Fizibilite raporu
Faliro Signature Residences
Bu rapor, Paleo Faliro'daki sekiz üniteli dönüşüm projesini ünite düzeyinde inceler: envanterin tamamı, iki plan tipinin fiyat okuması, yapı geçmişi ve donanım durumu, gösterge kira ve getiri hesabı, mülkiyet ve teslim koşulları ile risk değerlendirmesi.
01Yönetici özeti
A0173, Athens Riviera'nın kuzey ucundaki Paleo Faliro semtinde, 2006 tarihli bir yapının konut dışı kullanımdan dönüştürülmesiyle üretilen sekiz üniteli küçük ölçekli bir konut projesidir. Bina zemin üzeri dört katlıdır ve her katta iki daire yer alır. Ünitelerin tamamı aynı programı taşır: iki yatak odası, ayrı salon ve bir banyo. Ürün tek bir amaç etrafında kurgulanmıştır — teslimde anahtar teslim kiraya hazır, sahil şeridinde ve toplu ulaşıma yürüme mesafesinde bir kira varlığı.
Yatırım açısından üç unsur belirleyicidir. Birincisi teslim ufku: teslim 31 Ekim 2026'dır, yani rapor tarihinden yaklaşık beş hafta sonrası. Yapım aşamasındaki projelerin iki–üç yıllık nakit bağlama süresi burada yoktur; sermaye kısa sürede gelir üretmeye başlayabilir. İkincisi teslim biçimi: üniteler tam mobilyalı ve donanımlı, tüm beyaz eşya kurulu olarak devredilmektedir; kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerekmez. Üçüncüsü ürün tipi: iki yatak odalı ve ayrı salonlu plan, sahil şeridinin stüdyo ve tek yatak odalı stoğundan daha geniş bir kiracı tabanına — çiftlere, küçük ailelere ve ev arkadaşı düzenine — aynı anda hitap eder.
Buna karşılık rapor üç hususu baştan kayda geçirir: proje yeni yapı değil, 2006 tarihli bir yapının dönüşümüdür — taşıyıcı sistem, çatı ve cephenin yaşı yirmi yıla yaklaşmaktadır; sekiz üniteden üçü satılmıştır ve satılanlar orta katlarda yoğunlaşmıştır; otopark yalnız seçili ünitelerde bulunmaktadır ve tahsisin hangi üniteye ait olduğu kayıtta ünite bazında belirtilmemiştir. Bu üç başlık, daire seçiminde ve teklif öncesi incelemede öncelikli olarak ele alınmalıdır.
- Referans
- A0173 · Paleo Faliro · Athens Riviera
- Yapı tipi
- Dönüşüm · tek bina · zemin + 4 kat · katta iki daire
- Orijinal bina yılı
- 2006 — konut dışı kullanımdan dönüşüm
- Envanter
- 8 rezidans — 4 adet kompakt plan, 4 adet geniş plan
- Müsaitlik
- 5 müsait (A1 · A2 · B1 · D1 · D2) · 3 satıldı (B2 · C1 · C2)
- Ünite programı
- İki yatak odası · ayrı salon · bir banyo
- Toplam alan
- 48,50 m² (kompakt plan) ve 59,10 m² (geniş plan)
- Net iç alan
- Kompakt planda 48,30 m² · geniş planda kayıtta yok, teyit edilecek
- Fiyat aralığı
- €325.000 – €365.000 (envanter kaydı, 23.09.2026)
- €/m² toplam alan
- 5.922 – 7.113 · proje ortalaması 6.448
- Teslim biçimi
- Tam mobilyalı ve donanımlı · tüm beyaz eşya kurulu
- İklimlendirme
- Tüm mekânlarda merkezi klima
- Cephe ve doğrama
- Isı ve ses yalıtımlı çift cam · çelik giriş kapısı · geniş pencereler
- Ortak alan
- Tüm katlara hizmet eden asansör
- Otopark
- Seçili ünitelerde — tahsis ünite bazında teyit edilecek
- Depo
- Kayıtta bilgi yok — teyit edilecek
- Kira garantisi
- Sunulmuyor
- Mülkiyet
- Tam mülkiyet tapu
- Teslim
- 31 Ekim 2026
- Enerji kimlik belgesi
- Sınıf kayıtta yok — teyit edilecek
- Alan toleransı
- Kayıtta yok — teyit edilecek
02Proje ve konum genel bakış
Konum ve Çevre
Paleo Faliro, Atina'nın güney sahil şeridinin merkeze en yakın yerleşik semtidir. Semt, tatil bölgesi değil yıl boyu yaşanan bir konut semtidir: sahil promenadı, marina, parklar ve okullar günlük yaşamın parçasıdır; talebin büyük bölümü turistik konjonktüre değil, merkeze ve limana çalışan nüfusa dayanır. Bu ayrım yatırım açısından belirleyicidir — mevsimsel boşluk riski, yaz odaklı sahil bölgelerine kıyasla düşüktür.
Proje, sahil şeridinin sosyal odağı olan marinaya yürüme mesafesindedir. Tramvay ve metro bağlantısı da yürüme mesafesinde olduğundan ünite, araç sahibi olmayan kiracı için erişilebilir kalır; bu, mobilyalı stokta kiralama hızını doğrudan etkileyen bir özelliktir. Merkez ve Pire aksının her ikisine de günlük ulaşım makul sürelerdedir, dolayısıyla kiracı tabanı tek bir istihdam odağına bağlı değildir.
| Çevre unsuru | Mesafe | Yatırım açısından anlamı |
|---|---|---|
| Flisvos Marina | 850 m | Sahil şeridinin sosyal ve ticari odağı. Yürüme mesafesi, hem kira talebinde hem yeniden satışta fiyatlanan bir özelliktir. |
| Flisvos Parkı | 900 m | Günlük kullanım alanı; çocuklu kiracı profilinde tercih sebebi. |
| Averof Zırhlısı Deniz Müzesi | 1,3 km | Sahil promenadının kültürel durağı; yaya aksının canlılığını destekler. |
| Stavros Niarchos Vakfı Kültür Merkezi | 2,0 km | Bölgenin en büyük kültür ve etkinlik odağı. Çevresindeki istihdam ve ziyaretçi akışı, yıl boyu talebi besleyen bağımsız bir kaynaktır. |
| Pire Limanı | 6,5 km | Kiracı tabanının ikinci istihdam kaynağı; liman ve denizcilik sektörü çalışanları. |
| Akropolis / tarihî merkez | 6,7 km | Merkeze günlük ulaşım makul; merkez ofis aksında çalışan kiracı için semt erişilebilir bir alternatiftir. |
| Tramvay ve metro | Yürüme mesafesi | Araçsız kiracı için belirleyici. Toplu ulaşıma yakın mobilyalı stok daha hızlı kiralanır ve kış aylarında doluluk tutar. |
| Sahil promenadı, plajlar, restoranlar ve alışveriş | Yakın çevre | Günlük ihtiyaçların yürüyerek karşılanması, uzun dönem kiracıda sözleşme yenileme eğilimini artırır. |
Bina Kurgusu
Bina zemin üzeri dört katlıdır ve her katta iki daire bulunur; toplam sekiz konut ünitesi 1.–4. katlara dağılmıştır. Tüm katlara hizmet eden bir asansör mevcuttur. Zemin katta konut ünitesi bulunmamaktadır; zemin katın kullanımı (ticari alan, ortak alan veya otopark) envanter kaydında belirtilmemiştir ve geliştiriciden teyit edilecektir.
Sekiz üniteli ölçek iki yönlü okunmalıdır. Olumlu tarafı, ortak alan yönetiminin sade, yoğunluğun düşük ve bina içi kullanım profilinin homojen olmasıdır — sekiz benzer üniteli bir binada kiracı profili ve aidat yapısı öngörülebilir kalır. Olumsuz tarafı, olası ortak gider ve onarım yükünün daha az ünite arasında paylaşılmasıdır: 2006 tarihli bir yapıda çatı, cephe veya asansör yenilemesi gündeme geldiğinde ünite başına düşen pay, büyük ölçekli bir binaya kıyasla yüksektir.
Kat Dağılımı
| Kat | Üniteler | Plan tipleri | Toplam alan | Fiyat bandı | Durum |
|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | — | Konut ünitesi yok | — | — | Kullanım kayıtta yok |
| 1. Kat | A1 · A2 | Kompakt + geniş | 48,50 / 59,10 m² | €325.000 – €350.000 | 2 müsait |
| 2. Kat | B1 · B2 | Kompakt + geniş | 48,50 / 59,10 m² | €335.000 – €355.000 | 1 müsait · 1 satıldı |
| 3. Kat | C1 · C2 | Kompakt + geniş | 48,50 / 59,10 m² | €340.000 – €360.000 | 2 satıldı |
| 4. Kat | D1 · D2 | Kompakt + geniş | 48,50 / 59,10 m² | €345.000 – €365.000 | 2 müsait |
| Proje toplamı | 8 ünite | 4 kompakt · 4 geniş | 430,40 m² | €325.000 – €365.000 | 5 müsait · 3 satıldı |
03Daire dağılımı ve fiyatlandırma
Aşağıdaki tablolar Avla envanter kaydındaki sekiz satırın tamamını içerir. Fiyatlar rapor tarihli envanter kaydındaki liste fiyatlarıdır; müsaitlik durumları aynı kayda göredir ve teyide tabidir. Projede iki plan tipi vardır ve her ikisi de her katta birer adet tekrar eder.
Tam Envanter
| Daire | Kat | Net m² | Toplam m² | Liste Fiyatı | €/m² toplam | Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 1. Kat | 48,30 | 48,50 | €325.000 | 6.701 | Müsait |
| A2 | 1. Kat | Teyit edilecek | 59,10 | €350.000 | 5.922 | Müsait |
| B1 | 2. Kat | 48,30 | 48,50 | €335.000 | 6.907 | Müsait |
| B2 | 2. Kat | Teyit edilecek | 59,10 | €355.000 | 6.007 | Satıldı |
| C1 | 3. Kat | 48,30 | 48,50 | €340.000 | 7.010 | Satıldı |
| C2 | 3. Kat | Teyit edilecek | 59,10 | €360.000 | 6.091 | Satıldı |
| D1 | 4. Kat | 48,30 | 48,50 | €345.000 | 7.113 | Müsait |
| D2 | 4. Kat | Teyit edilecek | 59,10 | €365.000 | 6.176 | Müsait |
| Proje toplamı (8 ünite) | 48,30 (kompakt) | 430,40 | €2.775.000 | 6.448 | 5 müsait | |
Plan Tipi Karşılaştırması
| Plan tipi | Üniteler | Adet | Müsait | Toplam alan | Fiyat bandı | €/m² ort. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kompakt plan | A1 · B1 · C1 · D1 | 4 | 3 | 48,50 m² | €325.000 – €345.000 | 6.933 |
| Geniş plan | A2 · B2 · C2 · D2 | 4 | 2 | 59,10 m² | €350.000 – €365.000 | 6.049 |
| Proje toplamı | 8 ünite | 8 | 5 | 430,40 m² | €325.000 – €365.000 | 6.448 |
Kat Primi
Envanter kaydında fiyatların kat yükseldikçe arttığı belirtilmektedir; tablo bu artışın ölçüsünü gösterir. Prim, her iki plan tipinde de düzenli ve ölçülüdür.
| Kat | Kompakt plan | €/m² toplam | Geniş plan | €/m² toplam | Bir önceki kata göre fark |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Kat | A1 · €325.000 | 6.701 | A2 · €350.000 | 5.922 | — (taban) |
| 2. Kat | B1 · €335.000 | 6.907 | B2 · €355.000 | 6.007 | +€10.000 / +€5.000 |
| 3. Kat | C1 · €340.000 | 7.010 | C2 · €360.000 | 6.091 | +€5.000 / +€5.000 |
| 4. Kat | D1 · €345.000 | 7.113 | D2 · €365.000 | 6.176 | +€5.000 / +€5.000 |
| 1. kattan 4. kata toplam prim | +€20.000 | +%6,2 | +€15.000 | +%4,3 |
Fiyatlandırma Okuması
- Geniş plan, metrekare başına belirgin biçimde daha ucuzdur. Aynı katta geniş plan, kompakt plana göre €20.000 (yalnız 1. katta €25.000) daha pahalıdır; karşılığında 10,60 m² ek alan gelir. Ek alanın marjinal maliyeti bu durumda yaklaşık €1.900 – €2.400/m²'dir — projenin ortalama metrekare fiyatının (≈ €6.450) üçte biri kadar. Bütçesi yeten alıcı için geniş plan, metrekare verimliliği açısından net biçimde üstündür.
- Kat primi ölçülü ve düzenlidir. Kompakt planda 1.→2. kat arasında €10.000, sonraki iki katta €5.000'er artış vardır; geniş planda her katta €5.000. Dört kat boyunca toplam prim kompakt planda %6,2, geniş planda %4,3'tür. Üst katlarda ışık ve manzara kazanımı göz önüne alındığında prim ucuzdur; bütçe hassas alıcı için alt katlar da makul bir giriş noktası oluşturur.
- Metrekare fiyatı bandı geniş görünür, ancak bu taban farkından kaynaklanır. Toplam alan üzerinden €/m² değerleri 5.922 – 7.113 bandındadır; bandın genişliği plan tipinden gelir (kompakt ortalama 6.933, geniş ortalama 6.049). Her bir plan tipi kendi içinde dardır — kompaktta 6.701 – 7.113, genişte 5.922 – 6.176. Bu darlık, fiyatlamanın tip bazında tutarlı kurulduğunu gösterir.
- Satılan üniteler orta katlarda yoğunlaşmıştır. B2, C1 ve C2 — yani 2. ve 3. katlar. Kalan beş ünitede 1. kat (en düşük fiyat) ve 4. kat (en yüksek fiyat) uçları ağırlıktadır; orta bant seçeneği kompakt planda yalnız B1 ile sınırlıdır. Orta kat arayan alıcı için envanter daralmıştır.
- Kompakt planda net ile toplam alan farkı yalnız 0,20 m²'dir. 48,30 m² net iç alana karşılık 48,50 m² toplam alan kayıtlıdır. Bu fark, kompakt planda balkon veya münhasır dış alanın kayda girmediğine ya da bulunmadığına işaret eder. Dış alan bulunup bulunmadığı, varsa büyüklüğü ve toplam alana nasıl yansıdığı teklif öncesi yazılı olarak teyit edilmelidir.
- Geniş planda net iç alan kayıtta yoktur. Bu ünitelerin metrekare fiyatı yalnız 59,10 m² toplam alan üzerinden hesaplanabilmiştir. Net iç alan teyit edildiğinde geniş planın net bazlı metrekare fiyatı yukarı doğru düzelecektir; karşılaştırma bu nedenle tek bir tabana (toplam alan) sabitlenmiştir.
04Yapı, donanım ve enerji
Dönüşüm ve Yapı Geçmişi
Proje, 2006 tarihli bir yapının konut dışı kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmesiyle üretilmektedir. Yatırımcı açısından bu, "sıfırdan yeni yapı" ile "yenilenmiş mevcut stok" arasında bir konumdur ve her iki yönü de doğru okunmalıdır. Olumlu tarafı, teslim süresinin kısa ve maliyetin öngörülebilir olmasıdır: inşaat riski, yapım aşamasındaki bir projeye kıyasla belirgin biçimde düşüktür. Olumsuz tarafı, taşıyıcı sistemin, çatının, cephenin ve bina altyapısının 2006 tarihli olmasıdır — iç mekân ve tesisat yenilense de bu bileşenlerin yaşı yirmi yıla yaklaşmaktadır.
Dönüşüm projelerinde yatırımcının incelemesi gereken başlıklar, yeni yapıdakinden farklıdır. Kullanım değişikliği izni, güncellenmiş yapı ruhsatı, statik yeterlilik değerlendirmesi ve dönüşüm sonrası kat/yatay mülkiyet düzenlemesinin ünite bazında tapu kaydıyla örtüşmesi — bunların tamamı teklif öncesi belge üzerinden doğrulanmalıdır. Bu rapor bir belge incelemesi değildir ve herhangi bir ruhsat veya sertifikanın varlığını teyit etmez.
Enerji ve Yalıtım
Envanter kaydında enerji kimlik belgesi sınıfına ilişkin bir bilgi bulunmamaktadır; teslimde verilecek belgenin ve sınıfının geliştiriciden teyit edilmesi gerekir. Bu rapor, bulunmayan bir sınıf değeri üzerinden hesap kurmaz.
Kayıtta yer alan yalıtım unsurları şunlardır: ısı ve ses yalıtımlı çift cam ve tüm mekânlarda merkezi klima. Merkezi klima, ısıtma ve soğutmayı tek sistemle karşılar; kiracı için ayrı bir klima yatırımı gerekmez. Ses yalıtımı sahil şeridinde ayrıca kayda değerdir — promenad ve sahil aksının hareketliliği, yalıtımsız stoğu üst katlarda dahi etkileyebilir. Bir dönüşüm projesinde asıl belirleyici olan, iç mekân donanımı kadar cephe ve çatının yalıtım performansıdır; bu nedenle enerji kimlik belgesinin teslim dosyasında yer alması sözleşmeyle güvenceye alınmalıdır.
Donanım ve Teslim Biçimi
- Teslim biçimi. Tam mobilyalı ve donanımlı; tüm beyaz eşya kurulu. Bu, kira varlığı olarak satın alan yatırımcı için doğrudan bir avantajdır: teslimden kiraya çıkışa kadar ek yatırım ve zaman gerekmez. Paleo Faliro'da mobilyalı stok, boş stoğa kıyasla daha hızlı kiralanır.
- Ünite programı. Her ünitede iki yatak odası, ayrı salon ve bir banyo. Ayrı salon, iki yatak odalı planlarda kiracı açısından belirleyici bir ayrımdır — salonun yatak odasına dönüştürülmediği plan, aile ve çift kiracı için daha caziptir.
- İklimlendirme. Tüm mekânlarda merkezi klima — tek sistemle ısıtma ve soğutma.
- Cephe ve doğrama. Isı ve ses yalıtımlı çift cam; geniş pencereler. Üst katlarda ışık ve manzara belirgin biçimde artar; fiyat kademesi bunu yansıtır.
- Güvenlik. Çelik giriş kapısı.
- Ortak alan. Tüm katlara hizmet eden asansör. Dört katlı bir binada asansör, üst kat ünitelerinin kira değerini koruyan temel unsurdur.
Otopark, Depo ve Belgeler — Dürüst Okuma
| Başlık | Durum | Yatırımcı açısından anlamı |
|---|---|---|
| Otopark | Seçili ünitelerde | Hangi ünitelerin park yeri taşıdığı kayıtta ünite bazında belirtilmemiştir. Sahil şeridinde sokak parkı kısıtlıdır; park yeri hem kira fiyatına hem yeniden satışa doğrudan yansır. Tahsis ve hukuki niteliği (bağımsız bölüm mü, kullanım hakkı mı) teklif öncesi yazılı olarak teyit edilmelidir. |
| Depo | Kayıtta yok | Mobilyalı ve iki yatak odalı bir ünitede depolama talebi, stüdyo stoğuna kıyasla düşüktür; yine de depo bulunup bulunmadığı teyit edilmelidir. |
| Banyo sayısı | Her ünitede bir banyo | İki yatak odasına tek banyo düşmektedir. Çift ve küçük aile talebinde sorun değildir; ev arkadaşı düzeni ve kalabalık aile talebinde görece dezavantajdır. |
| Enerji kimlik belgesi | Sınıf kayıtta yok | Teslimde verilecek belge ve sınıfı teyit edilmelidir. Kiracı kararını kira ile fatura yükünün toplamına göre verir; sınıf bilgisi kira fiyatlamasında kullanılabilir bir argümandır. |
| Alan toleransı | Kayıtta yok | Sözleşmede tolerans oranı ve sapma halinde uygulanacak fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır. Geniş plan ünitelerde net iç alan da kayıtta bulunmadığından bu madde ayrıca önemlidir. |
| Zemin kat kullanımı | Kayıtta yok | Konut üniteleri 1.–4. katlardadır. Zemin katın kullanımı (ticari alan, ortak alan veya otopark), 1. kat ünitelerinin gürültü ve mahremiyet konforu ile bina aidat yapısını etkiler; teyit edilmelidir. |
| Kira garantisi | Sunulmuyor | Envanter kaydında sekiz ünitenin tamamı için kira garantisi bulunmadığı belirtilmektedir. Getiri hesabı bu nedenle tamamen piyasa kirası varsayımına dayanır; garanti kaynaklı bir taban gelir yoktur. |
05Gösterge kira ve brüt getiri
Bu bölümdeki kira değerleri gösterge varsayımlardır. Kesin bir piyasa ölçümü değildirler ve kaynak gösterilen bir endekse dayanmazlar; amaçları, yatırımcının büyüklük mertebesini görmesini sağlamaktır. Her daire için nihai hesap, güncel ve yerel kira kanıtı ile birlikte kurulmalıdır. Envanter kaydında sekiz ünitenin hiçbiri için kira garantisi bulunmadığından, aşağıdaki bantlar tamamen piyasa kirası varsayımıdır.
Tipik Ünite Hesabı
Hesap, müsait envanterin iki ucu üzerinden kurulmuştur: A1, projenin en düşük giriş bileti ve 1. kat kompakt plan; D2, en yüksek fiyatlı ünite ve 4. kat geniş plan.
| Kalem | A1 | D2 |
|---|---|---|
| Plan tipi ve kat | Kompakt · 1. kat | Geniş · 4. kat |
| Toplam alan | 48,50 m² | 59,10 m² |
| Net iç alan | 48,30 m² | Teyit edilecek |
| Liste fiyatı | €325.000 | €365.000 |
| €/m² toplam alan | 6.701 | 6.176 |
| Yan maliyetler dahil yaklaşık toplam (≈ %8) | ≈ €351.000 | ≈ €394.200 |
| Gösterge aylık kira | €900 – €1.150 | €1.050 – €1.350 |
| Gösterge yıllık brüt kira | €10.800 – €13.800 | €12.600 – €16.200 |
| Brüt getiri — liste fiyatına göre | %3,3 – %4,2 | %3,5 – %4,4 |
| Brüt getiri — yan maliyetler dahil maliyete göre | %3,1 – %3,9 | %3,2 – %4,1 |
| Gösterge net getiri (işletme gideri sonrası) | %2,4 – %3,1 | %2,5 – %3,2 |
Yorum
Rakamlar, Athens Riviera'nın merkeze yakın yerleşik semtlerinde beklenen bandın içindedir. Dikkat çeken nokta, geniş planın hem mutlak kira hem getiri oranı açısından kompakt planın önünde çıkmasıdır: ek alanın marjinal maliyeti düşük olduğu için, daha yüksek fiyat daha yüksek kirayla fazlasıyla karşılanır. Bu, fiyatlandırma okumasındaki bulguyu getiri tarafında da doğrular.
İkinci belirleyici unsur teslim ufkudur. Yapım aşamasındaki bir projede sermaye iki–üç yıl boyunca getiri üretmez ve bu süre efektif getiriyi belirgin biçimde aşağı çeker. A0173'te teslim rapor tarihinden yaklaşık beş hafta sonradır; üniteler mobilyalı ve donanımlı teslim edildiğinden, kira geliri teslim çeyreğinde başlayabilir. Aynı nominal getiri oranı, bu nedenle yapım aşamasındaki bir projenin aynı oranından daha değerlidir.
Kiracı tabanı açısından semt, yıl boyu uzun dönem kiracı çeken bir profil sunar: merkeze ve limana çalışan profesyoneller, küçük aileler, marina ve çevresindeki hizmet ve sağlık kümesinde çalışanlar. Tramvaya yakın, mobilyalı ve iki yatak odalı stok hızlı kiralanır ve kış aylarında da doluluk tutar — net getiri açısından bu, yaz sezonundaki zirve fiyatlardan daha belirleyicidir.
06Satın alma yan maliyetleri
Aşağıdaki oranlar Yunanistan'da konut alımında genel olarak uygulanan yaklaşık bantlardır. Nihai tutarlar işlemin yapısına, tapu değerine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir; her alım öncesinde güncel mevzuat ve işlem bazında teyit edilmelidir.
| Kalem | Yaklaşık oran | Not |
|---|---|---|
| Devir vergisi (φόρος μεταβίβασης) | ~%3,1 | Dönüşüm yoluyla üretilen ünitelerde devir vergisi ile KDV uygulamasından hangisinin geçerli olacağı, yapının ruhsat ve kullanım geçmişine ve yürürlükteki düzenlemeye tabidir; alım öncesinde teyit edilmelidir. |
| Noter | ~%1,0 – 1,5 | Sözleşme tutarına bağlı kademeli tarife. |
| Avukat | ~%1,0 – 1,5 | Tapu incelemesi ve işlem takibi dahil. Dönüşüm projelerinde inceleme kapsamı daha geniştir. |
| Tapu sicili / kadastro (Κτηματολόγιο) | ~%0,5 – 0,7 | Tescil harç ve giderleri. |
| Aracılık hizmet bedeli | ~%2 + KDV | Piyasa standardı. |
| Toplam yan maliyet (yaklaşık) | ~%7 – 9 | Hesaplarda %8 varsayılmıştır. |
İşlem Öncesi Gereklilikler
- Vergi numarası (ΑΦΜ). Yunanistan'da mülk edinmenin ön koşuludur; vekâletle de alınabilir.
- Banka hesabı. Ödemelerin banka kanalıyla ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması esastır.
- Hukuki ve teknik inceleme. Tapu geçmişi, imar durumu, ruhsatlar ve bağımsız bölüm tanımları; dönüşüm projesinde ayrıca kullanım değişikliği izni, güncellenmiş yapı ruhsatı ve dönüşüm sonrası yatay mülkiyet düzenlemesi.
- Mobilya ve donanım envanteri. Mobilyalı teslimde, mobilya ve beyaz eşyanın adet ve nitelik olarak listelenmiş bir ek belgeyle sözleşmeye bağlanması; garanti sürelerinin yazıya geçirilmesi.
- Yıllık yükler. Emlak vergisi (ΕΝΦΙΑ), bina aidatı, sigorta ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri işletme giderine dahildir.
07Ödeme, mülkiyet ve teslim
Mülkiyet Yapısı
Yunanistan'da konut mülkiyeti tam mülkiyet esasına dayanır; süreli mülkiyet uygulaması yoktur. Envanter kaydında A0173 ünitelerinin tam mülkiyet tapu ile devredileceği belirtilmektedir. Çok bağımsız bölümlü binalarda her ünite, οριζόντια ιδιοκτησία (yatay mülkiyet) düzenlemesi kapsamında bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve arsa payı buna bağlanır. Alıcı, kendi bağımsız bölümünün tam mülkiyetine ve ortak alanlarda arsa payı oranında hakka sahip olur.
Dönüşüm projelerinde bu düzenleme ayrı bir dikkat gerektirir: yapı konut dışı kullanımda üretildiği için özgün yatay mülkiyet tablosu farklı bir bölümlemeye dayanıyor olabilir. Dönüşüm sonrası güncellenmiş tablonun, satın alınacak ünitenin tapu kaydıyla ve fiilî sınırlarıyla örtüştüğü doğrulanmalıdır.
Teslim ve Süre
- Planlanan teslim: 31 Ekim 2026 (2026 4. çeyrek).
- Nakit bağlama süresi: rapor tarihinden teslime yaklaşık beş hafta. Bu, yapım aşamasındaki projelere kıyasla belirgin biçimde kısadır ve efektif getiriyi doğrudan olumlu etkiler.
- Sözleşmesel ek süre: envanter kaydında belirtilmemiştir. Gecikme halinde uygulanacak ek süre ve yaptırımın sözleşmede tanımlı olup olmadığı teyit edilmelidir.
- Alan toleransı: envanter kaydında belirtilmemiştir. Sözleşmede tolerans oranı ve sapma halinde fiyat düzeltme mekanizması aranmalıdır.
- Teslim biçimi: tam mobilyalı ve donanımlı, tüm beyaz eşya kurulu. Mobilya ve beyaz eşya envanterinin sözleşmeye ek liste olarak bağlanması önerilir.
Ödeme Planı
Bu rapor tarihinde proje için standart bir taksit tablosu paylaşılmamıştır. Teslime yakın aşamadaki dönüşüm projelerinde ödeme genellikle ön sözleşme ile bir kapora ve tapu devrinde bakiye şeklinde kurgulanır; yapım aşamasındaki projelerde görülen uzun dilimli taksit yapısı burada beklenmez. Teklif aşamasında ödeme takviminin yazılı olarak alınması, kaporanın hangi koşullarda iade edileceğinin ve son ödemenin teslim ile tapu devrine bağlanmasının sözleşmede açıkça yer alması önerilir.
Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi
1. Kullanım değişikliği izni, güncellenmiş yapı ruhsatı ve dönüşüm sonrası bağımsız bölüm tanımlarının tapu kaydıyla ünite bazında örtüşmesi · 2. Otopark tahsisinin hangi üniteye ait olduğu ve hukuki niteliği · 3. Geniş plan ünitelerde net iç alanın yazılı teyidi, alan toleransı ve sapma halinde fiyat düzeltme maddesi · 4. Mobilya ve beyaz eşya envanterinin adet ve nitelik listesiyle sözleşmeye eklenmesi, garanti süreleri · 5. Enerji kimlik belgesinin teslim dosyasında yer alması · 6. Teslim tarihi, ek süre ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım; son ödemenin tapu devrine bağlanması · 7. Ortak alan aidat tahmini, yönetim planı ve 2006 tarihli yapıya ilişkin statik ve tesisat durum raporu.
08Swot
Güçlü Yönler
- Teslim 31 Ekim 2026 — rapor tarihinden yaklaşık beş hafta; sermaye kısa sürede gelir üretmeye başlayabilir
- Tam mobilyalı ve donanımlı teslim, tüm beyaz eşya kurulu: kiraya çıkış öncesi ek yatırım gerekmez
- İki yatak odası ve ayrı salon — sahil şeridinin stüdyo ve 1+1 stoğundan daha geniş kiracı tabanı
- Athens Riviera konumu: marinaya 850 m, sahil promenadı ve plajlar yakın çevrede
- Tramvay ve metro yürüme mesafesinde — araçsız kiracı için belirleyici, kiralama hızını artırır
- Tüm mekânlarda merkezi klima; ısı ve ses yalıtımlı çift cam; çelik giriş kapısı
- Tam mülkiyet tapu; tüm katlara hizmet eden asansör
- Geniş plan ünitelerde ek alanın marjinal maliyeti düşük (≈ €1.900 – €2.400/m²)
- Sekiz üniteli küçük bina: sade ortak alan yönetimi, düşük yoğunluk, homojen kullanım profili
- Talep turistik konjonktüre değil, merkez ve liman aksındaki istihdama dayanır
Zayıf Yönler
- Yeni yapı değil: 2006 tarihli yapının dönüşümü; taşıyıcı sistem, çatı ve cephe yirmi yıla yaklaşmış durumda
- Sekiz üniteden üçü satılmış; kalan envanterde orta kat seçeneği kompakt planda tek üniteyle sınırlı
- İki yatak odasına tek banyo — ev arkadaşı ve kalabalık aile talebinde görece dezavantaj
- Geniş plan ünitelerde net iç alan kayıtta yok; karşılaştırma toplam alanla sınırlı kalıyor
- Enerji kimlik belgesi sınıfı kayıtta yok; fatura yükü argümanı sayısal olarak kurulamıyor
- Otopark yalnız seçili ünitelerde ve tahsis ünite bazında belirtilmemiş
- Kira garantisi sunulmuyor — taban gelir yok, hesap tamamen piyasa kirasına dayanıyor
- Küçük envanter: çoklu ünite pazarlığı ve portföy içi çeşitlendirme alanı sınırlı
- Sözleşmesel ek süre ve alan toleransı kayıtta tanımlı değil
Fırsatlar
- Teslim penceresinin yakınlığı, kira varsayımlarının kısa sürede gerçek piyasa kanıtıyla doğrulanmasını mümkün kılar
- Geniş plan, metrekare verimliliği açısından belirgin biçimde avantajlı; bütçesi yeten alıcı için öncelikli tercih
- Kat primi ölçülü (kat başına €5.000): üst katta ışık ve manzara kazanımı görece ucuz
- Kalan beş ünitede 1. ve 4. kat uçlarının birlikte bulunması, farklı bütçelere aynı binada yanıt verir
- Mobilyalı ve ulaşıma yakın iki yatak odalı stok, kış aylarında da doluluk tutar
- Kültür merkezi ve marina çevresindeki istihdam ve etkinlik yoğunluğu uzun dönem kiracı tabanını besler
- Küçük bina ölçeğinde aidat ve yönetim yapısının alıcı tarafından erken dönemde şekillendirilebilmesi
Tehditler
- Dönüşüm izni, ruhsat ve tapu kayıtlarında ünite bazında uyumsuzluk riski — teklif öncesi hukuki inceleme şart
- 2006 tarihli yapı altyapısında (çatı, cephe, tesisat, asansör) orta vadeli yenileme gideri; sekiz üniteli binada ünite başına pay yüksek
- Yabancı alıcılara yönelik vergi ve mevzuat düzenlemelerinin seyri; alım öncesi güncel teyit şart
- Kira geliri vergilendirmesi ve aidat yüklerindeki değişiklikler
- Sahil şeridinde eşzamanlı arz artışının kısa vadeli kira baskısı yaratması
- Mobilyalı teslimde mobilya ve beyaz eşyanın yıpranma ve yenileme gideri
- Teslim tarihinde gecikme halinde sözleşmesel yaptırımın kayıtta tanımlı olmaması
- Faiz ve kur koşullarının alıcı talebi ve yeniden satış likiditesi üzerindeki etkisi
09Yatırım kararı
Yatırım Kararı: Pozitif — Gelir Odaklı · Yakın Teslim
A0173, Athens Riviera'da hızlı gelire geçmek isteyen kira odaklı yatırımcı için tutarlı bir üründür. Proje, iddialı bir getiri vaadi veya yeni yapı prestiji üzerine değil, üç somut unsur üzerine kuruludur: teslime yaklaşık beş hafta kalması, ünitelerin tam mobilyalı ve donanımlı devredilmesi ve iki yatak odalı ayrı salonlu planın semtteki en geniş kiracı tabanına hitap etmesi. Buna karşılık ürün, yeni yapı değil 2006 tarihli bir yapının dönüşümüdür; karar, bu gerçeğin ve buna bağlı belge incelemesinin kabul edilmesine dayanır.
Teslim Yakınlığı
Teslim 31 Ekim 2026'dır. Yapım aşamasındaki projelerin iki–üç yıllık nakit bağlama süresi burada yoktur; mobilyalı teslim sayesinde kira geliri teslim çeyreğinde başlayabilir. Aynı nominal getiri oranı bu nedenle daha değerlidir.
Kiracı Tabanı
Merkeze ve limana çalışan profesyoneller, küçük aileler ve marina çevresindeki hizmet kümesi — üç bağımsız istihdam kaynağı. Talep turistik konjonktüre bağlı değildir; kış aylarında da doluluk tutar.
Metrekare Verimliliği
Geniş plan, kompakt plana göre yalnız €20.000 farkla 10,60 m² ek alan getirir; ek alanın marjinal maliyeti proje ortalamasının üçte biri kadardır. Bütçesi yeten alıcı için tercih nettir.