希腊黄金签证：比雷埃夫斯房地产市场价值增长（2019-2025 年）| Avla 房地产
- M. Sami Akbeniz
- 1天前
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根据黄金签证计划在希腊比雷埃夫斯进行房地产投资
比雷埃夫斯房地产市场在2019年至2024年间表现尤为突出。在此期间，房屋销售价格累计上涨超过83.8% ，创下阿提卡地区最高涨幅。¹尤其值得注意的是，2023-2024年期间价格同比上涨了约29% 。
这种迅猛增长是四种基本结构动力学同时相互作用的结果：
1）希腊经济复苏带动了国内需求的复苏和政府的激励措施；
2）黄金签证计划的战略调整导致大量外国投资者涌入；
3）以现代化为重点的全面城市更新项目，彻底改变了比雷埃夫斯的面貌；
4) 将该市完全融入雅典大都市区的关键基础设施投资，特别是地铁 3 号线的延伸。
与雅典南部豪华郊区相比，比雷埃夫斯仍然为投资者提供了更实惠的入门成本，而 5% 左右的总租金收益率使其成为那些既寻求高资本增值潜力又寻求定期现金流的人的理想地点。 1虽然预计未来价格上涨速度将趋于正常化，但该地区结构性增强的地位和持续的国际需求维持了其长期升值潜力。
第一部分：比雷埃夫斯的宏观经济和金融市场表现
1.1. 经济复苏和本地需求提振
比雷埃夫斯房地产市场的上涨是由希腊摆脱长期经济停滞以及宏观经济复苏的影响所推动的。 1家庭收入的逐步增长重新激发了当地居民的购房热情。1这一复苏得益于有利的融资环境；在欧洲中央银行降息之后，希腊的新抵押贷款利率有所下降，截至2025年4月平均为3.63%。 1低利率环境使得本地购房者更容易重新进行抵押贷款购房。
政府的住房激励计划是加速这一复苏进程的关键因素。特别是2023年启动的“Spiti Mou”（我的家）计划，旨在通过向25至39岁的年轻人提供低息贷款，来充分利用老旧和未充分利用的住房资源。 1该计划表明，大约 10% 的新抵押贷款是通过政府直接担保贷款实现的。 1这表明比雷埃夫斯市场不仅受到国际资本的推动，而且受到政府激励措施支持的强劲国内市场动态的推动。
这种本地需求动态导致了比雷埃夫斯市的地理分割。位于比雷埃夫斯西岸的德拉佩特索纳和佩拉马是工人阶级社区，这些社区的住房相对便宜，符合该项目的要求，但由于本地购房者的涌入，房价出现了创纪录的上涨。 1
1.2 价格动态分析：高速增长期（2019-2024 年）
在比雷埃夫斯，房价在 2018 年开始小幅上涨后，于 2019 年加速上涨，此后一直以远超全国平均水平的速度持续上涨。 1在 2019 年至 2024 年的五年间，比雷埃夫斯上市房屋价格的累计涨幅达到83.8% ，使其在阿提卡地区处于领先地位。 1这种快速增长使该地区成为后危机时期表现最好的地区。
房价上涨速度已达峰值，尤其是在最近一段时间。截至2024年第二季度，比雷埃夫斯已成为希腊房价增长最快的市场，同比涨幅高达28.9%。 1这一结构性重新定价过程表明，由于基础设施和政策的变化，该地区在长期经济衰退期间积累的价值差距正在迅速缩小。
就价格水平而言，2019年比雷埃夫斯的平均房价约为每平方米1350至1400欧元，预计到2025年中期将上涨至每平方米2471欧元。¹这一数值表明，与雅典市中心相比，比雷埃夫斯仍然是一个更经济实惠的选择。这种价格差异为投资者创造了战略机遇，因为雅典南部沿海郊区（雅典里维埃拉）的类似房产价格为每平方米4000至5000欧元。分析表明，比雷埃夫斯港的超高速增长是由趋同策略驱动的，投资者预期这一价格差距会随着时间的推移而缩小。换言之，当前估值与潜在价值之间的差距是投资者活动的主要驱动力。
1.3 区域价格差异化和市场细分
比雷埃夫斯地区的物价上涨幅度在不同街区之间存在显著差异，揭示出市场结构的异质性。物价上涨速度取决于比雷埃夫斯的社会经济结构和政府激励措施。 1
例如，由于当地需求和 Spiti Mou 计划，比雷埃夫斯西岸的 Drapetsona 和 Perama 社区在 2025 年第三季度的价格分别比上一年上涨了 26.3% 和 26.1%。 1这些地区拥有更多价格适中的老房子，因此是当地有优惠政策的购房者的首选。
相比之下，比雷埃夫斯的富裕地区，如卡斯特拉和帕萨利马尼（泽亚码头附近），这些地区的房产价值本来就很高，但最近房价上涨幅度有限或停滞不前。
这种情况表明，比雷埃夫斯市场服务于两个截然不同的买家群体：一方面是受当地优惠政策支持而驱动的低成本地区；另一方面是受黄金签证投资者青睐的、通过高质量改造项目而焕发活力的中心和沿海地区。投资分析师应根据这两种不同的市场动态来区分收益预期。
表1：比雷埃夫斯住房市场关键绩效指标（2019-2025年）
范围 | 2019 年平均值（近似值） | 2025年中期平均值 | 累计增长（2019-2024 年） | 2024 年年增长率 | 定位 |
平均价格（欧元/平方米） | 1350欧元 - 1400欧元 | 2,471欧元/平方米 | 83.8 % | 28.9 % | 阿提卡地区的领导人 |
德拉佩特索纳年度增长 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 26.3%（2025年第三季度） 1 | 以地方激励措施为重点的增长 |
第二部分：外国投资和黄金签证套利对希腊的影响
2.1. 监管套利：比雷埃夫斯的战略位置
推动比雷埃夫斯房地产繁荣的最强催化剂之一是希腊黄金签证（GV）计划的监管变化。 1自 2013 年起，GV 计划开始实施，该计划通过向投资至少 25 万欧元的房地产投资者发放居留许可。 1该计划吸引了大量国际资本，特别是来自中国和土耳其的投资者。 1
2024年黄金签证政策的调整，巧妙地引导外国投资流向比雷埃夫斯。雅典市中心和南部高档郊区的最低投资额从50万欧元逐步提高到80万欧元，而比雷埃夫斯则被豁免于此次调整，成为仍沿用25万欧元投资门槛的替代地区。
这种安排造成了一种监管套利。预算不足以在雅典市中心投资或希望最大限度提高投资效率的国际投资者，有机会在比雷埃夫斯以远低于雅典高成本地区的成本获得同样的欧盟居留许可。 1这一战略决策通过将投资者的流动引导至比雷埃夫斯，人为地在该地区创造了一个有保障的投资者池。
2.2 商业转型和质量提升
黄金签证计划带来的另一项重要趋势是将原有的商业和工业建筑改建为住宅物业。根据希腊政府在黄金签证条款中的规定，无论地理位置如何，将拥有工业或商业许可证的建筑改建为住宅物业的最低投资额仍为25万欧元。 1这项规定为开发商提供了强大的动力，将废弃的工业用地改造成黄金签证市场所需的现代化、配套齐全的住宅单元。 1
这些改造项目中最为引人注目的例子之一是Etolikou 11住宅，这是一座位于比雷埃夫斯港附近的旧工厂建筑。1该建筑已被彻底翻新，改造成一个包含 158 套豪华服务式公寓的综合体。 1此类项目提供屋顶游泳池、健身房和联合办公空间等现代化设施，为城市肌理增添品质和活力，同时也为外国投资者提供了高标准的房产。 1
这种转型不仅增加了供应，还通过更新城市肌理产生了倍增效应，吸引了新的居民、咖啡馆和商店入驻该地区。商业建筑改建为豪华住宅，帮助比雷埃夫斯摆脱了“老旧破败”的形象，发展成为一个提供现代化高品质生活空间的中心。
表2：黄金签证最低投资门槛比较分析（2024年后）
区域 | 标准住房投资（最低） | 商业改建/历史建筑（最低要求） | 战略重要性 |
雅典市中心/豪华郊区 | 80万欧元 | 25万欧元 | 高档地段房价上涨 |
比雷埃夫斯 | 25万欧元 | 25万欧元 | 监管套利和低准入门槛 |
第四章：投资回报率（ROI）分析及未来展望
4.1 现金流和租金收益率概况
比雷埃夫斯凭借其强劲的需求，为投资者带来资本增值和可观的租金收益。这座城市毗邻雅典大学和比雷埃夫斯大学等教育机构，每年吸引数万名学生前来就读。便捷的地铁交通也使比雷埃夫斯成为学生和在雅典市中心工作的年轻专业人士的理想之选。
尽管房价快速上涨，但租赁住房市场的需求依然强劲，租金也随之上涨。预计到2025年，比雷埃夫斯的平均租金收入将达到每月每平方米10-11欧元。这意味着比雷埃夫斯的毛租金收益率仍然在5%左右。在低利率环境（抵押贷款利率为3.63%）下，这一利率相当令人满意，并且与西欧许多大城市的市场相比，展现出积极的态势。这种情况使得比雷埃夫斯的房地产从纯粹的投机性资产转变为提供稳定现金流的可靠收入来源。
4.2. 2026年及以后的市场正常化预期
继比雷埃夫斯港房价累计上涨83.8%之后，市场预计将出现一定程度的正常化。专家预测，到2025年房价达到一定水平后，年增长率可能会有所回落，而从2026年起，增长率将从超高水平回落至更为可持续的水平。
促成这种正常化预期的一个因素是，预计在 2025 年底到期的税收优惠（例如新建建筑的增值税豁免）可能会结束。 1取消这些激励措施可能会导致需求有所降温。
然而，长期预期依然强劲。得益于持续的经济增长以及黄金签证计划带来的持续国际需求，比雷埃夫斯的房价预计将继续保持上涨趋势。例如，尽管全国房价预计到2027年将以年均4.9%的速度增长，但像比雷埃夫斯这样受益于结构性转型的地区，其房价上涨潜力可能超过这一平均水平。 1这意味着投资策略的重点应该从高投机性资本收益转向价值保值和安全的收入流。
比雷埃夫斯目前的房价低于雅典著名的沿海郊区，这表明其融合潜力尚未得到充分发挥。随着正在进行的城市改造项目的完成以及该地区社会经济水平的提升，比雷埃夫斯的房地产升值潜力预计将持续增长。
表3：Pire房地产投资总投资回报率（ROI）策略
当前级别 | 趋势方向 | 战略重要性 | |
资本利得 | 高（累计 83.8%） 1 | 迈向正常化 | 趋同效应的潜力（雅典平均法） |
租金收入 | 可持续发展（5% 毛利润） 1 | 稳定的 | 根据学生和专业人士的需求，确保稳定的现金流。 |
黄金签证 | 25万欧元门槛1 | 高战略价值 | 获得欧盟居留许可的最低成本途径。 |
结论与战略建议：希腊 | 黄金签证 | 比雷埃夫斯港
在希腊，得益于黄金签证计划，比雷埃夫斯房地产市场已成为该国最具活力和吸引力的投资中心之一，这主要归功于过去五年房价的显著增长。这一成功归功于当地经济的复苏，以及政府通过黄金签证政策引导资本流向该地区，并同时实施重大城市改造和基础设施项目（地铁3号线、比雷埃夫斯塔翻新工程）。
比雷埃夫斯为投资者提供稳定的租金收入（5% 的总收益率），并且由于与雅典平均水平趋同，在中长期内还有可能获得较高的资本收益。
战略建议：
利用黄金签证套利：国际投资者应重点关注那些既能避免雅典的高门槛，又能保持黄金签证规定的 25 万欧元最低投资额的机会。 1.该策略尤其需要重点关注像埃托利库11号这样的项目，即将老旧的商业建筑改建为住宅。这些改建项目既能提供租赁需求最高的新房源，又能以最低的成本获得居留许可。 1
优先考虑优质房源和优越地段：投资组合中应有相当一部分配置于现代化的服务式公寓，以满足学生和白领专业人士的需求。靠近地铁线路、大学和城市更新区域（例如比雷埃夫斯塔附近）将最大限度地提高入住率和租金溢价。
为市场正常化做好准备：随着资本利得的激增势头逐渐放缓，投资决策应在税收优惠（增值税豁免）可能到期前做出。展望未来，重点应放在资本保值和维持稳定的租金收入上，因为比雷埃夫斯的结构性升值潜力预计将在长期内持续存在。
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M. Sami Akbeniz
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