi dardır ve pazarlık alanı büyük ölçekli projelere kıyasla sınırlı kalır.

İç mekân kurgusu, küçük metrekarede algıyı genişletmeye yöneliktir: ray aydınlatmalı açık plan salon ve yemek alanı, sıcak nötr palet, doğal ışığı en üst düzeye çıkaran plan şeması. Islak hacimde camekânlı yağmur duşu, arkadan aydınlatmalı LED ayna ve mat siyah armatürler kullanılmıştır. Tüm üniteler tek banyoludur.

Bina ve Envanter Özeti

Konum ve Erişim

Bölge Okuması

Glyfada, Atina Rivierası'nın merkezidir ve Riviera boyunca uzanan sahil aksının içinde kendi başına bir şehir merkezi işlevi gören tek semttir. Alışveriş caddesi, restoran ve hizmet yoğunluğu, okullar, sağlık kuruluşları ve golf kulübü aynı alanda toplanır. Bu yoğunluk, semti Riviera'nın yalnızca en pahalı değil, aynı zamanda en likit alt pazarı hâline getirir: alıcı da kiracı da yıl boyunca mevcuttur.

Kiracı tabanı açısından belirleyici olan husus, bu talebin turistik konjonktüre bağlı olmamasıdır. Semt; beyaz yakalı profesyoneller, diplomatik ve kurumsal kiracılar ile uzun süreli yerleşik uluslararası sakinlerden oluşan üç ayrı ve birbirinden bağımsız talep kaynağı barındırır. Alışveriş bölgesine yakın, mobilyalı ve tek yatak odalı stok, bu pazarın en dar segmentidir ve mevsimsel dalgalanmaya en az maruz kalan segmenttir.

Orta vadeli değer hikâyesinin ana ekseni Ellinikon dönüşüm alanıdır; proje sahasına 4 km mesafededir. Bu yakınlığın bölgesel talebi destekleme potansiyeli gerçektir, ancak bir beklentidir, taahhüt değildir. Yatırım kararı, bu dönüşümün gerçekleşme takvimine bağlanmadan da kendi başına savunulabilir olmalıdır.

03Daire dağılımı ve fiyatlandırma

Aşağıdaki tablo Avla envanter kaydındaki beş satırın tamamını içerir. Envanter beş üniteden ibarettir; bu rapor, tabloyu genişletmek adına kayıtta bulunmayan hiçbir daire, kapı numarası, metrekare veya fiyat üretmemiştir. Fiyatlar rapor tarihindeki kayıt fiyatlarıdır; müsaitlik durumları teyide tabidir.

Ünite Listesi

Fiyatlandırma Okuması

• Tek ürün, iki fiyat noktası. Envanter iki büyüklükten oluşur: 46 m² üniteler €510.000, 41 m² ünite €500.000'dir. Mutlak fiyat bandı yalnızca €10.000 geniştir — giriş fiyatının %2'si. Bu darlık, fiyatlamanın ünite bazında değil, proje bazında tek bir karar olarak kurulduğunu gösterir.
• En düşük fiyat, en yüksek metrekare maliyeti. Giriş bileti olan 41 m² Ünite 03, metrekare bazında envanterin en pahalı ünitesidir: 12.195 €/m². 46 m² üniteler 11.087 €/m²'dir. Fark %10,0'dır. Yani €10.000 daha düşük bir giriş bileti, metrekare başına onda bir oranında daha yüksek bir maliyetle satın alınmaktadır.
• Marjinal metrekare çok ucuzdur. 41 m²'den 46 m²'ye geçişte 5 m² için ödenen fark €10.000'dir; bu, metrekaresi €2.000 demektir. Envanter ortalaması 11.341 €/m² olduğuna göre, ek beş metrekare ortalama metrekare fiyatının yaklaşık altıda birine gelmektedir. Bütçe €510.000'i kaldırıyorsa, 46 m² ünite tartışmasız daha verimli alımdır. Bu, bu envanterdeki en net ve en kolay uygulanabilir karardır.
• Kat primi yoktur. Beş ünitenin tamamı aynı kattadır; dolayısıyla fiyat farkı tamamen alandan doğmaktadır. Buradan çıkan sonuç şudur: cephe, yön ve manzara farkları fiyata yansıtılmamıştır. Aynı fiyattan satılan üç adet 46 m² ünite arasında bu açıdan anlamlı fark bulunması olasıdır; hangi ünitenin hangi cepheye baktığı, gürültü kaynağına ve komşu yapılara konumu teklif öncesinde yerinde ya da plan üzerinden mutlaka değerlendirilmelidir. Fiyatın eşit olması, ünitelerin eşdeğer olduğu anlamına gelmez.
• Envanter derinliği yoktur. Dört müsait ünite, pratikte iki seçenek demektir: 46 m² (üç adet, aynı fiyat) veya 41 m² (tek adet). Bu darlık iki yönlü çalışır — bir yandan aynı binada eşzamanlı kiralama ya da yeniden satış rekabeti sınırlıdır, diğer yandan alıcı için pazarlık kaldıracı ve alternatif üretme imkânı zayıftır.

Bölge Bağlamında Fiyat Okuması

11.087 – 12.195 €/m² bandı, Glyfada'nın üst tarafında bir fiyatlamadır. Bu bandın nasıl okunması gerektiği, raporun en önemli hükmüdür ve açıkça yazılmalıdır: bu fiyat kira çarpanıyla savunulamaz. 05. bölümdeki gösterge hesap, bandın net getiri karşılığının %2 civarında olduğunu göstermektedir. Fiyatın savunması başka üç sütuna dayanır:

• Adres likiditesi. Glyfada, Riviera'nın alıcı derinliği en yüksek semtidir. Yüksek metrekare fiyatının karşılığı, çıkışta alıcı bulma süresinin kısalığıdır — bu, düşük fiyatlı ama ince pazarlı semtlerde bulunmayan bir özelliktir.
• Teslim standardı. Tam mobilyalı teslim, fiyatın içindedir. 41 – 46 m² bir ünitede nitelikli bir mobilya ve beyaz eşya paketi tek başına kayda değer bir tutardır; bu kalem metrekare fiyatının bir bölümünü açıklar. Paketin kapsamı, marka ve model listesi sözleşme ekine bağlanmalıdır — aksi hâlde fiyatın bu bileşeni ölçülemez hâle gelir.
• Zamanlama. Teslime yaklaşık üç ay kalmıştır. Yapım aşamasındaki bir projede alıcı, iki-üç yıllık bir getirisizlik dönemini fiyattan indirim bekleyerek karşılar. Burada böyle bir bekleme yoktur; sermaye kısa sürede kira üretmeye başlayabilir. Bu, fiyat bandının bir bölümünü meşru biçimde açıklayan bir unsurdur.

04Yapı, donanım ve teslim standardı

Yapı Tipi — Kayıttaki Hâliyle

Envanter kaydı, beş ünitenin tamamı için yapı tipini "mevcut binanın yenilenmesi" olarak göstermektedir. Bu, sıfırdan yeni yapı üretiminden farklı bir üründür ve fiyat bandı yeni yapı seviyesinde olduğu için yatırımcı açısından doğrudan bir değerlendirme konusudur. Binanın özgün yapım yılı elimizdeki kayıtta bulunmamaktadır ve bu rapor bu bilgiyi tahmin etmemektedir; geliştiriciden yazılı olarak teyit edilmelidir.

Yenileme projelerinde belirleyici soru, kapsamın nerede başlayıp nerede bittiğidir. İç mekân yenilemesi ile taşıyıcı sistem, çatı, cephe, ana tesisat ve ortak alanları kapsayan bütüncül bir yenileme, hem maliyet hem de ömür açısından bambaşka iki üründür. Bu ayrım fiyattan okunamaz; yalnızca yazılı kapsam belgesinden okunur.

Teslim Standardı ve Donanım

• Mobilya. Üniteler tam mobilyalı teslim edilmektedir. Kiraya çıkış öncesinde ayrıca donanım yatırımı gerektirmemesi, teslim ile ilk kira arasındaki süreyi kısaltan en somut unsurdur.
• Yaşam alanı. Ray aydınlatmalı açık plan salon ve yemek alanı; sıcak nötr palet ve çağdaş bitişler; doğal ışığı en üst düzeye çıkaracak biçimde kurgulanmış plan şeması.
• Islak hacim. Camekânlı yağmur duşu, arkadan aydınlatmalı LED ayna, mat siyah armatürler. Tüm üniteler tek banyoludur.
• Ölçek. Beş katlı binanın birinci katında beş rezidans; butik ölçekli, sınırlı sayıda ünite.

Teyide Tabi Başlıklar — Dürüst Okuma

Aşağıdaki tablo, elimizdeki kayıtta bulunmayan başlıkları listeler. Hiçbiri tahmin edilmemiştir. Bu başlıkların tamamı teklif aşamasında yazılı olarak kapatılmalıdır; bu fizibilitenin sonucu, büyük ölçüde bu tablonun nasıl doldurulacağına bağlıdır.

05Gösterge kira ve brüt getiri

Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her ünite için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır.

Tipik Ünite Hesabı

Hesap envanterdeki iki büyüklük üzerinden kurulmuştur: Ünite 03, 41 m² ile giriş bileti; Ünite 01, 46 m² ile envanterin çoğunluk tipini temsil eder (aynı hesap Ünite 02 ve 04 için de geçerlidir).

Yorum

Rakamlar, Atina Rivierası'nın prime semtlerinde beklenen bandın içindedir ve açıkça ölçülüdür. Bu bir getiri ürünü değildir. Gösterge net getiri %2 civarındadır; kira, bu fiyat bandını tek başına savunmaz. Yatırım gerekçesi kira çarpanında değil, üç başka yerde aranmalıdır: adresin likiditesi, teslime kalan sürenin kısalığı ve teslim standardının kiraya çıkışı hızlandırması.

Talep tarafında bölgenin en güçlü özelliği mevsimsellikten bağımsızlığıdır. Glyfada, Riviera üzerinde yıl boyu en güçlü kira talebini taşıyan semttir; talep beyaz yakalı profesyoneller, diplomatik ve kurumsal kiracılar ile uzun süreli yerleşik uluslararası sakinlerden gelir. Alışveriş bölgesine yakın mobilyalı 1+1 stoğu bu pazarın en dar segmentidir ve mevsimsel dalgalanmaya en az maruz kalan segmenttir. Boşluk riski bu nedenle düşüktür — ancak düşük boşluk riski, düşük getiriyi telafi etmez; onu yalnızca öngörülebilir kılar.

Kira garantisi bulunmamaktadır. Envanter kaydı bu başlıkta açıktır: bu projede kira garantisi sunulmamaktadır. Dolayısıyla yukarıdaki bandın alt ucu da üst ucu da tamamen piyasa performansına bağlıdır ve hiçbir sözleşmesel teminatla desteklenmemektedir.

06Satın alma yan maliyetleri

Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.

Bu bandın bu mülk için nakit karşılığı şudur: €500.000'lik Ünite 03'te yaklaşık €35.000 – €45.000, €510.000'lik ünitelerde yaklaşık €36.000 – €46.000. Hesaplarda %8 varsayıldığında sırasıyla yaklaşık €40.000 ve €40.800'dür. Bu tutar bütçeye baştan eklenmelidir; getiri hesabı da bu maliyet dahil edilmiş rakam üzerinden kurulmuştur.

İşlem Öncesi Gereklilikler

Bu mülkte teslimin yaklaşık üç ay sonra olması, işlem öncesi hazırlığın hızlı yürütülmesini gerektirir. Aşağıdaki kalemlerin bir bölümü süre alır; erken başlatılmaları önerilir.

• Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir. Süreç, vekâletnamenin hazırlanma ve apostil süresine bağlıdır.
• Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır. Hesap açılışı ve kaynak belgelendirmesi, alıcının ikamet ülkesine göre birkaç haftaya yayılabilir; teslim takvimi göz önüne alındığında ilk başlatılacak kalemdir.
• Vekâletname. Alıcı işlemde bizzat bulunmayacaksa, kapsamı doğru tanımlanmış bir vekâletname hazırlanmalı ve apostil süreci tamamlanmalıdır.
• Hukuki inceleme. Tapu geçmişi, takyidat ve ipotek kontrolü, imar durumu, bağımsız bölüm tanımları; yenileme projesinde ayrıca yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı ve yenileme kapsamının hukuki dayanağı. Bu mülkte hukuki incelemenin ağırlık merkezi, yenilemenin ruhsatlı ve mevzuata uygun yapıldığının doğrulanmasıdır.
• Teknik inceleme. Yenileme kapsamının yerinde görülmesi; taşıyıcı sistem, çatı, cephe ve ana tesisatın durumu. Binanın özgün yapım yılı kayıtta bulunmadığından, bağımsız bir teknik incelemenin bu mülkte standart bir tedbirin ötesinde önem taşıdığı değerlendirilmektedir.
• Mobilya envanteri. Tam mobilyalı teslim fiyatın içinde olduğundan, paketin kalem kalem envanteri, marka ve model listesi sözleşme ekine bağlanmalıdır. Aksi hâlde teslimde kapsam tartışması doğar ve fiyatın bu bileşeni ölçülemez.
• Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir. Butik ölçekli binalarda ortak gider, ünite başına daha yüksek düşebilir; aidat tahmini yazılı olarak istenmelidir.

07Ödeme, mülkiyet ve teslim

Mülkiyet Yapısı

Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Envanter kaydı bu mülk için tam mülkiyet tapuyu açıkça belirtmektedir. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.

Bu mülkte ek bir husus vardır: satışa konu beş ünite, beş katlı bir binanın yalnızca birinci katındadır. Binanın diğer katlarının kullanımı ve mülkiyeti kayıtta yer almamaktadır. Yatay mülkiyet düzenlemesinin (σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) mevcut olup olmadığı, ortak alan paylarının nasıl dağıtıldığı ve yönetim planının içeriği teklif aşamasında incelenmelidir.

Teslim ve Süre

• Planlanan teslim: 31 Aralık 2026.
• Nakit bağlama süresi: Rapor tarihinden teslime yaklaşık üç ay bulunmaktadır. Bu, yapım aşamasındaki projelere kıyasla belirgin bir avantajdır: sermaye kısa süre getirisiz kalır ve ünite 2027 kira sezonuna yetişebilir.
• Sözleşmesel ek süre: Kayıtta yer almamaktadır — sözleşmede tanımlı ek süre ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım teyit edilmelidir.
• Alan toleransı: Kayıtta yer almamaktadır — tolerans oranı ve tolerans aşımı hâlinde fiyat düzeltme mekanizması sözleşmede aranmalıdır.
• Teslim kapsamı: Tam mobilyalı teslim. Kapsamın sözleşme ekine bağlanması esastır.

Ödeme Planı

Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yaklaşık üç ay kalmış bir projede ödeme yapısı, yapım aşamasındaki projelerden farklı kurgulanır: dilim sayısı azdır ve ağırlık teslim anına yakındır. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması, ön sözleşme ile tapu devri arasındaki tutarın teminatlandırılması ve kalan dilimlerin teslim şartına bağlanması önerilir.

08Swot